房价走向下降通道，明年跌得最惨的地方是这里

来源: 21金融圈    

金评媒（https://www.jpm.cn）编者按：主要纠结点在于，三四线城市目前处于分化状态，热点大城市周边的三四线城市，真是火得不要不要的，但大部分三四线城市，尤其是东北、中西部地区的小城市，去库存的压力还是很大的。

今天跟大家说道说道这三四线城市的房价。

在粉丝的留言里，有个比较明显的问题，就是对于三四线城市的理解。主要纠结点在于，三四线城市目前处于分化状态，热点大城市周边的三四线城市，真是火得不要不要的，但大部分三四线城市，尤其是东北、中西部地区的小城市，去库存的压力还是很大的。

为了不写那么绕，这篇文章里说的三四线城市，单指这些去库存压力大的三西线城市，请大家看清楚再喷哈……当然，四点儿更希望的是……点赞……

灰犀牛

说具体的问题前，四点儿想先说一个概念性词语，叫做灰犀牛。

这个词普通人可能看起来一头雾水。灰犀牛属于大概率危机，就是一般在常识之中，但大家就是拿他不当回事。或者说，有很多问题，平时大家知道这些问题的存在，但是并没在意或者没想到它可能会引发的后果。

灰犀牛有一个特点，你可以看到它的存在，但无法确定它是否会向你发起攻击。但是，如果要避免遭受灰犀牛的攻击，你可能得撒开丫子跑出去几公里。虽然确实可以肯定灰犀牛追不到你，但最后自己也累个半死。对于很多普通人来说，想想要跑出去几公里，去避免未必可能撞向自己的灰犀牛，大部分会想：它不一定会撞我，即便来撞了也不一定能撞到。所以最后还是放松了警惕。

作为大概率危机，也就是说，你也许能够发现但无法确定，或者不愿意去确定。就像两年前的股灾，当到5000点的时候，大家都知道崩盘近在咫尺，但谁都不在意，将风险忽略。最后的结果……大家都知道的。

再比如，只要把钥匙要是放在出门的柜子上，你就肯定会看到并且不会忘记带上钥匙。但是，今天实在是太累了，把钥匙放在床头就睡着了。你知道放在床头第二天可能会忘记拿，但觉得自己现在能想起来，明天肯定也能想起来。结果，第二天起床晚了，着急忙慌，果然忘记拿了钥匙。So，把钥匙放在床头，这个问题就是灰犀牛。

要是还是看不懂的话没事儿，百度一下，可能专业人士解释得更清楚一些。

房价就是灰犀牛

可能有粉丝说了，我要看的是房价，跟我这叨叨半天灰犀牛干啥。其实，灰犀牛这段时间这么火，主要是第一党报专门写了篇灰犀牛的文章，随后各个官媒还专门盘点了下中国经济目前存在的灰犀牛。房价，正是其中之一。

那么，房价这只灰犀牛现在动了吗？很显然，已经动了。

企业杠杆居高不下；货币宽松政策不再；美联储加息、缩表；股债双杀……这一系列词汇，即便你没关注过，多少听过一些吧。

这些事情证明，2015年以来，灰犀牛的威胁越来越明显。

然而，2016年的我们并没有及时地撒丫子跑开，而是大幅度释放贷款，比如，四点儿曾经提到过的7万亿，房地产再次起飞，灰犀牛更壮，离我们也更近了。

当时抢到房子的粉丝，估计会开心死。

但是，有个亘古不变的规律——当男女老少都知道买某种东西肯定赚钱的时候，就会进入泡沫阶段。近10年来的两次股灾，就是最明显的例子。股市到5000点的时候，别说白领上班族，就是门口小卖部的大爷，都在整天埋头看着K线。最后，大家都陪得一塌糊涂。多说一句，对于大牛市，什么时候你身边的朋友都在聊、都在做，甚至门口的大爷、卖菜的大妈都进去的时候，就是该清仓的时候。

