北上广深相继调控商办项目：明确不得擅自改为居住房

来源: 中国新闻网   

金评媒（https://www.jpm.cn） 编者按：3月26日，北京住建委发文调控商办市场，一句“商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途”，彻底改变商办市场规则。

继北京之后，广州、上海、深圳等热点城市陆续出台了针对商办市场的楼市调控措施，虽然管控力度强弱有别，但均明确商办项目不得挂钩居住属性，且部分城市还探索在建筑、设计方面的管制方式，力图从产品开发一端，降低商办项目转向居住用途的可能。

北京之后 沪、深等地跟进调控商办市场

3月26日，北京住建委发文调控商办市场，一句“商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途”，彻底改变商办市场规则。

北京上述政策，既阻断了个人购买未建、在建、在售商办项目的渠道，同时为个人购买二手商办房屋也设置严苛门槛。

时隔四日，广州提出加强商办类房地产项目管理。“房地产开发企业销售商办类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位”。

4月21日，成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。

同日，上海要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

深圳也于5月12日发文限制商办转性，未来5年，商业办公、研发用房转公寓、偷面积、改建将被严格限制。“新政出台后，此类设施将更多的服务于办公需求，即不太可能服务于居住的需求。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，这对后续深圳商办项目有利空效应。

至此，北京、上海、广州、深圳、成都等多个城市落地了针对商办项目的调控政策，从城市类型看，基本集中在一线城市和部分热点二线城市。

回归商业属性 多城发文管控产品设计

无论从政策内容篇幅，还是发布时间、后续配套举措来看，北京对商办项目的管控实属最严。

“3·26后的一个多月时间，北京商办市场实际成交大幅下跌。”中原地产首席分析师张大伟直言，堪称历史最严的商办限购政策，对此前过热的商办市场打击明显。

综合多地商办调控的政策来看，不得擅自改变为居住用途，成为基本原则。对房地产开发企业违反规划将商办类房地产项目改为居住用途的，均采取“一经查实、严肃处理”的坚决态度。

另一方面，各地在调控力度上也存在差异。除北京外，其他城市并未明确对个人商贷购买商办项目做出限制。深圳、成都等地侧重于供给端的产品设计管控。

对于开发企业新报建商办类项目的最小分割单元，北京严格规定为不得低于500平方米，广州较为宽松的限定在不得低于300平方米，深圳仅要求部分比例；转让方面，北京和广州规定已购买的商办物业可转让给法人单位、个人，但广州给转让设置了“附加条件”，即个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

为何限？打击投机炒作、限制人口涌入

“商办项目的活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化，因此，在住宅土地中配套了大量公建类物业”，说起商办市场曾经的热度，张大伟认为与人口增加不无关系。

张大伟说，像京沪等一线城市，常住人口住房需求巨大，一些以商业、酒店、办公为名立项的项目，通过分割产权，改变商业立项的使用属性，将“类住宅”作为卖点，并在用电、用水方面打起擦边球吸引购房者。

但由于用地性质不同，商办项目与商品住宅有着明显区别。首先是产权为40年或50年，不具备住宅配套（学区房等），居住密度大、户型小；最关键的是，房价较同区域内商品住宅价格要下调50-60%。

“房价偏低、没有限购是选择商办项目的主要原因。”多位曾经购买过商办项目的受访者告诉中新网记者。

为何要调控商办市场？“首先是规划问题，本是住宅配套的商业反而拥有居住属性，与规划相悖，相关配套也无法跟进；另就是人口问题，比如北京、深圳等地的商办项目居住人口庞大；此外，由于商业土地地价低，开发商以商业用地拿地、却以住宅价格销售，变相赚取额外利润。”张大伟说。

中国人民大学公共管理学院土地管理系副教授郑华接受媒体采访时曾指出，商办调控将确保住宅归住宅、商办归商办，减少商办物业的客户群体，降低开发商投资商办产品的积极性，进而降低商办类土地的出让溢价水平。“打击商办市场上的投机行为，一定程度上也将限制人口无序涌入大城市”。

还没结束！更多城市或酝酿规范商办市场

“还有城市正在酝酿、或者开始掀起新一轮封堵‘商改住’、‘办改住’的政策潮。”张大伟预计，此前，因住宅限购而购买商办项目的投资需求，或面临巨大风险。

预测了深圳、上海会跟进商办调控的严跃进告诉记者，未来，一些热点城市会积极跟进商办项目限购，虽然管控强度不会等同于北京，但有一点可以确定，“即商办项目不再与居住属性挂钩”。

在严跃进看来，政策力度上，以北京为代表的直接限制销售或不许销售的举措是最严厉的，管控效果最明显；但后续的主流模式，可能是要对供应端进行规范，积极管制产品设计。

“北京、广州后续不排除会对存量物业制定新的政策，比如说，针对部分有抛售和转让房源的购房者进行合理引导。”有业内人士向记者分析称。

(编辑：田跃清)

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