《私募资产管理计划备案管理规范第4号》出台，你看到了哪些投资机会？

   

2月13日晚间，中国证券投资基金业协会(基金业协会)通过官方微信公众号发布了《私募资产管理计划备案管理规范第4号》，矛头直指私募基金管理投资房地产市场的行为。经中国证监会批准及协会理事会表决通过，新规于2月13日起实施。有市场人士认为，此次新规的推行，正是监管层清理私募非标业务的一个证明。上海朝华律师事务所合伙人兼副主任律师徐培龙指出，新规主要还是旨在调控房地产市场，目前来看，暂时还没有听说确认禁止私募非标业务，但相信收紧会是大趋势。

4号文明确，对于证券期货经营机构设立的私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，基金业协会宣布暂不予备案。

具体来看，包括但不限于五种方式，一是委托贷款；二是嵌套投资信托计划及其他金融产品；三是受让信托受益权及其他资产收(受)益权；四是以名股实债的方式受让房地产开发企业股权；五是根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。对此，小编采访了宜信财富进行了一下解读。

宜信财富：住宅投资受限  商业地产迎来机会

宜信财富分析称，此次出台的政策将会带来住宅投资受限，而商业地产投资迎来机会。

一、境内地产债权投资将下降，股权投资或迎来机遇

政策首次明确限制嵌套投资信托、明股实债、受让信托受益权及其他资产收（受）益权等方式，委托贷款在之前就已经被限制，可见房地产行业传统债权投资方式将大幅缩水。文件主要是为了推动房地产回归住宅居住属性，限制炒房；减少房地产间接融资、债权融资，促进房地产的直接融资、股权融资。

二、住宅投资受限，商业地产投资迎来机会

调控房地产行业将是中央近期工作重点，此次调控限制的是热点城市的普通住房项目融资[1]，并未限制商业地产项目和保障房等更多物业类型的投资行为。除普通住宅地产外，城市可开发项目还包括保障性住宅地产、商业地产、工业地产等，从城市发展、人口就业等角度看，此类物业都是政府鼓励的方向。由于产品属性、运营模式等差异，商业、写字楼、工业园等都要求基金管理人具备较高的专业度，对有资金实力、专业能力的机构来说将会提供更多优质机会。

三、有利于行业长期、健康、稳健发展，避免系统性金融风险

此前信托公司、资管计划应对房地产行业融资监管限制的最主要手段是“明股实债”[2] ，但此类融资设计可绕开银监会监管，会导致法律风险。此次对“明股实债”明令限制，有助于降低系统性风险。

短期内，房企融资渠道必然紧缩。从长期来看，本次调控重点在于避免系统性金融风险，国家对房地产行业发展调控越来越全面，有利于房地产行业长期、健康、稳健发展。

此外，国内地产方面宜信财富建议关注一线城市商业地产机会，尤其是核心地段优质办公楼，门户城市的物流地产、养老地产、医疗地产等，热点城市的普通住宅要关注市场风险和国家政策。

投资人逐渐告别用投机的方式“投资”，地产投资非常广阔，要回归科学的投资理念，以母基金方式跨地域国别（美国、欧洲、亚太）、跨投资策略（办公、物流、养老、医疗等）进行地产投资配置。

国信非银:封堵私募输血房地产 利好信托行业

国信非银分析， 4号文几乎考虑了私募资产管理计划所有可能通过其他形式规避的方法，我们判断私募资管计划在房地产业务上将遭遇重挫，同时，无相关经营牌照的投资公司也将受到影响。 

对信托行业利好。近年来，房地产在信托资产投向中的占比呈下降态势，2016年三季度末占比8.45%，低于工商企业、金融机构、证券市场、基础产业。封堵私募资管计划在房地产领域的投放，客观上有利于信托公司开启业务。当下，房地产企业的股债融资已全面收紧，部分大牌房企已实施或酝酿信托融资计划。

依凡

黄依凡，金评媒记者。