做空房地产市场的时机到了吗？

来源: 公众号：capitalwatch   

如果你在2000年或2001年错过了离开城市、在乡村买房的机会，你可能会从此后悔不已。甚至不用看统计数据，有趣的是，任何读到这篇文章的人都知道，他们的朋友和亲戚见证了他们在疫情时代的房地产投资飙升。但时代在变，随着住房建设和购买开始减少，被挡在疫情封锁期间住房泡沫之外的投资者或许可以通过做空房地产股票来获利。

房价失控

根据美国皮尤研究中心2021年的一项研究显示，超过50%的美国人将负担得起的住房——或者更确切地说，缺乏住房——列为一个“主要”问题。考虑到住房成本在过去几十年里飙升，而且越来越糟，这并不特别令人惊讶。据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)估计，美国人现在可以预期房价将再上涨11%。目前，美国平均一套房子的价值相当于7年多的工资，而上世纪80年代初为3.5年。这是站不住脚的，现在可能是做空房地产市场的时候了。

转折的潮流

当房地产市场看起来根基不稳时，投资者需要关注的第一个风向标是房屋建设和新建筑的放缓。在最近一次的财报电话会议上，KB Home (NYSE: KBH) 首席执行官Jeffrey Mezger表示:“由于抵押贷款利率上升，通货膨胀持续，以及一系列宏观经济和地缘政治方面的担忧，许多潜在买家都暂停了购买，转而观望。”

这只股票是我之前在疫情时期推荐购买的，但由于整体市场的下跌和不太乐观的业绩指引，它的股价急剧下跌。该公司公布的营收预期为20亿美元，比华尔街的预期低3.5亿美元。KB Home今年到目前为止已经下跌了37%，这只股票还会进一步下跌。我建议买一份看跌期权，在股价再次下跌10%至15%后买入一些股票作为对冲，并长期持有。目前股价为每股28.46美元，低于2020年2月股市崩盘前的水平。我怀疑，当一切尘埃落定后，该股将跌至接近每股20美元的区间。

另一种做空房地产市场的方法是购买ProShares Short Real Estate (NYSE:REK)，这是一种反向ETF，与道琼斯房地产指数的每日表现相反。然而，投资者需要意识到这类投资是高度不稳定的。我建议只配置投资组合中的很小一部分，并密切关注其表现。

然后是金融科技。市场上有这么多金融科技股，但有一家可能已经将自己置于危险的境地：美国在线贷款平台火箭公司(NYSE:RKT)。

过去几年，这家在线金融科技公司在繁荣的房地产市场中经历了惊人的增长和成功，在2018年超过了银行巨头富国银行(NYSE: WFC)，成为美国最大的抵押贷款机构。

不过，尽管在经济景气的时候，发放抵押贷款收益颇高，但如果泡沫像一些专家认为的那样破裂，火箭公司不仅会跌回地球，还会发现自己被大量抵押贷款违约埋没。火箭公司的杠杆率到底有多高？嗯，雷曼兄弟(还记得他们吗?)的债务股本比率比火箭公司目前要低。虽然我不认为会出现2008年那样的崩盘，但对于这样一家公司来说，任何轻微的资产减少都可能对其股票来说是坏消息，而对那些做空它的人以及更广泛的房地产市场来说则是好消息。

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