超长国债来了，高净值客群的机会在哪儿？

作者: 刘旷   

有人说，2024年是全球经济的“分化年”，也是中国经济突围的“关键年”。当前，我国经济恢复仍处在关键阶段，长期向好的基本趋势没有改变，但也需要克服一些挑战，而巩固和增强经济复苏的良好势头，离不开政策的有效衔接、接续发力。

近期，财政政策和货币政策相继实施，其中两项备受关注。

一是，超长期特别国债发行，一经上市就被抢购，可谓“一券难求”。5月13日，财政部公布了2024年一般国债、超长期特别国债发行有关安排。截至6月17日，超长期特别国债已完成两期发行，共发行800亿元。

二是，央行在二级市场开展国债买卖，引发“货币发行改以国债为锚”的市场讨论。4月份，中国人民银行有关部门负责人接受《金融时报》记者采访时表示，央行在二级市场开展国债买卖，可以作为一种流动性管理方式和货币政策工具储备。

积极的财政政策与稳定的货币政策高度协调，有助于稳定市场预期，减少经济波动，有效支持经济的长期稳定增长。“超长国债发行+货币发行以国债为锚”无疑在释放一个信号：中国经济将进入一个长期、温和通胀的周期。

经济大环境发生变化的同时，嗅觉敏感的投资者对于资产配置的焦点也从“创富”逐渐转移到“守富”。而房地产作为抵御通胀、分散投资风险的重要手段，自然成为高净值客群重点关注的选项之一。

好房子成高净值客群资产配置“聚集地”

高净值客群通常追求资产配置的多样化，以分散投资风险。房地产作为一种实物资产，可以有效平衡投资组合的风险，但楼市风云变幻，不是所有房子都保值。

尽管处在政策提振期，房地产行业仍然呈现明显的多层次分化趋势，而房地产市场的两极分化必然导致房子价值两极分化，所以选对房子十分重要。评估当前房地产市场现状和趋势可以发现，高净值客群最优质、最首要配置的优质资产，无疑是核心城市核心地段的好房子。

一方面，市场政策环境对核心城市核心地段房子构成支持因素，而且它的市场认可度高、稀缺性显著，具有长期增值潜力，能够实现财富的保值和增值。

高能级城市通常是国家政策的重点扶持区域，基础设施建设、科技创新等方面都会获得更多的政策支持，这些政策有助于提升核心区房子的价值和市场信心。另外，城市中心土地资源有限，供应量相对固定，需求长期存在，这种稀缺性使得这类房子的价值相对稳定，且具备较强的保值增值力。

另一方面，核心城市核心地段的好房子能够提供高品质的生活和社交资源，具有较高的稳定性，有助于实现资产的长期稳健管理。

这类房子通常配备高端的生活设施，如顶级物业管理、优质的教育资源、医疗资源以及商业资源，可以为高净值人群提供了高品质的生活环境。更重要的是，它聚集了大量的高净值人群，居住在这里有助于建立和维持高端社交圈，有利于商业合作和资源整合。

核心城市核心地段的房子适合居住，还有较高投资价值，这样具备双重属性的好房子，自然成为高净值客群资产配置“聚集地”。

优质房产标准：核心地段、优质产品、实力品牌缺一不可

众所周知，资产配置的逻辑是及时捕捉市场机遇并做出投资选择，当前全国范围许多楼盘都处于价格洼地状态，这或许是一个机遇。

那么，怎样的楼盘具备优质资产的特质？不妨以网签322亿刷新北京商品住宅单盘历史销售金额记录的北京城建天坛府为例，通过对其标准的分析，可为寻找优质资产的楼盘提供有价值的参考。

区域价值，高能级城市核心地段，投资升级潜力大。北京城建天坛府坐落于北京城中轴线上，毗邻天坛，处于核心交通位置，路面交通畅达，周边环境优越，城市配套齐全。

在交通方面，天坛府位处二环路，15min内直达前门、王府井；30min内直达东城商务区、CBD片区、丽泽金融区；10min抵达北京南站，还聚合14号线、5号线、8号线3条轨道交通，无论是开车还是地铁都十分便利，出行无忧。

在生态人文方面，天坛府紧靠世界文化遗产“天坛公园”、建于 1956 年的“北京市珐琅厂”和享誉京城的百年老字号“龙顺成”，具有良好、舒适的人文氛围。在生活设施配套方面，天坛府是北京城建在东城二环打造的130万方复合大盘，该复合大盘集住宅、商业、办公、教育于一体，完全可以满足居民的日常生活需求。

不仅如此，天坛府周边医疗资源丰富，5公里范围内有协和医院、同仁医院等全国著名的三甲医院，3公里范围内有北京口腔医院、北京中医药大学东方医院、北京友谊医院等三甲医院。教育资源也是一大亮点，邻近一师附小、景泰小学、汇文中学等学校，还有多个大型商圈，周边生活服务设施配套非常完善。

毫不夸张地说，天坛府就在皇城根下，不仅拥有得天独厚的人文环境，还拥有优质的教育、医疗、商业等资源配套。更重要的是，城市规划下，东西城少有新的住宅土地供应，天坛府的区域价值可想而知。

