险企不动产投资转向：一线转二三线，意在性价比？

来源: 蓝鲸财经 李乔宇   

金评媒（https://www.jpm.cn） 编者按：险资投资的口味似乎正在发生变化。从近期险资的动作来看，其对一线城市不动产的热情似乎正在减弱，并将目光移至二三线城市地产。

尽管部分地区地产市场有所降温，但资产荒背景下，不动产项目仍为险资投资的热门标的。不过，险资投资的口味似乎正在发生变化。从近期险资的动作来看，其对一线城市不动产的热情似乎正在减弱，并将目光移至二三线城市地产。

追求性价比或为险资投资二三线城市不动产的重要原因之一。一方面，与此前险企在一线城市溢价拿地相比，近期险企在二三线城市拿地的价格经常为底价或者竞拍起始价。另一方面，从不动产价格走势来看，二三线城市投资价值仍在。恒大人寿方面在公告中透露，其购置武汉恒大中心写字楼，意在作为投资性不动产。

此外，险企收购二三线不动产项目的具体用途存有更多想象空间，以泰康保险为例，该公司此前曾在武汉以约2.6亿元的底价竞得汉阳区四新9万平方米的地块建设医院。国华人寿旗下平华置业竞得的武汉P(2016)158号地块土地用途为住宅、商服、公园绿地、文体娱乐。

对此，园区中国执行董事宋振庆指出，不动产并非为一个单一的概念，而是一个产生价值的空间。其指出，在不动产空间创造增量价值才是可以为继的经营模式。保险与不动产行业的结合未来仍存有更多可能性。

险资投资不动产风格转向，二三线城市受追捧

保险资金近两年投资不动产的口味似乎变了。此前，一线不动产项目成为险资竞相角逐的热门标的。以中国平安举例来看，去年该保险集团旗下的平安不动产先后购买广州市白云山区的“地王”项目越秀星汇云城49%股权以及津西青(挂)2016-02号地块。此外，前海人寿去年也先后收购深圳、上海等地区的地产项目。

而从今年的情况来看，险资投资一线城市不动产项目的热情似乎正在降温，二三线城市地产正在成为新宠。据媒体报道，今年以来泰康人寿、恒大人寿以及国华人寿先后在武汉拿地。具体来看，泰康人寿今年3月斥资15亿元拿下武汉挂牌的二期滨江商务区地块。恒大人寿则在今年2月斥资1.22亿元认购位于武汉市江汉区CBD中心商务区的写字楼，并斥资3.47亿元认购位于武汉市汉阳区滨江城市发展带的写字楼。此外，今年1月国华人寿旗下的子公司平化置业以32.6亿元的价格竞得武汉P(2016)158号地块。

险资对武汉地区不动产的青睐仍在持续。据了解，武汉市日前出让9宗地块，总净用地面积26万平方米，总出让金额达26.46亿元。百余家房企参与竞拍，一度导致网络系统崩溃。据媒体报道，在百余家房企的名单中，恒大、平安身影现身其中。

武汉以外，济南、成都等地区的不动产项目同样为险资抢筹的对象。今年3月平安以43.8亿元的价格竞得济南CBD集中挂牌的12宗地块中的11块。此外，中国平安此前还对成都等二三线城市的不动产项目有所布局。

恒大坦言投资意图，险企意在二三线城市不动产性价比?

追求性价比或为险资投资二三线城市不动产的一个重要原因。

一方面，险企在二三线城市拿地的价格或相对平价。据了解，此前保险公司在一线城市溢价拿地举措频繁，举例来看，前海人寿此前斥资7.5亿元，溢价78.57%竞得虹口区四川北路街道HK172-13号地块;平安保险则斥资76亿元，溢价98.5%购买津西青(挂)2016-02号地块。

与此前险企在一线城市溢价拿地相比，近期险企在二三线城市拿地价格经常为底价或者竞拍起始价。具体来看，国华人寿旗下平华置业以底价32.6亿元竞得武汉P(2016)158号地块;平安方面亦以43.8亿元的起始价竞得济南CBD集中挂牌的11宗地块。

对此，有地产业人士坦言，目前来看一线城市虽价格增速放缓，但仍存有增值预期，因而险企在一线城市溢价拿地其实风险不大。至于二三线城市而言，溢价拿地就相对不太理智。

另一方面，从不动产价格走势来看，二三线城市投资价值仍在。数据显示，尽管部分地区地价环比增速放缓，但二三线部分城市却现上扬趋势。据国土资源部报告显示，2017年第一季度，主要监测城市中，二线城市除工业地价环比增速微降，其他各用途环比、同比增速均呈上升态势;三线城市环比增速除商服外均有所放缓，同比增速仅工业地价回落。就住宅地价而言，一线城市、环京及珠三角部分城市的地价仍处于高位运行，而大部分二三线城市的地价处于温和上行态势。

恒大人寿方面在公告中透露，其购置武汉恒大中心写字楼，意在作为投资性不动产。

险企+地产的更多可能，有望承载产业经营

不过，从部分险企收购二三线不动产项目的用途来看，其目的似乎并非仅为借不动产交易获利。

以泰康保险为例，据了解，该公司3月拍下武汉土地市场推出5宗地块意在用于其财险总部建设之用。而此前，泰康也曾在武汉以约2.6亿元的底价竞得汉阳区四新9万平方米的地块建设一所高端三甲医院。再以国华人寿为例，国华人寿旗下平华置业竞得的武汉P(2016)158号地块土地用途为住宅、商服、公园绿地、文体娱乐，其中，居住建面约9.98万平方米，商业建面26.36万平方米，文化设施及配套建筑规模为3.9万平方米。地块内还要求建设标志性商务办公塔楼，且建筑高度不低于300米。

一方面来看，险企通过地产交易获利难免给人以本末倒置之嫌。据去年年中发布的《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定显示，保险公司不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或者销售商业住宅。

另一方面来看，保险借助地产推动健康、养老等产业发展的模式正在被鼓励。今年5月，保监会发布关于保险业支持实体经济发展的指导意见，鼓励保险业发挥保险产品和资金优势，推动健康和养老产业发展。支持保险资金参与医疗、养老和健康产业投资，支持保险资金以投资新建、参股、并购等方式兴办养老社区，增加社会养老资源供给，促进保险业和养老产业共同发展。

对此，园区中国执行董事宋振庆指出，不动产并非为一个单一的概念，而是一个产生价值的空间。其指出，在不动产空间创造增量价值才是可以为继的经营模式。不过，针对目前备受关注的养老地产，宋振庆坦言，目前养老产业尚处初步阶段，尚未找到一个能够支撑起整个循环的盈利模式。养老产业仍在等待行业的爆发。

此外，在宋振庆看来，保险与不动产行业的结合仍存有更多可能。举例来看，目前很多大型保险公司已经走上集团化路线，不再局限在保险行业本身。这个时候如果投资一些办公楼，不但可以使办公楼所承载的价值充分活跃起来，还可以将自身保险产品与其对接，打通产业链，形成一个综合的收益模式。

（编辑：杨少康）

来源: 蓝鲸财经 李乔宇

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