楼市调控升级 过山车还会继续么？

作者: 任衡   

金评媒（https://www.jpm.cn） 编者按：房产市场的金融调控同样是在这个前提之下释放的：一线城市定向加息，房贷成本明显增加，房地产市场里的“热钱”进一步被挤出，房地产的投机需求可得到有效抑制。

近日有消息称，北京首套房将执行基准利率，二套房在基准利率基础上上浮20%，房地产市场“定向加息”政策开始执行。再加上此前成都、厦门、福州、广州、珠海等城市的“限卖”政策，明确在市内住房限购区域内新购买的住房须取得不动产权证满3年后方可转让。这意味着金融手段开始介入本轮房地产市场调控。以往调控政策出台后，房价都会出现松动，但随后就做起了过山车。当务之急是出台房地产市场发展的长效机制，解决普通人居住的问题，让百姓住有所居，是建立房地产调控长效机制最主要的目标。房产市场的金融调控同样是在这个前提之下释放的：一线城市定向加息，房贷成本明显增加，房地产市场里的“热钱”进一步被挤出，房地产的投机需求可得到有效抑制。

因城施政：一线城市开启定向加息

似乎为了验证本轮房地产调控的趋同性，上海、深圳等一线城市的房贷利率随后纷纷提高。上海的多家银行将首套房贷利率进行上调，从原先行业统一的9折上调到95折，房贷审核力度也空前严格。深圳地区招商银行率先将首套房贷利率折扣从9折提升至9.5折，广发银行也紧跟着提高了房贷利率。

资料来源：CHOICE

央行对楼市全面加息的可能性越来越小，否则将会给去库存压力较大的三、四线城市带来颠覆式影响。但较低的房贷基准利率对于资金来说有着致命的吸引力，房贷成本不提高，房地产市场里具有投机需求的“热钱”就难以被挤出，实体经济可以获得资本更少，同时得不到控制的房价会给实体经济发展带来更高的成本，这并不是决策层希望看到的局面。有“楼市风向标”之称的北京率先宣布定向加息，试探之意非常明显，定向加息或者并不是一时之举，即将出台的长效机制里，定向加息将是房地产差别化信贷政策改革里的重要方向。在此背景之下，一线城市出现定向加息的局面也就可以理解。

严政频出房价终会松动

限购、限贷、限价、限卖，相关限制措施纷纷出台。房地产调控历史上，这不是第一次出现这种情况， 2010年国务院出台“国十一条”和“新国十条”推出严格的房贷政策之后，各地相继出台“限购、限贷、限价、限外”四限令。而2010年70大中城市里一线城市达到该阶段的峰值，之后的3年房价增速均处在较低水平。但随着信贷政策的宽松，房价再次出现波动。

资料来源：CHOICE数据

今年“五一”楼市可以说是近年来最冷清的一个假期。研究机构数据显示，小长假前两日，北京商品房住宅签约84套，与2016年“五一”假期的807套成交量相比出现了明显下滑。4月份，北京全市二手房挂牌价下调的房源比例达50.46%，占比超过一半，而上调的房源比例为7.37%，不足一成。从成交情况来看，4月份，二手住宅出现了量价齐跌的现象，尤其成交均价环比下跌6.8%，这是自2015年8月份以来的首次下跌。

在定向加息、限购升级、房地产融资监管趋严的背景下，房价必然会出现松动，下半年松动幅度甚至更大，长线来说稳中向好应该是大趋势，但价格大跌并不在决策层计划范围内。至于影响持续的时间范围，又或者会不会回到走过山车的老路，就要看即将出台的长效机制里政策的具体设置及完善程度了。

（编辑：郑惠敏）

任衡

现任聚爱财CEO，在美国师从美国工程院院士、投资学家卢恩伯格教授，专门从事量化投资模型研究。拥有美国斯坦福大学计算机科学硕士、管理科学(金融方向)硕士学位，清华大学计算机科学学士学位 。