银行加速布局住房租赁市场 资产证券化解决低回报率难题

来源: 上海证券报   

金评媒（http://www.jpm.cn）编者按：政策推动下的万亿住房租赁市场，引来产业资本和金融机构多方竞逐。

记者日前获悉，中国建设银行北京市分行与北京市保障房中心、金融街控股等房地产企事业单位联合推出千套房源，并提供融资、结算、理财等70余项金融产品，为住房租赁市场各方参与者提供全周期增信服务。

今年以来，已有银行、地产公司和支付巨头等先后介入住房租赁市场。但来自银行的专业人士告诉记者，目前住房租赁市场存在周期长而租金回报率低的问题，不过随着配套政策完善，金融支持手段的成熟，该领域将逐步释放潜在价值。

金融机构挺进住房租赁

住房租赁市场站上风口后，建行银行、中国银行、工商银行等大行正在长租领域加速布局。

建行更是先声夺人，在场景建设和资金层面不断加码住房租赁市场。上证报记者从建设银行获悉，近两月以来，该行先后在佛山、深圳、武汉等地联合房地产企业猛推住房租赁房源，并提供住房租赁贷款等金融产品服务。

同时，建行还在资金端发力，以盘活存量资产优化经营模式。本月初，建行落地一单200亿元规模的住房租赁资产证券化项目。这不仅是银行间首单住房租赁资产支持票据(ABN)，也是国内注册或备案规模最大的长租公寓资产证券化产品。

除了大行外，股份制银行也有动作。中信银行在10月30日宣布，未来3年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金，同时提供综合化金融服务。平安银行目前正在开展住房租赁金融服务体系的研发和构建。

支付巨头也高调布局住房租赁市场。今年十一长假后，支付宝就上线租房平台。几乎同时，中国银联也与多地政府部门合作共同推动住房租赁市场建设。住房租赁市场的金融服务成为诱人的“奶酪”。

上述机构竞相介入住房租赁市场的背后，是国家正在推动建立的“租购并举”住房制度。在相关业内人士看来，不仅意味着房地产市场迎来大变局，也将催生出一个万亿规模的住房租赁市场。

来自上海易居研究院智库中心的数据显示，预计2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。与此同时，将形成66亿平方米的可租赁房源。由此预计，租金收益或可达到3.86万亿元。

低回报率与长周期难题待解

然而，理想丰满、现实骨感。金融机构虽然纷至沓来，但收益问题却远没有那么理想。如何解决资金投入时间长、租赁回报率低的问题？

有股份制银行金融事业部人士向记者坦承，对进入长租领域持谨慎态度。“与直接为开发商提供贷款相比，投入一个周期10年以上的项目，租金回报率还是太低了，显然不如直接放贷，一般两年就本息都回来了。”

中国银行业首席经济学家巴曙松在近期一次演讲中提及他所做的调研数据：目前各大城市租金回报率确实不高，基本在3%以下。比如，上海为1.33%，深圳为1.34%。

另一位大行人士担心进军住房租赁市场可能赚不了钱，理由是这类项目利润薄、风险大，同时牵扯精力太多。比如，风险点在于一些租客往往都是年轻人群，租房的稳定性会受到影响。传统银行在这方面缺乏定价经验和大数据支持，风控方面有难度。

一名资管公司人士认为，从现有市场状况来说，确实存在银行担心的问题，核心其实就是资产回报率太差。但他也确信，国家大力推进的住房租赁市场就是为了解决这些问题，比如首先就降低土地成本。

今年夏天，上海公开出让两宗分别位于浦东张江和嘉定新城的租赁用地，楼面价不到6000元/平方米，远低于一般住宅地价。“这些地块成本大幅下降，位置又不错，租金回报率应该不会低。”该人士解释，开发商如果想回笼资金，可以以未来10年至15年的租金收入为基础资产，通过资产证券化的方式折现，以此再运作新项目。

也就是说，资产证券化或是上述问题的化解之道。据了解，除上述住房租赁资产支持票据外，今年以来已有四个住房租赁相关资产证券化产品获得发行，包括魔方公寓信托受益权支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划等。前者为国内首单公寓行业ABS，后者是国内首单长租公寓资产类REITs。“类REITs产品才是资产证券化的核心逻辑，会越发越多，这是个大方向。”该人士表示。

（编辑：郑惠敏）

来源: 上海证券报

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