同理，房价也是。只不过，跟股市相比，房子多少还有居住功能，更容易让我们放松警惕。

房子是用来住的，不是用来炒的。遗憾的是，当下的房产被赋予了很强的金融属性。除了部分热点城市抢进的经济基础和强大的吸引人口的能力，大部分三四线城市的房价，已经处于绝无仅有的高位。高资产价格捧出了疯狂的市场，房价已经严重脱离居民购买力。造成的结果大家可能都听过——资金脱实向虚。

其实，单单是资金脱实向虚，政策还是可以调整过来。难的是，人心脱实向虚，这就不仅仅是发布一些政策可以解决的了。　

听没听过地方债？

2015年之前，我们说高房价，想到的肯定是北上广深。当时大部分城市的居民还都处在看热闹不嫌事儿大的阶段。直到2016年，房价涨到了家门口才着急起来。到现在，说起高房价，不仅是北上广深，怕是还得加上一大串名字。

当然，这个现象我们普通吃瓜群众都能看到，顶层设计者肯定早已知晓，甚至早已开始布局，只是我等不知道而已。

这就会造成一个影响——三四线城市房价的上涨或许很快就会进入击鼓传花的尾声。

一线城市的严格调控，这个限那个限，基本锁死流动性，一线城市房价下降基本是被逼出来的。一线城市之所以敢这么干，因为一线城市有强大的经济基础和人口吸引力。有这两项在手，一线城市的财政收入早已不依赖土地。以北京为例，北京的土地出让收入只占到北京财政收入的10%左右。跟三四线城市动辄一半甚至更多的财政收入要靠地产有天壤之别。财政收入不依赖土地，地方债务也处于良性，有钱还债，所以一线城市有空间挤泡沫，房价也不怕跌。

一线城市流动性被锁死，资金溢出，流向了热点城市周边的三四线城市，这就是溢出效应。这个之前已经说过多次，这里就不再细说了。

大量热钱涌向三四线城市，会造成一个后果，就是短期内购房者会大大超过存量房，房价自然会疯长。加上一些地方并没有太强的经济支撑，当地政府的调控决心并不像北上广深那么坚定，助长了炒房客。再加上货币化安置，大规模的拆迁改造一动工，炒房热立马就跟风而来。

在之前的这段时间里，城市建设非常迅速，这个有目共睹。但是，城市的快速发展伴随的就是地方债的急剧扩张。官媒专门点出，地方债就是灰犀牛，而且急需解决。当前房子好卖，地方政府正好多卖地，清理地方债务，把重要的部分先捞上岸。至于接盘侠嘛，是谁我就不说了。

明年，最惨的就是三四线

古代打仗攻城的时候讲究围三阙一，包围三个方向，留出一个方向给敌人逃跑。这样既可以夺取地盘，还能最大限度减少伤亡。对于房地产中的热钱来说，也是一样的道理。

面对如此庞大的资金，即便是央妈，也无力将其在不大规模影响社会的情况下消灭。之前的豆你玩、蒜你狠之类的情况，就是一个例证。也是真真切切影响到我们日常生活的。

因此，这次因城施策，其实是围一阙三——锁死大城市，让热钱流向三四线城市。也可以看作是农村包围城市的反向策略。而三四线城市，正好借着这些热钱去库存。

库存去掉后会怎么办？四点儿不知道。不过，四点儿能想到一种情况，至于会不会应验，大家可以探讨下。

那就是去库存之后限制交易，锁死流动性。由于三四线城市的流动性本身就低，把多余的热钱引导到三四线城市后，再通过限制交易等方式锁死流动性，相当于把大量资金分散到全国各地三四线城市的汪洋大海里，留住它，钉死它。

如此一来，既去了库存，又增加了三四线地方政府的收入，缓解了地方债，简直是一石多鸟。

当然，锁死的人中，肯定有不少开发商、炒房客。当然，还会有其他人。

未来一两年，政策放松的可能性不太大，央妈要是扛不住，基准利率也可能上调。

综合来看，今年下半年，一线城市继续跌的可能性很大，二线城市应该会停涨，三四线城市会继续疯狂。

但是，但是！到了明年，全国房价开始全线下跌之时，最惨的，肯定是三四线。

（编辑：田跃清）

来源: 21金融圈

颜汐

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