房企业绩增长 隐患未消

来源: 第一财经APP 陈淑贞 罗韬   

金评媒（https://www.jpm.cn）编者按：从各家上市房企逐渐披露的盈利预告和业绩快报来看，经过2016年的销售狂欢和2017年严厉的调控后，行业似乎还在走出新的高峰，挑战公众的想象空间。

克而瑞于7月31日发布的2017年1~7月销售榜单显示，销售金额最高的碧桂园用七个月卖出3339.1亿元;紧随其后的是刚刚结束股权大战的万科，成绩是3128.8亿元;排名第三的是恒大，卖出2871.6亿元。

排名，是房企经营阶段性的结果。“万科+恒大+碧桂园”的固定程式自去年完成，这是国内房企的第一阵营，但其内在的排名和轮次也在不断地进行洗牌。第一阵营之外，其他阵营房企的洗牌更激烈，下滑和上位时刻在发生。

相比销售业绩而言，半年度的盈利预增和预减公告为市场带来了企业经营层面的更多信息，也奠定了房企年度的损益基础。

多房企中期盈利预增

中原地产研究中心统计数据显示，截至7月31日，发布2017年上半年半年报业绩预告的上市房企合计65家，占A股上市房地产公司总数50%左右，其中有46家企业利润出现了上涨。

而第一财经粗略统计发现，截至7月31日，按销售金额排名的TOP50房企中，共有10家房企发布盈利预告，其中九家预增，一家预减。

从增长幅度来看，最高的净利润增幅是830%。7月27日，保利置业发布盈利预告，因为中国内地的销售结转收入增加，以及汇兑收益的增加，保利置业上半年净利润将同比增加约830%。

而2016年上半年，保利置业净利润为0.59亿港元，比2014年同期的1.03亿港元减少42.7%。2017年上半年，保利置业的净利润约为4.897亿港元。据销售简报，保利置业今年上半年的销售额为222亿元，同比增加30.6%。

恒大的净利润增幅仅次于保利置业。7月25日，恒大发布正面盈利预告，集团2017年上半年未经审计的净利润同比大幅上升，约为去年同期的3倍。恒大2016年上半年净利润为78.1亿元，净利润率为8.9%。换言之，恒大2017年上半年的净利润水平将达到234.3亿元。

恒大表示，除了集团旗下物业售价上升外，永续债的赎回工作也显著提高了利润水平。

恒大今年的目标之一便是降负债。截至6月底，恒大已赎回全部永续债，累计共1129.4亿元。此前，摩根士丹利在报告中指出，恒大全部赎回永续债后，计入永续债的公司净负债率将从2016年底的432%降至183%。

金茂、旭辉、龙光发出的盈利预告信息显示，这三家房企今年上半年的净利润增加均超过了100%。

金茂预测，剔除投资物业公平值收益，今年上半年金茂净利润同比获得100%增长，原因是销售物业的大幅增加。上半年报告期内确认的收入多数来自去年，去年的楼市销售盛宴成就如今的销售数据。

金茂业绩快速增长的核心逻辑在于央企改革大背景下，集团给予的支持有所增加，此外，金茂“开发+持有”的商业模式更稳定，更能对抗周期。今年上半年，金茂的销售业绩是241.083亿元，同比增加50.08%。

龙光也表示，由于已交付的销售面积总额增加及利润率的提高，今年上半年同比去年增加多于100%。

旭辉因在建的投资物业公允值评估增加而导致上半年净利润同比增幅超过100%，若剔除公允值增加和其他非核心业务的损益，旭辉上半年净利润同比增幅将在50%~100%之间。

至于阳光城，其净利润获得同比60%~90%的大幅增长是因为公司开发项目在 2017年上半年陆续结转销售收入，同时由于公司部分计提存货跌价的项目所在地楼市稳定增长，存货跌价准备转回所致。

阳光城在7月16日发布半年度业绩预增公告，净利润将达到2.74亿~3.25亿元。

与保利置业原因相似，路劲基建也因为人民币在报告期内产生的净汇兑收益，上半年公司净利润将比2016年上半年的2.31亿元增加60%以上。

据业绩快报，保利地产预计2017年上半年营业收入为544.56 亿元，同比减少1.26%;净利润为54.87亿元，同比增长10.61%。2017年上半年公司实现销售面积1054.1万平方米，同比增长28.3%;销售金额1466.1亿元，同比增长32.5%。根据克而瑞数据，公司销售金额排名行业第四位。

光大证券分析师陈浩武表示：“保利地产2017年中报预告营业收入微幅下滑，主要原因是受营改增政策影响，而本期部分营业收入不包含营业税金。”

而绿地公告显示，绿地上半年合同销售金额为1330.96亿元，同比增长20.2%;营收为1248亿元，同比上涨15.42%，但净利润仅为46.33亿元，同比上涨0.76%。

