长效机制出台 楼市稳定的新出路

作者: 任衡   

金评媒（https://www.jpm.cn）编者按：在房地产长效机制的指导下，应综合施策以确保房地产市场健康发展。

4月25日,中央政治局会议提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。虽然仅有21个字,却引发舆论强烈关注。这次提出房地产长效机制,距离2016年中央经济工作会议提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”,仅过去4个月。从“加快研究建立”到“加快建立和完善”,再到“加快形成”,措辞的变化反映出政府目前对于房地产长效机制的建立已是箭在弦上。根据统计局公布数据,5月份房地产投资增速首次回调,行业拐点观测期,更需要房地产长效机制的引导。根据发改委专家最新的论文,我们或可从中一窥政策导向。

被GDP绑架的房地产调控

过去十几年间,房地产政策受到经济增速下滑的掣肘,导致市场调控难以形成持续性。2005-2007年,我国房价上涨较快,为了切实稳定房地产价格,政府政策转向加强市场调控,但为了应对外部国际金融危机和内部结构性减速的影响,2008年,我国开始实施一揽子经济刺激方案,并逐步放松了市场调控,极大地刺激了房地产业发展,有力支撑了短期经济复苏,同时也导致了房地产价格上涨。此后,为了有效遏制2008年之后的房地产价格持续攀升,我国2010年重新严格实施房地产调控政策。2014年,由于再度面临经济下行压力,市场调控逐步放松,松绑限购限贷、加强信贷支持和税收减免,房地产市场迅速回暖,虽然避免了经济进一步下滑,但房地产价格却再次出现快速上涨趋势,这也成为近期新一轮更为严格市场调控的重要背景。

16年以来,新一轮房地产市场调控仍面临困境。经济增长企稳基础仍然不牢固,市场调控与稳定增长之间权衡难度大。2016年,在房地产和基础设施建设投资“托底”的条件下,我国经济实现了6.7%的增速,2017年第一季度甚至实现了6.9%的复苏性增长,经济增速急剧下滑的趋势得到了遏制,但经济企稳基础并不稳固。从内需来看,尽管2017年第一季度投资消费数据仍然乐观,但是随着基建投资增长潜力弱化、制造业投资和民间投资短期难以大幅改善、汽车等消费增长空间缩窄等因素的影响,我国经济在2017-2018年仍然存在较大的下行压力。

而在房地产持续调控下,虽然由于2016年房地产市场繁荣效应的持续发酵,2017年第一季度我国房地产开发投资增速达到了9.1%,但是预计后三个季度将逐步回落,可能在2018年降到2%-5%的较低水平,导致2018年房地产开发投资增速低于2016年6.9%的水平。同时,房地产调控将直接导致房地产市场销售的冷却,叠加近年我国城镇居民收入增长低于经济增长的收入负向效应,可能进一步影响我国消费需求的增长。鉴于此,在2017年第四季度到2018年,我国房地产市场政策可能又一次面临市场调控与稳定增长之间的权衡,将给新一轮市场调控带来极大的压力。

长效机制是调控关键

在房地产长效机制的指导下,应综合施策以确保房地产市场健康发展。

首先,应摒弃房地产对冲经济下行的惯性,适度继续执行限购限贷等政策,有效增加土地供应。未来应摒弃以房地产对冲经济下行的宏观经济政策惯性思维,提高对经济下行的容忍度,同时通过进一步规范和推进PPP加码基建,通过鼓励引导民间投资促进制造业投资回暖,通过提高居民收入和助力消费升级释放居民消费潜力,从而对冲房地产调控对经济增长的影响。

其次,应在宏观上管住货币。一方面保持稳健中性的货币政策,调节好货币阀门,通过货币中性微紧逐步挤出房地产市场积压的过量投机流动性,避免休克疗法,以时间置换空间,规避房地产价格大幅波动及其引发的危机;另一方面加强房地产金融宏观审慎管理。充分发挥宏观审慎政策对于房地产泡沫的抑制作用,控制房地产贷款速度,依据审慎原则控制抵押贷款中房地产的抵押率。

第三,尽快将房地产税改革纳入财税改革框架,建立完善的住房法律体系,多措并举发展住房租赁市场。实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,是稳定房地产市场的重要途径。

（编辑：郑惠敏）

任衡

现任聚爱财CEO，在美国师从美国工程院院士、投资学家卢恩伯格教授，专门从事量化投资模型研究。拥有美国斯坦福大学计算机科学硕士、管理科学(金融方向)硕士学位，清华大学计算机科学学士学位 。