二手房买卖，贷款如何顺利“过桥”？

   

买二手房，只要有过经历的人都知道，那绝对是个劳心劳力的活儿！看房子，谈价钱，签合同，办过户，办贷款，交税费，拿房本，要在以往，不跑个十趟八趟，花个三五天时间，想住进新房子：门儿都没有！

国人异常注重房屋购买，叠加货币超发贬值、资产荒等因素，房屋交易更是趋于疯狂。然而，房屋交易中赎楼垫付、交易担保、产权不明、贷款审批以及房屋的时间价值等各种痛点，让深处房屋交易中的买卖双方苦不堪言。近日,记者就此话题采访了大道金服创始人兼董事长柳博。

产权交易保险的新模式 

在二手房交易中，不少买家都遇到这样的“纠结事”：业主贷款没还清，房产证尚在银行抵押，想买这套房就必须先帮卖家还清贷款，方能解押过户。可是，买家出钱 赎楼则要冒高风险，不出钱的话业主一时半会没法赎楼。一房产中介人士表示，“赎楼”行为在二手房交易中普遍存在，比例高达五成。

遇到这样的“纠结事”怎么办？ 现在的二手房交易，第三方很关键，因为在交易过程中是有一定的风险。如果说买方的首付款参与其中，一旦后续有任何纠纷，比如说产权不清晰，可能卖方房产被查封，可能一房多卖，或者买方由于一系列限购政策，没有办法买房，都会导致产生交易中断，极易产生很多的纠纷。现在解决这个问题的金融产品都是在监管之外，一旦发生问题对于消费者来讲，往往不知道该找谁，或者是解决会有很大的难度。

柳博告诉记者，在新的产权保险的模式下，买卖双方签约以后，买方去申请银行按揭贷款，同时申请一个产权保险的产品，直接把银行的贷款放下来，不再等待赎楼、过户、抵押一系列的环节。由产权保险担保，银行贷款及买方首付一并交予卖方，卖方收到全部的款项，就可以把钥匙及早的交给买方，双方皆大欢喜，省时省力。可以简单概括为：买方按揭银行凭保单提前发放按揭贷款，归还业主原贷款，无需额外融资赎楼，实现卖方提前收款、买方提前收楼。

在产权保险的这样一个交易流程里，卖方还没有还完的按揭，可以用买方新的按揭款加上首付款还掉，这样就轻松的消灭了赎楼贷款。这种模式省却了许多的资金清算环节，使得资金的效率将会得到大幅提升，为买卖双方省了钱；这样的交易模式省去了赎楼、过户、办抵押的时间，为大家节省了时间，提高了效率；同时在整个的交易过户抵押中若有任何问题，保险公司会承担责任，第一时间来进行赔付，这也大大的降低了交易双方的交易风险。

柳博介绍，产权交易保险模式看似简单，却又有它的独到之处，实现了多方共赢。这种模式改变了银行的传统的信贷流程，创新性的在让保险公司基于大道金服务类似公司风控制险能力设计了相关保险产品，整合了银行、保险、中介等多方面的力量，实现了房屋交易过程的经纪、交易、金融的分离及专业化分工，并结合全国各地的交易流程的实际实现了业务服务标准化、系统化、线上化、高效化。这种模式必将给社会带来巨大的经济价值和社会效益：银行可以更快的放款，更高的提高资金使用效率，保险公司有新的业务，地产公司可以使交易更加有效率。

分散风险是风控关键

这一新型的二手房交易过程中，最难被撬动的是房产中介的积极性。据记者了解，在国内，很多地产中介都热衷于做从交易撮合到配套金融产品的全链条服务，从中获取更多收益，如今为何甘于被分食？对于其中的二手房交易来说，其相对于新房交易复杂，涉及各类政策较多，交易环节多、程序复杂，耗资巨大，市场乱象频发，风险也较大，这些零零种种让深处房屋交易中的买卖双方都苦不堪言——“累觉很痛”。作为一种新业态，新模式，有没有风险呢，如何去控制呢？柳博这样给了我们一颗“定心丸”：“风控问题是老生常谈的一个问题，又是必须面对、必须说清的问题，风险管控一刻不能停，大道金服产品交易保险的安全是通过专业团队的专业产品设计来保障的，能干做到让大家放心”

柳博指出，产权交易保险完成的过程中，实际蕴含着很多的操作风险。大道金服首先构建了专业团队，主要是以过往银行业中从事过多年个人信贷业务的人所组成，这样的团队在个人信贷方面经验丰富，可以在整个过程中有预见的控制风险。

其次基于相关大数据分析，联合保险公司设计相关的产品，根据风险概率进行精算，将风险定价，将买卖双方的风险转嫁给保险机构，从而分散风险。因为众所周知，风险只能是转嫁和分散，需要认清引入产权保险并没有消除原来的风险。

除了交易双方的信誉风险，还存在着抵押物产权不明风险，包括产权不清晰，被查封等等风险之外，还有卖方他可能已经有很多的债务，在这个过程中这些债主会趁着在房产交易的过程中，抵押权全空的阶段，采取一些查封等等的手段，这样的话整个交易就做不下去了。为此大道金服并没有完全依赖保险转嫁风险，而是从买卖双方审查入手，将基础工作做好，将客户划分等级，有的客户觉得风险很大，坚决不会去做；有一部分客户，可以把款很快的放给他；还有一部分客户会放一部分款，通过这样的方式来解决控制风险。

依凡

黄依凡，金评媒记者。