房企纷纷抢滩长租公寓市场 盈利模式亟待清晰

来源: 《财经》新媒体    

金评媒（https://www.jpm.cn） 编者按：长租公寓还属于新兴行业，如何挖掘其附加价值，还要通过在市场中摸爬滚打寻找更多商机。

近日，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，鼓励长期租赁，堵塞市场乱象。5月22日，易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《财经》新媒体采访时表示，此举明确了购租并举的住房制度，也为后续发展租赁市场明确了方向。

春节过后，全国三十多个城市相继出台严厉的限购限贷政策，4月份，北京、上海楼市成交量回落。在此背景下，不少业内人士认为，我国一二线城市已经进入存量房时代。长租公寓逐渐进入各方视野，但是其盈利来源还停留在租金与拿房成本的剪刀差上，盈利模式亟待清晰化。

房企布局

长租公寓是近年来房产市场兴起的新行业。相比传统房屋租赁，长租公寓的用户一般针对年轻群体，因此也被称为“青年公寓”。经营者将闲置的房源购买或租赁过来，进行统一装修、改造，并针对年轻人的社交需求，提供各类个性化服务。

5月，乐乎城市青年社区引入复星地产战略投资；万科旗下长租公寓品牌“泊寓”进军杭州市场。不久前，碧桂园上海区域成立长租公寓管理部和产城发展部，并计划在沪拓展业务……

资料显示，目前乐乎在北京有近30家门店，并且开始布局全国市场，在上海等城市有落地。截至2016年底，“泊寓”已经在全国18个城市布局。龙湖地产在2016年中期业绩说明会上曾首次公开表态进军长租公寓领域，计划3年内布局300处。官网显示，其已经落子重庆、成都。

复星集团执行董事、复星地产CEO龚平认为，长租行业会在未来的二十年里具有高速发展的潜能，成为后房地产市场的新增长点。

针对房企逐步进入长租公寓市场，严跃进认为，对于承租者来说是有积极作用的，至少可选择的房源增加了。对于部分大房企来说，在开发增量市场的同时，也逐渐关注存量市场的发展，从这个角度看，对于长租公寓的投资也符合企业成长的规律，认识到盘活存量物业的价值。

全联房地产商会秘书长钟彬认为，长租公寓想要实现跨越式的发展，必须得到各方面的支持，既包括政策支持，也包括资金支持。

租客争夺战

除了上述房地产企业，长租公寓市场还吸引了房产中介、酒店、创新创业者的参与，例如链家的“自如”、华住的“城家公寓”、创业公司YOU+公寓、魔方公寓等，市场竞争激烈。

通常而言，年轻人在步入社会3年后开始有稳定的租房需求。进一步的数据统计表明，在租房人群中，77%的人年龄处于30岁以下，换言之85后、90后占据主导地位。他们过去一直在较为优越的环境中成长，更加注重生活质量、个性化、社交化，这为长租公寓提供了可以切入的市场空白点。

虽然市场前景被看好，但是在竞争愈发激烈的大环境下想赢得客户也不是件容易的事。链家研究院院长杨现领认为，当前经济处于下行周期以及人口的结构性调整期，都加剧了租赁市场对租客的争夺。

首先，经济下行周期带来的是租房市场空置率的上升，租房周期延长，七天以内出房的概率变低。上海、深圳、南京租金下滑都比较明显，特别是上海高端品牌出租率较低。

其次，人口分布结构的调整也给租房市场带来了压力。以前都认为租房市场需求旺盛，只需要和二房东抢租客。但现在，随着一线城市人口疏解，从中心城市向周边城市转移，人口在城市之间以及在城市不同区域之间重新配置，带来的结果是租客流动，租客争夺战正在上演。

此外，这一定位相对高端的租房产品，价格较高，目标客群较窄，获客难度更大。杨现领认为，想赢得租客，还是要打造差异化的产品和服务。

但是他也表示，未来房租上涨的大趋势一定不会变，因为它与人均可支配收入正相关。受居住空间消费升级的影响，机构化租赁崛起的趋势也不会变。

盈利难题待解

在2016年12月《租赁崛起》报告中，链家研究院描绘了一片租赁蓝海：国内房屋租赁市场规模1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿。

虽然租赁市场前景广阔，但是目前长租公寓的盈利来源还停留在租金与拿房成本的剪刀差上，盈利模式亟待清晰化。

上市公司世联行在2016年年报中显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%，其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。

长租公寓项目在筹备阶段，比如房源收购、房屋装修、税收等方面，都需要较高的成本。此外，前期宣传运营，也要投入大笔资金。

5月16日，世联行因“再融资政策法规、资本市场环境、融资时机”等因素决定终止20亿元定增方案，此前其拟将募集资金投入一、二线城市，建设13万间长租公寓。不过，虽然上述定增计划终止，但世联行表示，将继续推动长租公寓项目的建设。

有观点认为，长租公寓项目投资回报率不高，回报周期长，第一阶段只能是扩展亏损期。严跃进也认为，长租公寓当前是一种资金投入模式，或者说是砸钱的模式，从短期看，其实不赚钱，所以需要大量资金做支撑。

由于长租公寓还属于新兴行业，如何挖掘其附加价值，还要通过在市场中摸爬滚打寻找更多商机。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖曾提出，小规模、打概念的长租公寓肯定不赚钱，他甚至认为，没有足够的资金支持，长租公寓市场的小鱼在一年之内就会慢慢消亡。

（编辑：杨少康）

来源: 《财经》新媒体

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