孙宏斌：地产“狩猎者”

来源: 经济观察报 谢敏敏/文    

金评媒（https://www.jpm.cn） 编者按：在中国房地产市场，融创中国控股有限公司（01918.HK）董事长孙宏斌凭借鲜明的个人特色、大胆高调的行事作风和两次创业的传奇故事，成为颇受舆论偏爱的明星人物。

在中国房地产市场，融创中国控股有限公司（01918.HK）董事长孙宏斌凭借鲜明的个人特色、大胆高调的行事作风和两次创业的传奇故事，成为颇受舆论偏爱的明星人物。

这个有着一双又大又亮的眼睛、长着一张娃娃脸的山西男人，在25岁时成为中国最大计算机公司的接班人，年轻有为踌躇满志，却在而立之年被曾经的伯乐亲手送进监狱；出狱后东山再起一手创办黑马顺驰，狂飙突进，却因遭遇房地产市场的低谷无奈低价转卖。

不可否认，孙宏斌的身上有强烈的英雄主义色彩，同时极具话题性。

顺驰时代的孙宏斌，“年少轻狂”，傲气十足。一个流传甚广的故事是这样的：2003年7月一次房地产内部论坛上，孙宏斌发言时向万科的王石发出了挑战：“顺驰今年销售额要达到40亿元，我们的中长期战略是要做全国第一。也就是要超过在座的诸位，包括王总。”

王石当时的回答略带愤怒：“你不可能这么快超过万科，是不是要注意控制风险？”

之后是一个励志的故事。将遭遇资金链危机的顺驰卖给路劲地产后，孙宏斌很快卷土重来创办融创并带领融创在今年成功跻身千亿房企俱乐部。

两次失败，两次迅速挽回颓势并且重新站在了行业之巅，孙宏斌完成了在外人看来几乎不可能完成的事。

最近几年，他有了另外一个称呼——并购之王，这符合其一贯的做法。2012年，融绿之争闹得沸沸扬扬，虽然最终未能成功并购绿城，还和昔日好大哥宋卫平分道扬镳，但孙宏斌收获了十分有分量的上海融绿平台以及舆论的支持；随后，对佳兆业和雨润的两起重量级并购先后被迫终止，孙宏斌仍然将并购列为融创的主要战略，他多次对外强调，融创已经收获了并购市场的好口碑。

并购让孙宏斌品尝到了甜头——在一二线城市地价愈来愈高之际，用更小的成本，撬动更多的回报，迅速扩大企业规模。过去两年多来，并购已经成为融创获取土地的最主要的方式，据了解，融创约有三分之二的土地储备来源于并购。

尤其是融创2016年的表现，实在难以掩盖孙宏斌对规模的渴求：在土地市场快速扩张，重金砸下多个地王，位列房企2016年拿地金额榜之首；耗资近140亿收购了联想旗下的融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权，随后并购多个地产项目，并高调入股重庆龙头房企金科股份（000656.SZ），在不到3个月的时间内，孙宏斌对金科股份的控股已达20%，距离第一大股东之位仅一步之遥。

有评论认为，顺驰时高歌猛进的孙宏斌又回来了。

其实，仔细对比就会发现，前后两次，孙宏斌扮演的是不同的角色：10年前他带领的顺驰是一匹被速度击垮的黑马，最终成为了路劲的猎物；10年后，孙宏斌成了潜伏在地产圈的“狩猎者”，主动出击寻找属于自己的猎物。

并购之王

孙宏斌的投资逻辑是：买对地方、买对时间、多借点钱。

在并购市场，这条逻辑被贯穿始终，促成了多起并购案的完成。

最近的一次是12月20日，融创中国宣布，公司间接全资附属公司将以8.59亿元总代价收购杭州金翰及金成房地产持有的杭州余杭区47号地块、余杭区41号地块以及余杭区英特学府共三个项目公司的34%股权。

早在今年8月及9月份，融创已经从上述三个项目的卖方金成集团手中接盘了博鳌金湾项目以及杭州西溪海等项目，其中收购博鳌金湾项目50%股权及债权作价达20.54亿元，项目总占地面积约为164.75万平方米，总可售面积约为164.75万平方米，目前已经开始对外出售。

梳理融创近两年来的扩张之路，并购是关键词。凭借2012年和绿城的合作，融创用33亿的投入撬动了上海区域近300亿的销售额，并顺利进驻一向高门槛的长三角区域。

在对绿城、佳兆业和雨润的并购接连失败后，融创也并非一无所获。由于在并购市场打响了名声，诸多项目和公司主动找上门来谈合作，这为融创创造了主动权。

2015年，通过对中渝置地、西安天朗、江苏四方、武汉美联以及烟台海基置业的项目并购，融创将规模扩展到成都、济南、西安、南京、武汉及海南万宁等二线城市。

2016年5月，融创中国宣布以42.25亿元收购莱蒙国际位于上海、南京、杭州、深圳及惠州等地的6个项目公司的所有股权。借助对莱蒙国际的并购，融创首次进入了孙宏斌极为看重的深圳市场。

