作者: Leccur   

12月19-21日召开的中央经济工作会议备受瞩目。

这个会议一般是明年宏观调控的风向标，体现了高层的政策思路，直接影响大家对资本市场的判断，所以新闻发布之后大家都要做一下分析和解读，看看又有哪些新的提法和变化。

2015年，中央提出供给侧结构性改革，并明确“三去一降一补”五大任务；

2016年，中央经济工作会议提出深入推进“三去一降一补”，推进农业供给侧结构性改革，着力振兴实体经济，促进房地产市场平稳健康发展；

2017年，中央经济工作会议明确深化供给侧结构性改革重点要在“破”“立”“降”上下功夫。

今年的中央经济工作会议就提出了，“经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力”、“要善于化危为机、转危为安”这些表述，类似的说法在往年的中央经济工作会议中从未有过。

所以2019年，还是挺关键的，一来外部环境比较复杂，二来国内情况也不乐观。以下是小编的一些简单的展望：

一、2019年房地产趋势预判

1、总定调

本次经济工作会议一个总定调，就是稳地价稳房价，坚持房住不炒，而今年的落实重点是因城施策，主体责任。这意味着全国楼市调控不再一刀切，一些地方可能会择机放松调控。但未来会对楼市暴涨暴跌问责。

结合目前的经济景气周期，未来楼市调控的节奏很有可能是一步一步放松，带来平稳缓慢上涨的效果，维护楼市赚钱效应，但是大涨的可能性很小。明年楼市将出现以下几个特点：

第一，重点就是稳，2019年要稳地价和稳房价预期为目标，既不能暴涨，也不能暴跌。

第二，房住不炒是定位，因城施策，分类指导，主体责任，市场监测和评价考核。

第三，供需双向调节，改善住房结构。目前全国房地产存量400万亿市值，人均1.1套，但结构性问题较为突出。有的城镇房屋大量空置，也有的大城市供地严重不足。之所以出现这种情况，是因为过去政策错误，以房屋供给来诱导人口流入，所以一线少供地，三四线多供地，造成三四线房子过剩，而一线房子严重不足。以致近十年一线房价暴涨，三四线被迫用棚改货币化去库存。

2、房地产调控思路将出现较大调整

第一，进行供给侧改革，按照需求端的实际情况供地。最近几年一线土地供给明显增多，甚至北京2019年限竞房大比例上市，也开始出现了罕见的供过于求的局面。

第二，保障房重点支持一二线，棚改也继续推动，但是改变货币化补偿方式。

即通过保障房的体系，通过共有产权房，公租房这种方式解决刚需，并降低商品房的需求，缓解一、二线城市的供需矛盾，也进一步降低成交量，减少金融风险。棚改以房屋实物补偿为主，增加人民幸福感，避免货币溢出后对房价的推高。

综合来看，明年房价还是以稳为主，暴涨暴跌都是管理层不愿意看到的。为了避免被问责，各地政府会尽力维护房价稳定，进行双向调节。前期跌幅过大的城市会逐渐放松调控，一部分地方房价可能会呈现止跌回升迹象。

二、资本市场趋势预判

1、债市

2019年货币和财政双宽松，同时又是宽信用格局，债券会重新开启牛市。

2、股市

18年12月底美联储继续加息，美股头部信号已经完全确认。全球缩表继续，美元回流趋势不减，再加上中美贸易战对中国外贸的影响，诸多因素共同叠加以后，股市第一步看空至19年3-4月。

见底则需要以M1重新抬头向上，以及财政大规模减税切实落实到位为信号。

但总体看，明年股市有货币托底，并不悲观。如果国内货币政策像2015年那样M1快速扩张，再加上定向滴灌、定向放水、定向降准等精细化调控手段，股市会先行大涨。然后才会传导到楼市。所以要判断楼市趋势，应该首先关注股市，股市不涨，则楼市作为一个滞后指标就没必要太担心。

本文首发于来咖智库公众号

Leccur

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