这时候还去东南亚炒房，小心被套！

作者: 菜鸟理财菜导   

当中国楼市降温之后，去东南亚买房的消息就没有一刻消停。

根据数据显示，2018年中国买家海外置业目的地排行榜第一的是泰国，已经连续第三年上升。并且逐步超越排名前三的澳洲、美国和加拿大。

（房产中介制作的中泰买房对比）

当泰国房价暴涨之后，柬埔寨、缅甸、老挝等等东南亚国家的房产也被炒房团盯上。

2018年柬埔寨金边楼市中国买家咨询量同比暴增550%，其中88.7%的中国买家买房是为了投资，78%的咨询房产价格在5万-25万美元之间。

根据胡润2018年全球房价指数显示，金边年度涨幅高达16.7%，位列全球第一。

说白了，34万-168万元人民币在国内一线城市买不到房子，却可以在东南亚的“一线”城市买到好房子。

但是去东南亚炒房，真的是一笔稳赚不赔的投资吗？

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“金边是30年前的深圳，20年前的上海，10年前的新加坡。”

这是开发商和中介喊得最响的一句话，也是最容易让人充满幻想的一句话。

过去几十年，得益于入世以后的全球化经济红利，中国一举拿下了世界工厂的位置。

因为中国经济高速增长的几十年，同时也是全球高速增长的几十年，所以出口经济才能为中国带来快速膨胀的资本。

在房改、人口大量流动、棚改货币化、金融杠杆等等推动下，中国进入大规模城镇化时期。

所以，中国房价上涨根本原因就是资本的膨胀，卖地的钱，拆迁的钱，加杠杆的钱。

只是经济都是有周期性的，如今的时代背景是逆全球化和全球经济停滞不前，即使东南亚经济继续发展，也无法与过去的中国相比。

而且中国的体制决定可以举国力量发展经济，直接决定楼市的风向，这是东南亚大部分国家都做不到的。

除了新加坡这个异类之外，多数东南亚国家的政策实施并不像中国那么果决，执行力也非常有限，而且很容易因为政局的变化而直接推翻。

所以，现在的东南亚可能是几十年前的中国，却很难在几十年后变成现在的中国。

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在政治经济因素之外，楼市政策的不定性，也是东南亚买房最大的不确定性。

毕竟，全球楼市都处在一个收紧和调整的阶段。

比如说香港，在去年6月提出空置税后，楼市就开始走下行通道。

直到今年，香港楼市才有企稳迹象，在此之前房价已经连续下跌长达5个月，累计跌幅超过9%。

根据香港新闻报导，空置税草拟法案已经大致完成，准备下月提交立法会讨论。

从提出到立法，前后1年不到。

再比如澳洲，澳洲一直是中国人海外置业的首选之地，大量中国炒房客的涌进也造成澳洲房价一路上涨。

在2017年的时候，澳大利亚宣布收紧海外购房政策，大幅削减外国人住宅审批金额，减少海外资金进入房地产。

2018年澳大利亚再次收紧房地产政策，提高海外买家的购房收费标准，提高海外买家购买新房的审批难度等等。

谁也不知道未来全球的房地产政策风向会怎么变化，尤其是在政治不确定的东南亚国家。

有的东南亚国家的政治长期处在动荡的状态，而且有相当一部分国家对中国态度模糊不清。政治一变就经常翻脸不认人，然后政策也跟着发生变动。

比如说马来西亚，上一任谈好的项目，领导人一变就毁约。再比如说越南，去年越南内部动乱，很多地方都发生抵制华人的示威。

某些东南亚国家，历史上甚至出现过严重的排华事件。

时间或许冲淡了炒房党们的警惕性，却没有改变当地对华人的态度。

在这种环境下中国人去东南亚投资房产，风险到底有多大？

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站在房子本身的角度来看，东南亚的房子和中国的房子一样吗？

