转让总部大楼并返租 浦发银行的问题是差钱？

来源: 新京报   

近期，浦发银行委托上海联合产权交易所平台挂牌出让位于上海市中心区的总部大楼东银大厦项目，转让底价20.68亿元，购买保证金4.14亿元。挂牌信息还显示，转让方要求对本次出售物业整体售后返租，返租价格拟定为9963万元/年，在租赁期内租金不变，返租期限拟定为2年。据了解，该不动产是一幢28层的办公大楼，坐落于北京东路和浙江中路的交叉口，建筑面积6.14万平方米。

浦发银行挂牌转让东银大厦的消息一经披露，立时引起市场广泛关注，也引发了各种猜测。可以想象，上海市中心的房产价值堪比黄金，很多名企都想将之拥入自己怀抱，哪肯将其轻易卖掉？浦发银行的所为，确实让很多人百思不得其解。

针对公众的疑惑，浦发银行正面回应称：这只是浦发银行总行办公楼之一，由于正在建设新的办公楼以满足业务发展的需要，未来对东银大厦将无自用需求，因此将其出让，属于正常的商业行为。而且，出售房产也并非浦发银行首创，去年底，亦有多家商业银行通过拍卖或者挂牌产权交易所的方式卖房。

浦发银行的回应，基本已将“为什么要卖总部大楼”的问题解释清楚了。经多方证实，浦发银行确实在世博A片区新建了一幢办公大楼，目前装修即将进入尾声，估计两年之后搬进新的办公室应该没有问题。

公众的第二个疑问是，既然是挂牌出让，为何还要返租两年？浦发银行回应称，“鉴于大宗房产项目处置时间较长，采用提前处置并返租的方式，可以有效提高资产的利用效率。”这个理由其实也不难理解，转让一幢金额高达20多亿元的房产，敢于接单的企业毕竟不是太多，转让也需要一定时间，因此，浦发银行在入驻新办公楼之前，提前将旧办公楼转让，一方面可为房产顺利转让出去预留充裕的时间，免得搬入新办公楼的时候，旧办公楼还没有转让掉，徒自增加固定资产闲置，降低固定资产的利用效率。

近年来，随着银行加速向智能化转型，物理网点数量和单店规模明显下降，银行对原有固定资产变现的可能性在加大，未来还会有更多银行加入到将房产在内的固定资产出售变现的队伍。

浦发银行挂牌转让旧办公大楼，是提高固定资产利用效率的务实之举，此举虽然在情理之中，但也凸显了浦发银行的诸多无奈。首先，房产作为一项保值增值的不动产，在过去银行激进扩张之时，尤其在房产价格大幅上涨时期，房产的存在给银行的报表带来了多方面的好处，不仅壮大了银行资产规模，固定资产也实现了溢价，甚至还会为银行贡献可观的出租收入，推动银行非经营业务收入的大幅上升。尽管目前的房价仍在上升，但已告别了此前“房价暴涨”的时代，就算银行持有再多的房产，也无法带来更多的增量收益，同时还要承担固定资产折旧的损失，甚至还要承担未来房价下跌的风险。因此，处理过多的房产俨然成为银行的必然选择。

浦发银行目前的经营状况比较稳健，净利润稳步增长，但与前几年相比，最近两年的经营仍暴露出一些问题。资料显示，浦发银行2018年度前两个季度营收均出现负增长，每股经营现金流更是连续12个季度负增长，浦发银行的利润增速和资产增速更是在所有上市银行中排名榜尾。此外，由于吝于分红，公司的股东权益也增长缓慢，导致投资者收益较低。由于前几年扩张速度过快，2018年浦发银行四川分行因违规被银保监会罚了4.62亿元。

综合来看，此次挂牌转让办公大楼并返租的行为，固然与浦发银行重新确立“纠正违规、调整资产结构、确保收入、强化管理、降低风险”的经营思路有很大关系，但与浦发银行“差钱”的现实恐怕也难脱干系。

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