5月3日凌晨楼市限购又升级，企业炒房离婚买房堵死还限卖

   

如果您还沉浸在五一假期“无法自拔”，此消息绝对有“元神回窍”之功效！

5月3日凌晨，郑州市政府网站发布《郑州市人民政府关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，此政策的出台，大家基本都有思想准备，后续是否还会升级，决定者不是你我，不是开发商，甚至不是地方政府，而是那只看不见的手。

此次通知简明扼要，直接声称：为进一步加强房地产市场调控工作，遏制房地产投机炒作行为，稳定市场、稳定房价。

一、限购主要内容：

1.调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办〔2016〕64 号）规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。

2.在上述限购区域，暂停向注册时间不足3年的企业（不含专营住房租赁业务的企业）销售住房（含新建商品住房和存量住房，下同）。

3.在上述限购区域，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。

4.在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后购买的住房，自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。

5.通知还规定，在郑州市行政区域内，2017年5月3日（含）之后通过赠与方式转让住房，自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起，赠与人满3年后方可再次购买住房。

6.此次“限购令”自2017年5月3日起实施。

二、调控政策大解读

此文是5月2日拟的，5月3日凌晨发的，并且没有给予任何的缓冲时间，直接在发文日开始执行。另外，此文的发布单位是郑州市人民政府办公厅，从级别上看，上次房管局关于不允许补社保的内部通知没有可比性。投资楼市实现财富增值基本无望，但不等于锁死其他财富增值渠道，信融投资，专业汽车金融品牌，透明、安全、规范的网贷信息中介，为您的财富保驾护航。

1、新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购，no zuo no die，逼政府出手，整个4月份非限购区域持续火爆，每次的开盘数据100%去化，清盘，在全国都在限购升级的大背景下，郑州怎么能逃得过！新郑纳入限购，主要是因为南龙湖，南龙湖均价站上10000+，荥阳也在攀升，绿博更是嚣张，这些区域涌入了大量的投资客，纳入限购是迟早的事情。只是稍微可怜上两周，只交了大定金，未曾网签的的客户，你们该怎么办？

2、在上述限购区域,暂停向注册时间不足3年的企业(不含专营住房租赁业务的企业)销售住房(含新建商品住房和存量住房,下同)。不向不足注册三年的企业销售房产。这一条在别的城市调控措施中还不常见，有点类似于北京禁止将商住房销售给给个人，属于郑州市的调控创新。因为在这一轮房产投资或者投机中，很多投机客为了避免去年文件关于购买资格的限制，直接注册一个公司进行购买，使限购这一条限的不够死，限的不够全。这一条出台，实际上和禁止补社保一样属于根据市场情况打补丁，同样属于“防投机”类型。

另外这一条，把租赁企业给放过了，说明政府还是要保护基本居住诉求的，但这会不成为另外一个漏洞呢？

3、暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。这条规定主要是堵死了那些离婚买房。单身人士有一套房子已经满足居住需求，另一套肯定是投机或是投资，不妨彻底给掐死，同样显示政府打击投资的决心，不管这个投资的主体是个人还是公司。另外郑州市原来规定本地居民可以买两套，有部分投资家庭干脆靠“离婚买房”，两套变四套，这个条款虽然不能完全堵死路，但是两套变四套，至少可以变成两套变三套。并且如果离婚买房再刹不住，很可能就会出现北京那种，离婚一年之内禁止买房的条款的红牌。

4、在郑州市行政区域内,2017年5月3日(含)之后购买的住房,自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。虽说是3年，如果严格操作，实际上是从买到卖五年不得变现销售。限卖自从在北京开始出现之后，陆续已经成为各地调控的必选动作。逻辑和目标很简单，买房很难，卖房更难，投资房产，靠增值获益难上加难，这就是整个政策的逻辑。三年之后出手，在市场如此变化多端的时代，别说三年，三个月的市场情况也很难说清，另外三年之后出手，投资客的资金成本会大大加大，风险会大大加大，势必会吓退一些投资群体。这同样属于打击投资的范围的。

