黄奇帆讲话解读：房地产野蛮生长结束，“土地财政”正在转型
【摘要】如何面对房地产的现实，做出怎样的选择，实实在在影响着人们的生活。
金评媒（https://www.jpm.cn） 编者按：如何面对房地产的现实，做出怎样的选择，实实在在影响着人们的生活。
Land is the only thing in the world worth working for, worth fighting for, worth dying for. Because it's the only thing that lasts.
土地是世界上唯一值得你去为之工作，为之战斗，为之牺牲的东西，因为它是唯一永恒的东西。
人生是个tough模式。除了在欲求不满的痛苦与欲求满足的无聊之间摇摆之外，人们还会在现实与诗歌远方之间茫然。
经济基础决定上层建筑，踏实遵循这一规律，在社会的洪流中稳步前进似乎是个不错的选择。从50后到90后，无一不被卷入中国经济飞速发展和房地产狂飙突进的历史进程中。
如何面对房地产的现实，做出怎样的选择，实实在在影响着人们的生活。
所有的财经话题都不如房地产牵动人心。早期的地产空头网红牛刀、时寒冰等渐渐销声匿迹，任大炮炮轰四方的时代也逐渐落幕，近期在地产领域发声的是更官方的声音。
5月26日在复旦大学中国经济研究中心主办的“中国大问题”第11期讲堂上，全国人大财经委副主任黄奇帆作了“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”的讲座。
“当前，我国经济运行面临的突出矛盾和问题，根源是重大结构性失衡，主要表现为实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。”这三大失衡中，房地产和实体经济失衡尤为突出，我认为，主要表现在十个方面：
土地供需失衡、土地价格失衡、房地产投资失衡、房地产融资比例失衡、房地产税费占地方财力比重过高、房屋销售租赁比失衡、房价收入比失衡、房地产内部结构失衡、房地产市场秩序失衡和政府房地产调控失衡。
那么，应该用什么样的措施来实现房地产的系统平衡呢？我认为当前有五项基础性制度尤为重要：长效机制之土地、金融、税收、租赁市场和地票制度。
——黄奇帆
一. 认识和理解房地产现象及调控政策：国家角度和个人视角
2015年末以来的房地产市场，以合肥为例，一套90平米的房子由80万上涨到160多万，全球第一的涨幅引发的财富效应在人群中发酵，各地掀起了抢房大潮。
在经历较为短暂的房地产去库存、家庭加杆杠、全国省会以上城市房价显著暴涨的2016之后，全国各地从一线城市开始重启了房地产调控政策，主要还是从需求端限购限贷，在不断升级的调控政策中，又增加了限离限卖等措施，史上最严。
开发商一开始还呈现观望态度，以为此次调控还如以往一样会很快放松。于是封盘、推迟开盘等现象时有出现。进入2017年3月，翘首以待的政策松动没来，等来的却是更加严厉的调控升级，贯彻中央的房子是用来住的，不是用来炒的精神。加上美联储有可能到来的加息、缩表，国内金融监管从严升级，通道业务被关。开发商的融资、回款变的更加困难，又出现了销售抢跑现象。
到目前为止，我们所见到的房地产调控政策大多是调控需求端的短期措施。而房价从1998年住房制度改革和2003年土地招拍挂制度创新以来的一路上涨，背后有深层次的税收和“土地财政”的原因。
我们如何认识和理解政策以及现象背后的原因？
当我们讨论房地产时，因为所处位置的不同，着眼点也大相径庭。官方由上而下地统筹考虑，更多的是从社会稳定、国家的经济发展前景、防范系统性金融风险等角度考虑可行的措施。
个人角度，关心的是与切身利益相关的，比如实际居住、附着在住房上的子女上学权益、家庭资产保值等。
个人和家庭的发展与时代趋势、国家政策息息相关。因而客观地解读发展变化中的官方思维显得尤为重要。