中国所处的温度带比较广，但是大部分都处于北温带，气候相对更宜居，自然灾害虽然也不少，但是对房产的损害力度并不大。

东南亚国家大部分处于热带，气候炎热而且临近海洋，天气变化快，自然灾害也相对更多更严重。

这就导致中国10年楼龄的二手房可能比东南亚国家5年楼龄的二手房还要新，因为东南亚房子的折旧速度会比你想象中要快得多，各种隐形的养护和税费成本也非常麻烦。

如果你还是非买不可，在菜导看来，东南亚买房唯一靠谱的也就泰国。

总体环境不错，医疗卫生水平也很高，官方和民间对华都非常友好，外国人去泰国投资房产的也确实很多。

但如今，曼谷公寓的均价都达到2.8万元人民币了，地段好一点的公寓卖到4-5万，顶级地段和顶级配套的公寓价格都过了6万，跟北上广深有得一拼了。

对于绝大多数还在为国内的月供头疼的中产来说，有这个钱，你确定愿意去曼谷接盘？

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过去，海外买房首选的地方都是西方发达国家，万年不变的美澳加。

随着发达国家遏制外资投资房产和货币收紧，美澳加的房产不再是一块香饽饽，中国人也逐渐退出。

海外楼市降温，很大程度是中国买家退潮造成。

为此，去年菜导曾经写了一篇关于全球房价上涨逻辑的文章《全球楼市同唱一曲“凉凉”，是该持币待购，还是趁机抄底？》。

说白了，炒房就是一个资金击鼓传花的游戏，没有后来者，房价就推不上去，只能砸在自己手上。

东南亚国家与西方发达国家不同，它们的经济体量更小，收入更低，房产承压能力也更差。

泰国已经算是这几个国家里面比较发达的了，2018年的GDP也不过5048亿美元，这个体量放在中国，都比不过湖南省。

越南的GDP 2390亿美元，相当于中国的黑龙江省。而柬埔寨的GDP才240多亿美元，也就比中国GDP最少的西藏高一点点。

而且伴随着外国炒家的大量涌入，很多热门城市的供需关系已经畸形。

2018年，曼谷公寓房总量达到了55万套，而在10年前，这个数字还只是10万。另一方面，泰国的房价收入比也已经达到了21.52，超过了广州！

这意味着，泰国人自己都要买不起房了。

先把弹丸之地的房价炒高，搞到连当地人都买不起，然后又无视相关房产缺乏二级市场流动性的致命弱点，继续忽悠大把国人过来买高价新盘……这不是泡沫，什么是？

更何况，如今国家的外汇管理政策，已对海外房产投资有明显限制。而且海外投资买房的资金周期很长，不确定性高，来回都要折腾一下，并没有想象中的那么好赚。

如果遇到什么紧急情况，变现和汇回的流程特别麻烦，无法救急。

当然，如果你是有全球资产配置需要的富人，那么去哪里炒房都是你的自由。毕竟对于消息灵通的富人们来说，多数都已经在楼价暴涨前就已经做好布局了。

而如果你只是个日常打卡上班，每天辛苦搬砖的普通中产，如今又抱着跟国内买房一样的预期想上车，菜导劝你还是不要去凑热闹的好。

过去，房产中介会推荐你去买发达国家的房子，告诉你买那里的房子，升值空间大，有钱人多，环境好教育也好。

现在的逻辑却是哪里便宜赶紧买，以为也能和中国的楼市一样，再来一次十余年的单边上涨行情。

但其实，中国楼市之所以牛了这么久，早就不是一个经济问题了，这一点大家都懂。而如果你拿中国楼市的逻辑去套海外的楼市，菜导只能说自求多福吧。

所以，如果真的想投资东南亚的房产，就要做好足够的心理准备，这是赌博不是捡漏，风险也没有中介所说的那么小。

先不说经济脆弱、政局不稳的东南亚国家有没有发生系统性风险的可能，对于多数拿着钱冲向东南亚的炒房党们来说，他们首先要担心的，是这种几乎没有流通性的海外房产，3-5年后去哪里找新的接盘侠。

而现在还在无脑劝你去东南亚买房的，菜导也只能说是“非蠢即坏”了！

菜鸟理财菜导

人称菜导，互联网理财意见领袖，普惠金融忠实践行者。现为第三方理财服务平台菜鸟理财创始人、CEO。