披露万达632亿资产出售逻辑：接盘者为何不是万科？

来源: 腾讯财经 作者 张庆宁   

金评媒（https://www.jpm.cn）编者按：融创之所以愿意收购万达79间并不算优质的酒店资产，同样是此次并购值得关注的问题。一位接近此次交易的知情人士表示，“王健林（万达董事长）不可能只卖掉优质资产。这次交易的核心是，王健林把酒店和文旅城一并打包卖给融创。”

2017年7月11日，融创中国（1918.hk）就631.7亿元并购万达13家文旅城和79间酒店之事宜，发布详细公告。

公告详解了此次交易的资产对价、并购流程和付款方式，其中13家万达文旅城净值334.5亿元，交易对价295.75亿元。这相当于万达出售13家文旅城的溢价仅1.19倍，而79间酒店的账面净值与融创的交易对价等同，无任何溢价。

融创之所以愿意收购万达79间并不算优质的酒店资产，同样是此次并购值得关注的问题。一位接近此次交易的知情人士表示，“王健林（万达董事长）不可能只卖掉优质资产。这次交易的核心是，王健林把酒店和文旅城一并打包卖给融创。”

另外，融创付给万达的第四笔款项——296亿元（与融创并购万达13家文旅城的对价相等），系由万达一方提供。对此，接近此次交易的知情人士透露，不管是王健林还是孙宏斌，都想做成这笔并购，“王健林想卖，孙宏斌想买，但孙宏斌需要资金支持，因此王健林答应提供贷款。”

待该笔收购彻底敲定，融创的土地储备将超越万科，达到1亿平方米。中国排名前五房企的销售规模格局，有望因此次并购发生改变。

截止7月11日上午港股收盘，融创中国（1918.hk）16.34港元每股，涨幅10.41%。

一 ，万达为何提供296亿贷款予融创

融创公告显示，这631.7亿元的并购款，将分作四笔支付。

第一笔25亿元于昨日，即7月10日，融创与万达签署框架协议时已经支付完成；

第二笔支付将发生在7月31日或之前，融创在完成对收购标的尽职调查并与万达签署正式并购协议后，再行支付126.34亿元；

第三笔支付将发生在万达将标的权益完全转移给融创，且融创就就此次并购获股东大会通过之后90日内，支付款项为335.95亿元；

最后一笔支付最值得关注：融创公告显示，在万达收到第三笔款项5个工作日后，通过指定银行向融创发放一笔296亿元的贷款，期限三年，利率为银行三年期贷款基准利率。融创在收到这笔贷款2日内，向万达支付余款295.75亿元。这笔贷款与万达13家文旅城的交易对价等同。

腾讯财经获悉，上述296亿元贷款系委托贷款，资金由万达提供，银行仅充当贷款通道。

万达为何愿贷如此巨额给融创，助后者完成收购？

一位接近此次交易的知情人士透露，交易双方都比较厚道，不管是王健林还是孙宏斌，都想做成这笔并购，“王健林想卖，孙宏斌想买，但孙宏斌需要资金支持，因此王健林答应提供贷款。”

对于外界推测此笔贷款可能是明债实股的说法，这位知情人士予以否认，“没有那么多阴谋论，（万达）给钱，（融创）哪儿有不要的道理？”

融创董事局主席孙宏斌对外表示，交易涉及资金完全来自融创自有资金，截止2017年6月30日，公司账上还有900多亿元现金。

腾讯财经梳理融创2016年年报发现，截止2016年12月31日，融创公司账面现金约698亿元，除却178亿元的受限资金之外，融创可由自由支配的现金约520亿元。不过，520亿元非受限资金当中，仅46亿元来自经营业务收入，其他近400亿元归因于借贷收入。

加之融创向万达借款296亿元不难发现，借贷是支撑融创账面现金数字以及此次大手笔收购的关键要素之一。

截止2016年年底，融创的净资产负债率达到121%。

接近融创的消息人士回应，融创的资金链目前安全，“比如说，融创今年6月的单月合同销售额已经达到285.4亿元，现金流还是有保障的。”

二，融创为何要买不赚钱的酒店

此次并购的标的当中，13家万达文旅城标91%的权益资产净值系248.83亿元，交易对价系295.75亿元，溢价46.92亿元。

融创公告显示，13家万达文旅城总建筑面积约5897万平方米，可售面积达到4973万平方米，占总建筑面积的84%。以楼面价计算，融创此次收购的每平方米楼面价系5947元。