如今一线城市和热点城市比如杭州、南京、武汉等，最珍贵的就是“房票”（购房资格）。即便国家在一线城市的限购限贷如此严厉，拥有资格且有能力购买的人还是源源不断地涌现。
如果像2016年那样，在供不应求的上海房地产买卖市场，买家手中的现金相比一日跳涨十几万的房价实在是捉襟见肘。口袋不够深的刚需活在购房换房的痛苦之中。因为调控，政府对一手房市场严格控制备案价，形成同一地段一二手房价格倒挂，相当于为购房人送实惠。因此出现了“茶水费”、“排号费”等权利寻租现象。上海政府规范市场，实施“公证摇号”的方式，更多的首购族和置换族在这一空档买到了房子。
《中国外汇》副主编、北京师范大学金融系教授钟伟在谈到此次调控和楼市未来的趋势时说：“许多人习惯地认为当下的楼市调控仍可能沦为“空调”。诸多迹象显示，此轮政策组合拳不可能逆转。短期看，限购限贷等的行政手段和市场手段平行使用；中期看，增加土地和住宅供应，打击市场涨价预期不会手软；长期看，做好全国不动产统一登记平台、完善个人所得税和试行房地产税也是必然选择。房地产调控的长效机制正在有序形成。因此，政策环境已使得炒房者没有什么可乘之机。”
一个高速发展的社会，其实不是常态，而是一种“变态”（中性）。这时间，实施的政策往往是针对当下最急需解决的问题而出。房地产政策便如此。中国改革开放以来，经济发展热火朝天。政策总是有其两面性，负面因素随着社会发展渐渐显现，呼唤相适应的长效机制。这也是由野蛮生长走向成熟的一个必经过程。
二. 房价持续增长背后的必然性、原因和失衡
当我们谈论房价高低时，其实谈的不是房子本身，而是房子附着的土地价值，以及附着在此上的城市资源的价值。还有一些譬如杠杆资金、金融支持的因素。这么多年房价的上涨绝非单纯人力所为，有着自身内在因素和多重外因的驱动。而且，房价确实不可能涨上天，也不能持续地一飞冲天。
在开发商们所谓的黄金十年中，随便在哪儿买房都能赚钱，参与从无到有的过程，享受这部分的升值是比较安全的。
从国内大的开发商转型业务起，房地产开发就进入一个转折，说明此上的利润不及从前，并且风险也在加大。万达转型文化、恒大卖水买球队、万科从供给住房转向供给服务、证大戴志康退出地产等等。然而开发商生意不及以前好赚，不代表房价上涨将停滞，这也有其内在的原因。
赵燕菁：土地财政的本质是融资 居民购买城市不动产相当于购买城市的“股票”
2015年8月卸任厦门市规划委员会主任一职，现任中国城市规划学会副理事长、厦门大学教授的赵燕菁一直肯定“土地财政”的历史价值。他曾撰文叙述在中国分税制改革的环境下，土地财政是一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。
土地财政的本质是融资，赵教授说在中国，居民购买城市的不动产，相当于购买城市的“股票”。这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红。不仅分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增服务带来的租值。
土地是国有的，我们购买时付出了70年的租金。购买房地产的人们， 在土地财政实行的20多年里，参与了国家一个大型“股票”上涨及分红的双重收益，这一过程算是制度红利，但土地财政已渐渐走向末端，弊端尽显，需要新的制度来替代，这一大幅的房地产升值过程可能要放缓。
土地，无论古今中外，无论在谁的眼中，都是能持续产生价值的。人们为了更好地生存，争的是有限的资源。土地，就是不可再生，不可移动，最宝贵的资源之一。国与国之间，古代的征伐，现当代的争端，大多围绕着土地、领土，背后都是实在的资源和利益之争。
房价持续增长的原因：高地价、固定资产投资冲动、金融支持等
在黄奇帆的讲话中，可以看出中国房价高涨的诸多复杂的原因。
