房地产信托基金的中国发展现状

作者: 今融指南   

英国脱欧公投以来，市场一片恐慌，房地产信托基金（即Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）以其抢眼的业绩表现走入公众视线。何为REITs？REITs的盈利模式是什么？REITs有哪些特点？我国REITs的发展现状？如何挑选好的REITs？下面就让我们一起来多方位解读REITs基金。

1，REITs基本情况介绍

REITs即房地产信托投资基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的投资标的为房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等，以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。

2，REITs特点

REITs区别于其他基金的地方主要在于：

（一）收益主要源自租金收入及房地产升值。历史数据显示，租金收入占比约为45%，房地产增值收入约为55%。

（二）收益的大部分用于分红。英、美等国家数据显示，普遍要求REITs应纳税收益的90%以上必须定期分红。

（三）REITs长期回报率较高。彭博数据显示，从2002到2011年，REITs十年累计回报率达237%，年化收益率高达11.6%，远高于A股收益率。

3，我国REITs的发展现状

我国REITs起步较晚，2014年9月央行表态要积极稳妥开展REITs试点；住建部也表示要积极推进REITs试点。随着我国房地产市场步入存量时代以及房价的持续上涨，单个物业交易所需资金体量越来越大，在此背景下，推出REITs有着极其重要的意义。下面我们简要介绍一下国内典型的REITs基金。

REITs的盈利模式（来源：睿瑟整理）

（1）      海印专项资产管理计划

海印股份以公司旗下管理的15家商业物业未来五年的经营收益权出资设立，合计募集资金16亿元。其中，优先级资产支持证券不超过15亿元，剩下的为次级资产支持证券。

（2）中信苏宁资产支持专项计划

苏宁云商子公司以11家自有门店物业的房屋所有权及对应的土地使用权出资设立，规模近44亿元。其中A类规模为20.85亿元，期限18年，预期收益率为7.0%-8.5%，每三年开发申购和回售；B类规模为23.1亿元，期限为3+1年，收益为固定收益+浮动收益方式，固定部分为8.0%-9.5%。

（3）中信启航专项资产管理计划

中信启航产品总规模为52.1亿元，优先级和次级按照7:3发行，其中，优先级票面利率5.5%-7%；次级预期年化收益率为12%-42%，最终利率由询价结果确定。

我国REITs试点已经启动，但是相关法律法规还有待完善。首先，《公司法》、 《信托法》等缺乏完备的REITs运行的法律体系；第二，缺乏REITs发展需要的税收优惠政策；第三，我国现在的REITs信息披露较为简单，缺乏透明度，未来需要建立严格的信息披露机制及监管体系。

4，如何挑选REITs基金

关于REITs基金的挑选，首先要挑选契合经济周期和供需结构健康的物业类别。以美国为例，2014年美国的经济复苏前景明朗，以团体业务为主的综合类酒店、一线城市圈的甲级写字楼会有较好表现，以该类地产为投资标的的REITs受青睐。第二，具有良好增长机会的标的企业。这种增长机会可从内外两个方面来考虑，内部增长机会存在于出租率和租金具备增长空间的企业以及有能力翻修扩建提升物业运营收入或是集约化精细化管理降低物业运营成本的企业；而外部增长机会存在于资金、平台和管理优势，且有物业买卖和物业开发能力和成功经验的企业。

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