5、郑州市行政区域内,2017年5月3日(含)之后通过赠与方式转让住房,自签署《赠与合同》并办理转让确认手续之日起,赠与人满3年后方可再次购买住房。同样是避免投资人钻空子，用赠与方式保留购房资格（而不是采用购买方式，以规避去年限购的限制）。政府的意图很明显，不管你怎么获得房屋，只要你得到房屋，就别想再轻易的买房子。并且限制的比购买还严，还死。另外，司法判决或拍卖获得房子在这个方面还是有漏洞的，估计堵上的时间也快了。

三、市场反应

1、市场一定会在下半年冷却。原因很简单，第一是去年年末今年年初的12000亩土地变成的房子会陆续上市，这是市场稳定的压舱石，所有的投机都是建立在货源不足的基础上，一旦货源充足，投机的基础就没了，市场也会稳定。

2、政府5·3调控属于较为严厉版，对于投资者属于黄牌警告，尚未达到北京上海的红牌警告，直接冻结市场的程度，但是如果五月、六月市场依旧如此，北京能给购房者来个十天九调控，受到中央肯定和表扬。郑州一定也会，因为作为“国家级中心城市”首先你的懂政治。

3、从财税政策上，加息已经不可避免，郑州市利率9折已经不好找了，估计下一步9.5折乃至基准也会收回，对于二套甚至可能上浮20%甚至更高，这对于投资者来说是实实在在的成本和风险，加上不允许3年内的销售（或者说是五年），财务成本加大是一定的，这套房子转手能挣几个，大家都是理性人，账算算就明白了。

4、对于刚需来说，还是那句老话“别慌了，慢慢看”，2017绝对不会重演2016的故事。房子好买，日子难过，买到郊区的日子更难过。让市场冷一冷，让自己冷一冷，珍惜自己现有购房资格，想想自己眼前的路是否只有荥阳东、南龙湖和绿博可以去。

5、对于投资，我看今年郑州算了吧，政府的大招还多着呢，北京调控就是郑州的榜样，如果你还不死心，不妨去北京看看现在的市场怎么样，这是郑州楼市对你的忠告或者是警告。

6、对于改善，下半年是个机会，房价回稳定，但是下调可能性很小（除了新列入的限购区域），静下心来挑个不错的开发商，挑个不错的项目和户型，改善自己的居住条件，优化家人的生活环境，毕竟买房是为了生活，生活不是为了买房。

四、郑州楼市2016-1017年政策一览

2016年2月2日

首套房首付降至20%，二套房首付降至30%

中国人民银行、中国银监会在公布个人住房贷款调整的通知，要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点;对拥有1套住房且房贷未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

2016年2月19日

房地产交易环节契税、营业税优惠调整

个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

2016年3月25日

郑州市住房项目不再配建公租房

3月25日，郑州市政府下发通知，即日起在全市停止在商品住房项目中配建公共租赁住房。

2016年5月1日

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

2016年7月31日

从2016年9月1日起，郑州住房公积金个人住房贷款业务将作调整，贷款门槛提高，贷60万元至少要满足缴纳时间、储蓄额度，首次申请条件。

2016年10月2日郑州限购令重启

自10月2日起，对郑州市市内五区和郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭和拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购180平方米以下(不含180平方米)的住房。

2016年10月3日郑州补刀限贷令

自10月3日起，居民购买家庭住房位于郑州新版房地产调控政策规定的区域内，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为30%。拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次买房，最低首付比例为40%。

2016年12月22日郑州限购令升级

自12月22起，在市政府64号文中规定的限购区域内，180平方米以上住房同时纳入限购。对于非郑州户籍个人或家庭，在限购范围内购房需提供连续2年以上社保或个税证明。

2016年12月23日郑州限贷令升级

在市政府64号文中规定的限购区域内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性子个人住房贷款，最低首付款比例为30%，居民家庭有购房贷款记录、但申请贷款房时实际没有住房，或者已拥有1套住房、无论有无购房贷款记录，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为60%。

2017年5月3日

市政府58号文在（郑政办[2016）64号)基础上增加新郑市、荥阳市、中牟县等限购区，限购区内严控企业炒房离婚买房，行政区内5月3日后购买房产自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让，赠予方式也是赠与人满3年后方可再次购买住房。

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