从国家安全的角度，为保证粮食安全，中国要守住18亿亩耕地底线。供地总量逐年减少，批准供地中还要除去基建、公共设施和工业用地，最终用于房地产开发的只占15%。分配到不同的城市，往往人口集聚的大城市政府控地、中小城市获得的支持更多，分配不均衡。目前的土地招拍挂制度，上不封顶，价高者得。
在一线大城市，地价因拍卖价格不断升高，地少，建房少，需求多，供不应求，全国富人集聚，房地产价格自然上扬。如果一直保持如此，地价未来会越来越高，房价也随之水涨船高。
因为分税制的关系，地方政府的财源有限，卖地收入是地方政府的一大块收入来源。对于城市而言，为了GDP，有动力去卖地建房，固定资产投资比例较高，“空城、鬼城”现象是一种反映。有的地方政府离开了房地产有可能会断粮。
同时，无论是开发商拿地还是购房者购房，资金来源大多是银行，房地产过去一直是支柱产业，除了联系上下游几十个产业之外，还绑架了银行。而我们知道，目前银行是我国金融体系的支柱。
倘若房地产出现问题，引发的是地方政府财政收入问题以及系统性金融风险的问题，这对我国经济危害很大。这种失衡必然是政府需要考虑和调整的。
按照国际惯例，在同体量差不多国际地位的国家中，在本国类似中国京沪的城市，比如纽约、伦敦等，年青人一毕业即购房，在一个成熟的城市中是不太可能的。中国因为房地产发展过程中，房价较低阶段，举全家之力，以公积金、银行贷款等支持，年青人可以很早购房。这一现象未来必然不可持续。购房困难度将提高，特别在热点城市。
因为相对发展完善，这些国家的居住很大一部分由租房购成。黄奇帆列举了我国目前租房市场随意调整租金、租房者无法享受城市居民同等国民待遇等失衡问题。中国因为是发展中国家，一切都在发展中，租房市场也将迎来变化。
资本和企业家都是逐利的，在过去一段时间，讨论比较多的是各种企业都成立房地产开发公司。说明此处利益巨大。历次房地产调控都从限制需求端出手，都是一种失衡。
房地产市场分化 城市群和争夺人才 京沪高房价的支撑
房地产市场的分化前几年已悄然开始。从全面普涨，转向如今的城市群讨论、新一线城市讨论等，说明未来的房价格局将会是分层的。因为中国广阔的空间和地区经济发展不平衡，人口的集聚与城市间竞争优胜、政府的引导有一定的关系。比如最近传出的深圳、杭州、南京抢人才一说。但最终还是人们自主选择的自然集聚，这其中，高铁的建设是一大助力。
未来中国的版图，以城市群相互协作、竞争为主线，京津冀、长三角、珠三角、中部、成渝等城市群建设已列入政府十三五规划，城市群和城市间的竞争，对人才的吸引力，将为中国经济增添更多的活力。如果跨越了中等收入陷阱，中国经济进入更高层次，房价恐怕要随着经济发展和收入提高进入新一个阶段。
以京沪为例不涉其他城市，房价持续上涨，居高不下，背后的原因，我认为主要是经济发展收入提高，地价高、房屋供不应求、金融支持等因素合力的结果。
一线核心城市，房价上涨只有快慢不同，要下跌，除非战争、迁都、大规模流行性疾病、经济崩溃等冲击才有可能。否则持续涌入的高素质高收入人群旺盛的购房需求会一直支撑房价和租金。
地区性的人口集聚城市房价情况恐怕与一线类似，只是内部还有地段差别，不似京沪有普遍的支撑。而人口流出的三四线城市，在未来的房价格局中可能没有多少吸引力和竞争力。
房地产因为绑架了银行，过去国家经济、地方政府过于依赖房地产，这种失衡显现了经济发展的不健康结构，从国家角度考虑必须调整。问题的存在，必然需要解决办法。
在中国，变化实在太快，就房地产领域，无论是政府政策、开发企业还是个人购房者，都要适应不到三十年间的变化。而适应变化，才能更好地生存。
三. 房地产的未来：土地财政转向创新驱动
制度规范和租房时代
有人读了黄奇帆的讲话后认为这是一种计划思维，关于政府与市场的讨论，前些年张维迎、许小年等教授在各种场合都表达过自己的观点，一度引发了凯恩斯与哈耶克之争的大讨论。完全的市场化也是不可取的，政府的调节有一定的必要性。