2016年下半年，融创的并购步伐加速。9月19日，融创宣布拟收购联想控股附属公司融科智地旗下41间目标公司的相关股权及债权，总代价约137.88亿元。交易完成后，融创中国将持有融科智地41个目标公司的42个项目的权益，分别位于北京、天津、重庆、杭州等16个中国城市，总建筑面积约1802万平方米，其中未售面积约730万平方米。

相比于公开市场拿地，融创对融科智地的收购降低了获取土地的成本。标普预计，收购物业组合的平均土地成本约仅为每平方米3000元人民币。

融创方面表示，通过此次交易将进一步巩固融创集团的区域布局，扩大融创集团在一二线核心城市的土地储备和市场份额。同时，融创将借此首次进入大庆、烟台、大连、景德镇、昆明、长沙等城市。

2016年11月29日，融创宣布以36.62亿元人民币，收购恒大控股的嘉凯城集团位于青岛李沧区的时代城项目，该项目占地106.61万平米，主要为住宅及商业用途，目前尚背负18.5亿元贷款、净资产为8.79亿元。为完成这起收购，融创首先须在一个月内支付收购总价的一半18.31亿元，剩余一半在12个月内支付。

奇袭金科

入股金科，是孙宏斌并购经历中必须提及的一笔。

这一次，他一改以往直接收购项目公司或者土地的方式，而是以“参与定增+二级市场增持”的方式快速建仓，成功进驻金科董事会。

2016年9月21日晚间，融创发布公告，附属聚金物业收到由A股上市的金科地产及其承销商发来的确认书，确定集团就金科地产非公开发行股票事项申请认购9.07亿股金科股份已获接纳，认购价为每股金科股份4.41元人民币，集团就认购事项应付总代价约为40亿元。

认购完成后，融创占金科扩股后的16.96%，成为第二大股东。国君地产评价称，融创之所以买入金科，原因之一是，买入股份的性价比高于公开市场拿地，安全边际充足。

孙宏斌并未止步于此。

到了2016年11月，融创开始在二级市场上增持金科股份。公开资料显示，从11月11日~11月28日，融创全资子公司天津润鼎和天津润泽一共增持了3.04%的金科股份。其中，润泽物业增持8128.16万股，占金科股份总股本的1.52%，增持价格区间为4.86元至5.25元每股；润鼎物业增持8102.26万股，也占总股本的1.52%，增持价格区间为5.03元至5.23元每股。此次增持合计耗资约8.3亿元。

至此，融创持有金科20%的股份，而金科实际控制人黄红云夫妇目前仅持股25.2%。这意味着，只要孙宏斌愿意，他只需要拿出不到20亿元的现金，就可以成为金科股份的第一大股东。

2016年12月1日，孙宏斌派出在顺驰时代就追随他多年的融创中国执行董事、执行总裁商羽、融创中国副总裁张强进驻金科董事会。

“狩猎者”

在并购市场，融创确实积累了口碑和丰富的实战经验。

孙宏斌认为，融创的优势十分明显：“第一：因为我们要的就市场价，不占你的便宜，市场价我们都认，价格好谈。第二：买完不想要还可以退。第三：有时候卖不是全卖，50%、60%或者70%，你还是股东，因为我们产品好，有溢价能力，可以赚更多的钱，你和我们合作是合适的。”“地产行业并购的就是土地的价值。所以如果公司现金流没有问题，但是公司的土地没有价值，转着转着最后转了一个窟窿。如果公司现金流有问题，但是你的土地是有价值的，那还是有人愿意收购你的，公司是可以卖掉的。”孙宏斌曾对外说。

在并购市场大举进攻之际，融创的销售额在2016年实现了高增长。最新数据显示，截至2016年11月底，融创实现合约销售金额1303.8亿元，同比增长103%，已经远远超过了其1100亿元的年度销售目标，并首次顺利跻身千亿房企俱乐部。

但区区一千亿显然不能满足孙宏斌对于规模增长的要求，因为他熟知中国房地产行业的发展规律：在行业集中度越来越高的当下，唯有将规模做大，才能有更高的生存几率。“地产行业去年不到10万亿的规模，到今年10月底9万亿了。10万亿的规模再增长也难了，但是在快速向大公司集中。现在前100名占市场规模的40%多，前10名占20%多。去年前10名占17%，今年已经占20%多了，前100名已经占40%多了。我觉得，地产行业下一步5-10年或者5年左右，前100名会占市场份额70%-80%，前10名会占到35%-40%。这样的话，前10名平均就要4000亿的规模，没有两三千亿进不了前10名。”在最近的一次公开露面中，孙宏斌如是说。

在他看来，房地产行业本身具有金融属性，在这样的趋势下，小的房地产公司干不了了，买了地以后挣钱退出交给大公司做，收购、兼并将会是主流。“如果想卖可以找我们，因为我们是市场公认的最好的合作伙伴。”毫无疑问，融创还将在并购市场继续狩猎。

多年前，孙宏斌对自己的评价是：“我的性格是偏执狂。我们企业的性格就是：不管别人说什么，不管遇到什么困难，不管你是大腕还是普通百姓，我们都要坚定地走下去，因为我们知道目标，清楚自己要到哪里去。”从多年的经历看，他始终坚持了这一性格和准则。

但融创最终会走到哪里去呢？时间会给出答案。

(编辑：田跃清)

来源: 经济观察报 谢敏敏/文

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