旭辉集团林中:中国未来20年不会出现房地产泡沫破裂
【摘要】在8月8日举行的博鳌房地产论坛上,旭辉集团董事长林中表示,大地产商普遍认为中国有四个一线城市:北京、上海、深圳、香港。分析香港地区的房地产市场,可以带给内地同行很多启示。林中认为,中国未来20年不会出现房地产泡沫破裂。

金评媒(https://www.jpm.cn)编者按:在8月8日举行的博鳌房地产论坛上,旭辉集团董事长林中表示,大地产商普遍认为中国有四个一线城市:北京、上海、深圳、香港。分析香港地区的房地产市场,可以带给内地同行很多启示。林中认为,中国未来20年不会出现房地产泡沫破裂。
林中认为,香港地区的市场给我们很多启示,目前来看有几个特征,第一是非常成熟的市场,第二,香港的地产商都是“开发+经营持有”,而非开发为方向。每年政府出让的土地也是很少的,香港的今天可能是内地一线城市的明天。第三,香港的开发商经历过几轮危机以后,留下来的都有几个特点,一是实力雄厚,二是负债率很低,基本上净负债率不超过20%。第三是融资成本很低,所以他们才能做持有模式。
但是内地的开发商跟香港是不一样的,因为内地的整个市场周期跟香港所处的周期不一样,我认为没有成功的企业,只有时代的企业,只有与时俱进。
为什么香港地区的开发商不加杠杆,而内地要加杠杆?因为香港地区开发商已经完成了积累,内地开发商如果不加杠杆,就难以把握这个市场机会。等企业规模做大了,就不会冒风险继续高杠杆。
林中认为,内地地产商目前发展得比香港地产商好,因为内地地产商对文化、市场更了解,管控效率更高。另外,内地地产商大部分是一代,香港地区地产商则多是二代,这种文化的差异、管控效率差异,以及创始人的雄心和愿景都会导致不一样的结果。
但是,内地是一个新兴市场,是一个发展中的市场,发展中市场的玩法和成熟市场的玩法是不一样的,如果在发展中市场用恒隆这种保守的方式(恒隆地产董事长陈启宗在论坛上提到,恒隆过去十几年基本上都是零负债),很快就会被边缘化,没有机会做大。
林中表示,未来5 ~10年内地的开发商到香港发展,也会改变香港房地产行业的生态。首先改变香港地区地产商原有的游戏方式,改变市场格局;第二,未来香港地区的房地产开发可能有一半是由内地的开发商来做;第三,在内地大开发商的全球化战略中,香港是一个桥头堡。
同时香港地区开发商也要走进内地,北京、上海、深圳这几个市场非常适合他们进入,香港地区开发商有资金的优势,这些市场已经从增量市场变成存量市场,他们可以发挥出优势。
在随后的主题演讲中,林中表示,如今这样一个分化的市场已经不能用一种方式来做,任何一个规模不够的企业都很难“玩转”这个分化的市场。
林中认为,房地产行业存在20年长周期的变化。房子是用来住的,不是用来炒的,所以中国未来20年不会出现房地产泡沫破裂。
如今一线城市已经开始从增量市场逐步转向存量市场,再过十几年,全国应该就会转向存量市场。这些是长周期变化的内因和外因。
内地一线城市现在平均房价在5万元/平方米,理论上来说内地一线城市房价不应该超过香港,同一时期,香港平均房价在11.2万元,内地5万元,也就是说理论上内地房价还有2倍的涨幅。
与此同时,未来几年行业内会展开更加激烈的竞争,行业的集中度在加速提高。从一个行业的战略远见、资本能力、合作并购能力,到产品端竞争中人才团队、专业能力、管理能力,都在竞争,所以这个行业的门槛越来越高,利润越来越低。
对区域龙头房企而言,可以做梯度转移,从一线城市转移到1.5线,再转到二线、三线城市,未来几年细分市场也有很大的机会,存量市场也有很大的机会。而一些中小企业可以由开发转经营,如基金、资管。
林中告诫,中小企业不要跟风,特别是这两年去一二线拿高价地的企业,现在问题都很麻烦。大企业拿几块高价地,它可以暂时不开发,小企业在地价高的时候进去,基本上会被“玩完”。
(编辑:郑惠敏)
来源: 每日经济新闻

墨尘
金评媒责任编辑



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