因此从区域价值来看，优质的房产首先应该位于一线城市的核心地段，因为区域决定了楼盘所能获得的配套资源和便利程度，这些因素不仅提升了居住品质，也增加了房产的长期投资价值。

产品价值，建筑大师的匠心之作，稀缺性强、保值增值性高。北京城建天坛府具有顶级城心资源的占有、独特的建筑结构和设计、兼具品质感和科技感的稀缺属性，使用价值和居住舒适度非常高。

天坛府“天坛+东城+二环”的地理位置注定了它的稀缺性，而高端定位下的建筑形制、园林打造、空间功能又保证了它的高品质。

在建筑形制方面，天坛府汲取皇乾殿三段式结构以及太和殿庑殿顶设计理念，呈现一种既保留传统文化底蕴，又符合现代审美需求的独特建筑风格；在园林设计方面，天坛府邀请中国新中式园林设计翘楚——深圳奥雅的李宝章团队设计，其巧妙地将皇家园林的大气磅礴与江南园林的婉约灵秀结合起来，为居民提供了一个多层次、富有变化的独特的园林景观。

在空间功能方面，天坛府基于现代高端人群的居住习惯，打造建筑面积约150-280平方米三至四居考究空间，覆盖多元化居住需求。

从这些情况来看，优质房产的升值潜力主要集中于产品的稀有性和高品质，这样的房产在资本市场通常具有较高的认可度和流通性。

品牌价值，老品牌、管理佳、好口碑，抗风险能力更强。北京城建天坛府是由大型专业品牌地产商北京城建打造的东城区最大的城市更新项目，其曾经参与打造大兴机场、鸟巢等标志性项目，已积累了丰富的经验。

一般来说，老牌房地产品牌具备良好的品牌声誉、成熟的管理体系、丰富的项目经验。在市场环境复杂多变的情况下，老牌房企能够更好地应对各种挑战，保持健康的财务和稳定的市场占有率，具备更强的抗风险能力。

北京城建地产成立于1998年，连续15次荣获“中国房地产上市公司Top10”，并成功打造出“龙樾系”“国誉系”等一系列享誉全国的精品地产项目。北京城建地产在各类型项目中积累了丰富的经验，这些经验为他们更好地打造天坛府项目提供了有力支持。

对于购房者和投资者来说，具有品牌保障的天坛府，无疑是一个更为稳妥和安心的选择。

从天坛府这个例子可以看出，一线城市核心地段的豪宅是一种优质资产。这种高价值楼市本身具备很多特殊之处，比如：得天独厚的区域位置、高品质的产品、可预见的发展前景，这些条件也正是其他低价值楼市所欠缺的。

从稀缺到必需，高价值楼市成资产配置“宠儿”

在全球经济环境仍存在诸多不确定因素的情况下，站在财富管理客户群顶端的高净值人群愈加求稳。一线城市核心地段的豪宅作为稀缺资源，具有多重投资优势，而且一线城市限购政策已经“松绑”，这对于高净值客群来说是个好机会。

一方面，现在股票市场和其他投资渠道的波动性较大，而房地产尤其是高价值楼市，有较强的抗风险能力，更有投资价值。

历史数据表明，尽管房地产市场也经历波动，但从长期来看，其总体趋势是增值的，尤其是高价值楼盘。其凭借稳定的资产属性、稀缺性、高需求、稳定租金收入及政策支持，展现出较高的保值能力。所以作为一种稳健的投资选择，高价值楼市无疑具有更高的投资价值。

一线城市豪宅成交数据也印证了这一观点。根据房地产研究机构克而瑞的统计数据，今年一季度，某一线城市总价2000万元以上高端住宅成交了1213套，创下2016年以来单季度最高，其中3000万元-5000万元高端住宅成交531套，5000万元以上高端住宅成交129套，成交套数均已达到2023年全年的七成左右。

另一方面，国家对于房地产的支持政策还将会持续，政策红利和市场需求的双重驱动下，一线城市核心地段豪宅的价值也会得到提升。

近年来，国家推出了一系列政策举措以稳定房地产市场，北京、上海、深圳等一线城市接连放松限购政策。3月27日，北京取消了执行2年多的离婚限购政策；5月6日，深圳发布新政，对限购政策进行分区优化，多个区域放宽限购；5月27日，上海优化非沪籍居民购房条件，取消离异购房限制。

从“房住不炒”到针对刚需和改善型需求的支持政策，这种转变表明国家深知保持房地产市场的健康稳定对经济的长期可持续发展至关重要。未来，国家将继续支持房地产市场，特别是在核心城市，政策支持会更为明确和有力，这将进一步提升高价值楼盘的吸引力。

总而言之，无论是政策红利的推动，还是市场需求的增长，高价值楼市都具备了成为资产配置“宠儿”的充分条件。在当前的经济和政策环境下，高价值楼市从稀缺品变为资产配置的必需品，其背后的投资逻辑和市场趋势都显示出，这一领域将继续成为高净值客群关注的焦点。

刘旷

以禅道参悟互联网、微信公众号：liukuang110