价格便宜不限购，但这种房子你真敢买吗？

作者: 菜鸟理财菜导   

最近，杭州一套豪宅法拍房火了。

今年3月份，阿里拍卖平台上挂出了一套江南里的房源，起步价5600万元，单价约18万元，被认为是杭州史上单价最高的房子。

引发围观人次超过5万，但最终因无人报名而流拍。

该房源的主人曾是杭州金融圈公认的“女股神”，早期靠炒股发家，买下了两套顶级豪宅。但后来接连亏损从而引发了一系列经济问题，以致于把豪宅都搭进去了。

几天前，这套豪宅进行二次拍卖，起拍价为5000万元，比首拍降价了600万元，围观人次近2万，最终1人报名底价成交。

江南里这套豪宅的拍卖，把“法拍房”又一次送入大家的视野之中。

这几天就有朋友来问菜导：法拍房可以买吗？它本身价格就比较低，如果流拍还会降价，是不是个捞便宜的好机会？

今天趁这个机会，和大家好好聊聊关于法拍房的林林总总，看看这到底适不适合我们普通人入手。

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其实，去年可以说是法拍房市场发展较为迅速的一年。

从全国的数据来看，2018年网络司法拍卖房的挂拍金额达到1.26万亿，首次突破1万亿。

2018年全国共有23.82万套法拍房，这一数据在2017年是18.62万套。

长三角、珠三角的一些城市都出现了专门的法拍房中介，菜导的朋友圈就有好几个天天在那刷屏的。

供应量快速增长的背后，原因其实很简单：在经济大环境欠好的情况下，以房抵债的现象越来越普遍，法院强制执行拍卖的房源也就自然而然地逐渐增多。

另外，根据阿里拍卖的最新数据，4月份杭州线上拍卖住宅成交共89套，总报名户数上涨为907户；单个标的平均报名户数也在上涨，达到10户。

并且在这些房源中，高于评估价成交的有30套，占房源总套数的34.1%，环比增长了15.6个百分点，数目和占比再刷今年新高。

也就是说，关注法拍房的人越来越多，市场认可度也越来越高。

市场需求量上升的背后，不得不提去年房地产政策的收紧。

由于多地纷纷出台了房地产限购政策，多少人争抢购房名额，排队离婚、买房等现象也见诸报端。

在这种情况下，在多数城市都不限购、外地人也能买的法拍房也就开始备受关注，很多人尝试通过这样的方式为自己赢得“曲线进城”的机会。

政策因素是一部分原因，但在高出天际的房价几近压垮多数中国人的背景下，法拍房的“便宜”其实才是它最大的卖点。

法院会委托评估机构出具对法拍房的评估价，评估价一般是低于市场价的。而且为了吸引更多人参与，起拍价会比评估价更低，通常是市场价的7到8折。

而如果出现了流拍的情况，下一次拍卖则会折上再折，最低可以到上一次的八折。

房产按规定可以拍卖三次，而如果三次都流拍的话，法院会以更低的折扣进行“变卖”，那时候的价格就更有诱惑力了。

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可是这么一种价格低又不限购的房子，真的是买到就是赚到吗？

如果是的话，就意味着这里头有着很明显的较大套利空间，在大家争得头破血流的过程中，明显的套利空间也会逐渐缩小。

所以并不是的，因为法拍房里的猫腻，多着呢。

这其中最大的风险，要数买下了房却住不进去。

一个真实的案例：

李某通过法院拍卖裁定获得广州一套住房，后取得《房地产权证》。

但原业主拒不搬离，而拍卖公告又明确不交吉（执行法院“不负责清场交付”的意思），所以李某只能以所有权人身份另案起诉，要求原业主腾房。

广州市中级人民法院二审判决：李某明知拍卖不交吉而竞买，无权要求原业主腾房，判决驳回李某诉讼请求。

买下了房子，拥有了产权，却没法赶走强行住在自己房子里的人？这事引起了网友的愤愤不平。

于是2018年11月30日广州中院重启核查，并于2019年4月12日再审判决：原业主搬离涉案房屋并支付竞买人占有使用费。

尽管最终的审判结果是符合购房者权益的，但这之间花的精力和时间成本却是巨大的。

如果买下了房，原业主却死赖着不走，或者叫几个“老弱病残”在那霸占着房产，一时之间又能怎么办呢？走起法律程序来则是长征路漫漫。

除了原业主赖着不走，如果房子本身有租赁约定，也是个麻烦事。因为 “买卖不破租赁”是基本的原则，如果房子本身有着多年甚至长达十几年的租赁合同，那可就亏大发了。

不过也有例外的情况，比如，抵押权设立于租赁权之前，或者法院公告时房主或租客没有申报租赁合同关系，那么租赁关系是可以破除的。

第二个较大的风险是房产权属有问题。

房屋权属可能存在某种瑕疵，比如未交齐土地出让金、没有房产证等。

再有，税费和欠费都由买房来承担。

虽然和普通房屋相比，法拍房要交的税费比例是一样的，但不同之处在于，法拍房的税费一般全部由买方承担的。

并且除此之外，还可能有各种隐性费用，比如原业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费等，这些都要由买方来支付。

第四，户籍迁入或有风险。

房子的原业主有可能已经用了该房产的户口，如果出现业主跑路不配合的情况，户籍迁入就会遇到困难，从而影响了孩子上学等重大问题。

第五，按揭贷款难，资金压力大。

虽然很多法拍房是允许贷款的，但在实际操作中是比较困难的，贷款银行一般会设置诸多附加条件，有些甚至难以达到。

在贷款难办的情况下，又需要全款付清房款，并且需要在规定的几日时间内付清，资金压力是很大的。

第六，权利寻租等乱象丛生。

有些优质的法拍房早就被某些人内定了，导致拍下了房产后却又被告知无法过户等情况发生，费时费力不说，还浪费了高额的资金成本。

还有各种各样的风险，比如法院为了吸引竞拍者，对于房屋的信息展示不全，并且又没有售后服务。

比如从拍卖到落地，整个周期拖得很长，特别是法院和房产不在同一个地方的情况更甚。

或者是由于原业主欠债众多，三天两头有人上门闹事，严重干扰买方的正常生活等等……

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既然法拍房的坑这么多，水这么深，那么是不是就完全不能碰了呢？

其实也不是。虽然可能过半的法拍房会有大大小小的问题，但如果足够谨慎、做了够多功课的话，也是能淘到好房的。

如果有意向购买法拍房的话，菜导给你几个小建议：

首先，没有清场的法拍房，还是尽量别碰了。

再者，不能仅凭法院公告的房产信息就决定是否要报名参加这个房产的拍卖，还应该实地去考察，看看这个房产的租赁、物业、装修等情况如何。

并且要通过各种渠道全方位地去了解所拍房产的信息，包括房产证号、能否正常过户、税费情况、土地性质等。

当然，上述这些在操作过程中遇到什么难题，也可以考虑找中介或者律师帮你了解情况或解答困惑。

而且如果想捡便宜，对于一些不火爆的法拍房，可以在第三次拍卖的时候，或者等三次流拍后法院进行变卖时再出手，价格会便宜很多。

总而言之，价格低又不限购，但其中又藏着很多陷阱的法拍房，一面是天使，一面是魔鬼。这个便宜可以捡，但也不好捡啊！

菜鸟理财菜导

人称菜导，互联网理财意见领袖，普惠金融忠实践行者。现为第三方理财服务平台菜鸟理财创始人、CEO。