房地产税降房价是不是一厢情愿？
【摘要】房地产税如果不能以减少其他税收为前提，那结果只会沦为变相加税。
金评媒（http://www.jpm.cn）编者按：房地产税如果不能以减少其他税收为前提，那结果只会沦为变相加税。
12月20日，权威人士在《人民日报》撰文表示：
要推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
这意味着房地产税再进了一步，如果明年两会开始立法，下一个五年之内，房地产税推出将成大概率事件。
房地产税风雨欲来，然而关于房地产税仍存有一系列误会。推出房地产税，政策的实际用意究竟是什么呢？
最近，在金融界财经看到一篇专栏，它从房地产税征收意图和税收对房价造成的影响两方面着手，为我们分析了房地产税究竟会带来的好的结果还是坏的结果，我们先来听听看。
房地产税的真实意图是什么？
问题的关键不在于房地产税到底是降房价还是稳房价，而在于决策者究竟想利用房地产税干什么？
首先，官方从来都没有做过“通过房地产税降房价”的表态。所有的联想都是民间自发完成的。相反，相关专家反而在各种场合反复澄清，不要房地产税与降房价相挂钩。
其次，之所以房地产税被提上日程，一个大的背景是，随着商品房市场进入存量房时代，以及部分城市土地资源日渐紧张化，原本作为地方政府财政收入主要来源的卖地收入，很快将会走到尽头。土地财政的可能空间越来越小，开拓新的稳定税源就成为当务之急。房地产税，就是为这个目的而来。
三者，房地产税试图规范房地产领域的所有税收。
众所周知，这些税种普遍存在交叉征税、重复征税和税率不合理的问题，而房地产税则是针对房地产开发到保有、交易的所有环节，有望将一揽子解决房地产税收问题。
第四，从楼市调控的逻辑出发，我们更能明白房地产税的真实用意。
历来楼市调控，无论有多严厉，里面都不会少一个词：“保障房地产市场平稳健康发展”。既然是“平稳健康”，那就意味着暴涨要得到遏制，但暴跌也不会被允许，所以房地产税的效用也必然要被局限在这一框架之内。
所以，从政经逻辑看，房地产税的推出，最大的作用就是替代土地财政，为地方政府开辟稳定的税源，同时有可能的话，理清房地产领域的税收关系，减少重复征税的可能。
至于降房价、遏制投机，其实都只是附带效果。能不能达到这一效果，那还要看其他层面的博弈。
房产税降房价是不是一厢情愿？
不妨先从历史里寻找答案。2011年，重庆、上海率先展开房产税试点。如今将近7年过去，这两地的房价究竟如何？
显然， 两地的房价非但未降，而且上涨态势如故，与其他热门城市并无二致，丝毫未受房产税的影响。
为什么重庆、上海的房产税试点效果不彰？
有人说是两地的政策过于宽松，比如重庆只针对高档住宅征收，上海则不针对存量住房，而新房一套全部免征，即使即使购入两套，如果加起来人均不超过60平，仍旧是免征的。
至于税率，上海最高也只有0.6%。举个例子，总计200平米的房产，除去三人180平的免征面积，余下的20平就按10万一平，房产税一年也就1.2万元，相比于总计2000万元的房价，何止是聊胜于无？
这的确是个问题，然而，降低征税门槛、提高征税税率，那么房产税就能对房价立竿见影吗？
其实，影响房价的因素众多，房产税只是其中相对不重要的一个。货币放水与否、信贷宽紧、土地供给、收入增长、人口增长，都比房产税的影响更显著。
最好的结果与最坏的结果
房地产税，究竟会带来的好的结果还是坏的结果，全要看制度如何设计。
其一，开征房地产税之后，会否取消土地财政？
现阶段的土地财政，其实就相当于变相税收，其利益被地方所获取，却未能充分反馈于民生。按周其仁的话来说，政府有闻税则喜的传统，加税容易减税难，如果最终土地财政不变，房地产税就是引狼入室，变相加税，购房负担反而更重。
其二，如何避免误伤刚需？
只有一套房的与四五套房的显然不一样，拖家带口供房贷的与黄金单身汉又不同。所以，只是对首套房免征还不够，有必要视家庭负担引入所得税扣减，这样才有调节作用。
其三，房地产税收了用在哪？
以前的土地财政据说要拿出10%用于保障房建设，有没有落实不清楚，最起码大头都落到政府腰包，房地产税会不会重蹈覆辙。国外对房地产税用途有明确规定，一般用于地方教育和公共设施投入，我们又靠什么保障税收取之于民用之于民？
所以，总结来说，房地产税如果不能以减少其他税收为前提，那结果只会沦为变相加税。同理，如果房地产市场的利益模式不变，人为制造短缺的动机仍然存在，那么房地产税只会从有房者向无房者转嫁，而无法抑制投机，调节差距。
好了，关于这篇专栏的精华内容，就为你分享到这里了，关于房地产税，你又有什么不一样的看法或者期望呢？欢迎在评论区留言，与我们一起交流。
（编辑：郑惠敏）
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