总体而言，在经历了2015年底开启的新一轮市场景气周期后，房地产企业在2017年中期乃至全年的结算收益显然值得期待，随着中报密集披露期的到来，普遍的业绩喜报将成为大概率事件。

成本增加考验运营能力

虽然开发商近期的经营数据较为理想，但调控仍在深刻地影响中国楼市。无论是土地出让规则的嬗变，抑或是房企产品自主定价权的失效，还是二三级市场交易端的变化，都在影响、重构行业发展与投资的逻辑。而由于结转收入和确认的滞后性，这一波房企获取土地、销售项目的最终成果将体现在明年的数据上。

穆迪分析师黄哲指出，“预计未来6~12个月中国房地产业的运营环境仍将面临挑战，因为严格的调控措施将影响2017年下半年住宅销量，并导致销售增速放缓。”

即便是今年，仍然有部分企业因经营问题而陷入增长困境。首开便是大公司中率先发布业绩预减公告的房企。首开在去年的全国销售排名是第19名，金额631.03亿元，同比上升92.65%;但克而瑞2017年1~7月销售榜单显示，首开的排名已掉落至23名，前七个月的销售金额是448.1亿元。

首开在7月28日宣布，经财务部门初步测算，预计2017年1~6月净利润与上年同期相比减少66%左右。而去年同期的净利润约9.38亿元。

首开给出的原因是，结算产品的毛利率低于去年同期，以及公司的投资收益大幅低于去年同期。此外，7月，首开以11.73亿元的价格把深圳市祈年实业发展有限公司100%股权卖给深圳万科，但由此带来的9.39亿元收益未能在上半年得到确认，因此未能计入报告期。

事实上，近年来，高毛利的北京区域的营收和销售面积占首开的比例逐渐下降。首开走出北京，并不具备在北京获取低成本项目的红利，面对京外项目高地价的冲击，公司的成本增加而利润率下滑。从一定程度而言，利润率走低似乎是首开全国化扩张的代价。随着下半年政策的持续收紧，首开扭转颓势的难度加大。

无独有偶，阳光新业地产股份有限公司也在7月31日发布公告，披露其2017年上半年业绩。2017年上半年，公司实现营业收入3.69亿元，同比增长57.50%，归属于上市公司股东的净利润-7884.2万元，实现每股收益-0.11元。

看起来，过去一年房企的轻松大跃进带来了资本市场对地产股的重新认识，但是中长期看，未来的隐患仍无法忽视。大部分业内对未来的判断都是谨慎乐观，一方面规模开发有了天花板，房价不会有过去那么大的涨幅;另一方面，中国城镇化还没有完成，对开发商而言还有机会。

“过去二十年房地产经历了一个高速发展，未来二十年将不再有这样的膨胀，行业将转向平稳，而这几年就是一个波动期，谁都不好预计下一步发生什么。”一位房企董事长曾对记者表达过对行业的担忧。

首开股份于公告中表示，主要是由于不同报告期结算的产品结构不同，本期公司结算产品的毛利率低于去年同期;而且本报告期公司投资收益大幅低于去年同期。事实上，对于很多房企而言，都普遍面临增收不增利的情况，由于原材料上涨、融资成本增加等原因，房企的利润将面临下滑危机。

数据显示，房地产主要原材料钢材、水泥等价格触底回升，钢材价格较低谷时上涨不止三成，而水泥价格也增长一成有余，这无疑将带来房地产企业成本的增加。

同时，房地产行业融资成本和难度也在逐渐增加。中原地产研究中心统计数据显示，2017年房企融资数据继续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资仅2238.97亿，而2016年前7月同期发行融资额度高达7923.7亿，同比减少幅度达到了71.7%。2017年7月单月房企融资金额为467亿，而2016年7月同期房企的融资金额为1187.8亿，月度同比跌幅为61%。

中原地产首席分析师张大伟表示，从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，未来6~9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。

一方面，资金成本承压;另外一方面，2016年很多房企都高价拿了土地，成本高企，使得房企左右为难。2016年，金地以88亿元的价格拍得上海浦东祝桥地块，楼板价33023元/平方米，溢价率达286%。此后，金地选择和融创、招商等房企合作开发，按照当时的规划，金地今年将推出该项目。但是，面对今年的重压调控，金地不断推迟自己的推盘计划，今年该项目入市越来越困难。不只是金地，很多2016年高价项目都难以在今年推出，开发商要么选择拖延，要么推出则面临亏本。

张大伟认为，虽然房企在2016年获得了丰收，但总体看，在2016年9·30开始的这一轮调控中，楼市在2017年将面临非常明显的降温风险：大部分房企都在2016年拿了比较高的地价，这种情况下，对未来房价上涨预期非常高，而调控又导致房价上涨难度非常大。资金成本逐渐增加，对于2017年来说，各种融资渠道压力逐渐增加，对于很多房企来说，资金链的风险逐渐积累。

（编辑：郑惠敏）

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