林毅夫教授与张维迎的政府与市场之争，我更倾向于林毅夫教授的观点，一个高质量的经济体系应该是有效的市场加上有为的政府，二者缺一不可。他给自己的定位是 “按对问题的分析和研究而提出看法的独立学者”。林毅夫教授是“后发优势”的坚定拥趸，他认为后发国家应该先利用“后发优势”加速经济发展，在经济发展的同时推动制度的完善。
国家支持的双创、互联网金融等改革，也被很多人批评。我认为政府的引导和支持对一个产业的形成、发展都是有帮助的。这其中必然会随之产生一些需要加强监管和改进的地方，但新生事物是值得包容和耐心等待它们成长的。这也是发展中国家的活力所在。
土地、金融、税收、租赁市场和地票制度五个长效机制的建立构想
房地产的野蛮生长即将结束了。从黄奇帆的讲话可以看出未来的一些政府思路。五个长效机制的建立，从土地、金融、税收、租赁市场和地票制度考虑，非常有针对性。作为个人需要适应即将到来的变化。
一线城市集中了全国最优质的就业、教育、医疗资源，即便房价再高，追梦的人们还是源源不断地涌入。又会推高并支撑房价。城市群的建设、雄安新区的建设也是为缓解大城市病推出的措施。
01增加城市土地供给：土地和地票制度改革
一线及热点城市房地产建设用地不足是一个客观存在的现实。除了集约节约使用之外。在重庆试点的地票制度可以调控城市房地产土地供应。“所谓地票，就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标。它作为土交所交易的主要标的物，具有与国家下达的年度新增建设用地计划指标、占补平衡指标相同的功能。”通过土地交易所置换农村和城市土地指标，既增加了城市供地又反哺了农民，还因为交易不涉及耕地而保证了耕地面积。
在土地供应总量和结构上，黄奇帆指出政府要根据城市人口发展来调节。
只是拍地价格上设置上限标准以及政府拿出城郊结合部的出让土地收入一部分来平衡拍地损失，是否具有可行性，有待试验。01
02防范金融风险：监控开发商资金来源，管好住房按揭贷款
近期国家对金融监管的加强，从上至下的严监管使得开发商的资金链受到影响。这与黄奇帆所说的坚决守住开发商自有资金拿地这条底线，坚决防止开发商多账户借款这两条似乎不谋而合。
政府考虑的是金融系统性风险，为应对美联储加息缩表引发的资金外流大变动，国内的金融风险管控尤为重要。房地产实际就是联动金融的一大支柱产业，监管这条链条上的资金流动确实是风险管控的一个手段。
炒房者的资金监管也在进行中。从国家提出房子是住的不是炒的以来，购房者从银行贷款的难度就增加了，首付不能刷信用卡必须是自有资金，首付款来源的抽查，收入证明的要求从严，信用要求的从严等等，都在贯彻认真管好住房按揭贷款的思路。
03税收调节：差别化税率和征收土地增值税
除此之外，吹风多年的房产税愈来愈近。因为需要人大开会通过，先前的房产税只在上海、重庆等地试点，未大规模施行。未来作为地方政府主要收入来源的房产税已在设计、验证和全国推行的路上。
黄奇帆讲话中谈到了“房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金，实现制度的有序接替。”这里透露出先前人们担心的住宅土地70年到期的问题被考虑，也交代了个人租用土地的性质不会改变，这与美国的思路有点相似。
在美国，不同社区不同地段的房产税是不一样的，美国人购房后每年必交的房产税相当于十几二十年又将房子买了一次，此外还有高额的遗产税，持有环节的高成本抑制了炒房需求。美国地广，除去金融、IT集聚的高收入人群地区和华人购房者涌入的地区，大部分地方的房地产价格比较平稳。
土地私有，只是一种幻觉，土地从来不归个人所有。我们所了解的国家，土地，要么归女王，要么归国家，要么归集体，个人只是租用，形式不同。
从黄奇帆的讲话可见，要形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。今后税制改革应采取按揭贷款自住普通商品房抵扣所得税这类政策。中低端税负较低。