融创通过此次收购增加的土地储备，逼近其去年一年新增的5394万平方米。

关键还在于，这13家万达文旅城大多位于青岛、重庆、成都、济南、昆明、海口等核心二线城市。随着2016年房价地价暴涨，房企在上述城市拿地成本已经畸高。

融创并购的万达79间酒店，截止2017年7月30日，资产净值335.95亿元。融创付出的交易对价同系335.95亿元，并无溢价。

经济观察报对此认为，大量持有酒店并非开发商的主流选择，“酒店资产沉淀资金大，周转慢，经营上由于国际管理品牌的强势也通常没有太大想象力。近些年随着酒店业行情变差，现金流状况每况愈下，融资功能也就没那么强了，市场上多的是抛售酒店资产的消息。”

上述接近此次交易的知情人士表示，融创同样清楚79间酒店并非优质资产，“可以把酒店资产，理解成融创631.7亿元并购的溢价部分。13家万达文旅城的确是优质资产，出售给融创的土地价格也非常低。不过，王健林不可能只卖掉优质资产。这次交易的核心是，王健林把酒店和文旅城一并打包卖给融创。”

三年前，当融创并购绿城时，融创便把绿城酒店资产即被当做资金沉淀大户，建议剥离处置。腾讯财经获悉，此次79间万达酒店同样存在出售或引入投资方等资产调整的可能性，以便为融创注入现金流。

融创公告显示，13家万达文旅城和79间万达酒店仍有万达经营管理，融创将派驻财务经理，并负责物业的销售工作。而负责销售的物业项目部，将由融创派驻项目经理、财务人员和成本人员。

此外，13家万达文旅城的管理成本由融创旗下一方承担，融创每年向万达支付管理咨询费5000万元，万达的管理期限系20年。这意味着融创每年将向万达支付6.5亿元，连续支付20年，总共约130亿元。

三，万达为何将资产售予融创，而非万科？

万达与融创的此次并购，金额达到631.7亿元。这是中国房地产史上最大规模并购。

据财新网报道，万达之所以出售这两笔资产，一方面是希望降低万达自身的负债率并回笼现金，一方面不希望万达在回归A股时被划入房地产板块，另一方面系万达希望通过此次出售资金彻底转型轻资产。

那么，万达为何将这两笔资产出售给融创，而非售予万科等其他房地产企业？

一位接近王健林的分析人士指出，万达将资产出售给融创，或是王健林的多番权衡之举。

“万达曾经也是比肩万科、恒大的一线房企，将资产卖给他们，未免心有不甘。”这位分析人士指出，“如今万达把这些资产卖给融创，并不丢人。融创已经是销售规模排名国内前7的房企，同时愿承接万达的酒店资产，另外还可推动融创在销售规模上与万科、恒大一比高下。王健林何乐而不为呢？”

万科年报显示，截止2016年年底，按公司权益计算的建筑面积约1892.2万平方米。融创同期的权益土地储备约为4973万平方，系万科同期土地储备的2.6倍左右。

2017年5月份的一次电话会议上，万科方面在回答“今年的拿地计划怎样”时表示，前5个月公司拿地相对于销售要保守一些，如果今年公司新增项目仍小于销售，土地储备进一步下降，对于未来的增长会有影响。

不过，融创并购拿地策略并未放缓。腾讯财经查阅融创上半年公告获悉，其今年上半年通过并购天津星耀五洲等项目，新增可售土地面积约600万平方米。加之此次收购万达系列资产获得的4973万平方米，融创的土地储备超过1亿平方米，对比中国房企排名前三的恒大、碧桂园和万科，该数据仅次于恒大与碧桂园，远超万科。

在土地储备决定房企未来市场规模的当下，上述分析人士调侃道：“王健林这是把孙宏斌送去跟郁亮（万科董事局主席、CEO）就销售规模进行战斗。”

融创在2016年全年录得合同销售金额达到约1506亿元，同比增幅分别高达120%。2017年上半年，融创又录得合同销售额约1100亿元，预计全年销售业绩将超过3000亿元。而去年排名前三的房企恒大、万科、碧桂园，销售规模均突破三千亿元，2017年上半年销售额分别是2409亿元、2727亿元、2842亿元。

（编辑：郑惠敏）

来源: 腾讯财经 作者 张庆宁

冷夜

责任编辑 专注网贷 支付领域