虽然说健全税制、差别化税率体系可以调节社会财富，实际上越来越规范的制度化住房市场提高了进入者的门槛，相比野蛮生长时期，今后的机会更少。而且怎样避免形成现今美国这种高端可以避税、底层少交或者不交税，税负都在中产阶级身上的情况，也是需要考虑的。
04规范租房市场：《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》
从野蛮生长到制度化时代，提高的是门槛，这是发展过程的必然。国家目前鼓励租赁市场，链家的自如就在搭建租赁平台，在成熟的社会，个人的力量是相对渺小的，以公司化运营方式生存是一个比较好的选择。
5月19日，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。2016年底的中央经济工作会议明确提出，要建立购租并举的住房制度。据统计，我国约有1.6亿人在城镇租房居住。
我国住房的租赁体系，可以分为公租房和商品租赁房两大类。
从黄奇帆的讲话看，公租房类似新加坡模式，5年以上租户可以买去变为共有产权房，出售时，只能按照市场价格售卖给保障房管理部门，政府再出租给新的保障对象。如此循环往复，就能够持之以恒地做下去。
在培育商品房租赁市场上，原先因为开发商资本结构的关系，为尽快回笼资金还贷，比较少有开发商自持租赁。这块将提高开发商准入门槛，这就意味着租房企业也不是人人都可以做的。
此外从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇，这与居住证取代户籍相结合，也许未来城市居民的住房压力相对现在要小，但购房压力估计还是很大。
四. 结语：未来的图景
很多人都知道微博上有个“财上海”，他对房地产的了解比较透彻，又总能以诙谐幽默直击人心的方式去表达，偶尔也会夹杂一些其他方面的讨论。比如他会说有学历不如在京沪买房，这种观念可能放在过去到今天这段历史中，在家庭财富积累方面确实很有说服力，要是拿来指导未来，怕是要把人领到坑里。我宁愿相信他是对当下房价居高不下，一线城市年青人生活不易的一种调侃和反讽。
当然，现在如果家里拿得出首付、有资格、贷得到款，在省会、热点城市和一线城市购房个人觉得还是可以的。（不构成投资建议）
“这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代。”对于年青人来说，这是一个迷人的时代。因为我们看到的是机会，还有各种变化。
可以预见，如果黄奇帆讲话中的十大失衡问题被解决，同时五项长效机制建立，特别是在一线城市，房地产市场正式进入制度化和租房时代。土地财政也将卸下历史重任，经济转而由创新驱动。
从企业角度，这意味着房地产领域的盈利空间不似以前广阔，包括租房在内的准入门槛增高，监管严格。
新进入城市的年青人住房可能比以前规范，但困难度不减，想要易居宜居，需要持续不断地努力参与竞争，以在这些热点城市立足。
而购房，始终还是一件比较困难的事，人人都想拥有热门城市的房产，这是一项硬资产，我们凭什么拥有？必然要与同期的年青人竞争。
不可避免的，人们还要谈到阶层固化，靠爸等话题。但财富是流动的，发展中国家，虽然机会在收窄，还是比发达国家要多。加之新技术革新因素，三五年一波新变化，如果能迅速抓住机会放手一搏，或许有直接上升阶层的机会。这一切，已在当下被不少事例证明。
当然创业创新是一条艰难的路，谁也不知道未来如何。所以年青真好，可以放心去尝试、试错。
如果未来年青人不用急吼吼地一毕业就买房，背上沉重的房贷负担。房价上涨不再呈几年一井喷的模式，在可预见的未来凭借个人努力到结婚生子的年纪能够付首付购房，也许年青人的创造力会在各行各业迸发，这倒是一个非常美妙的前景呢。
（编辑：郑惠敏）
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