楼市观察|中报季落幕 地产黄金时代已结束

来源: 财新网   

金评媒（https://www.jpm.cn）编者按：房企中报多数超预期，但背后却是房企分化的现实，以及房地产经营面临的挑战。

初秋时节，沪港两地的房企中报密集发布。虽然多家房企中报业绩超预期，但背后面临着前所未有的调整和改变。

“从2018年5月至2020年5月，将会是内地房企最棘手、最难熬的一段时间。未来房企高价拿地，再高价卖出模式难以为继。”8月28日，绿城中国（3900.HK）行政总裁曹舟男在半年业绩会上表示。

在2017年金融去杠杆的楼市大调控下，房地产分化越来越明显。一方面，由于融资渠道收紧，小房企的生存举步维艰。另一方面，大房企迎来了并购良机，大房企半年报超预期，部分房企甚至上调全年销售目标。

目前业内已形成的共识是：房地产的轻松赚钱的黄金时代一去不复返。以往房企通过招拍挂，房企盈利轻松，但现在招拍挂的拿地成本越来越高，并购拿地、联合拿地成为新风潮。

房企在分化

充足的土储为今年多数房企半年报超预期提供了充分条件，但其背后是房企分化的现实。

部分房企由于业绩超预期，提升了年度销售目标。碧桂园（2007.HK）今年前七个月的销售额突破3000亿元，超过2016年全年。其将销售目标由年初定下的4000亿元上调25%至5000亿元，试图冲击年度房企销售龙头之位。龙湖地产（0960.HK）在半年业绩会上表示，鉴于前七月已完成全年销售目标的94%，故提升全年销售目标至1500亿元，较原定目标提升了36%。

富力地产的上半年业绩增长也高于预期，公司董事长李思廉在业绩会上宣布将2017年销售目标从730亿提高到800亿元。李思廉坦言，上调销售目标的最大动力来自土地储备。

今年上半年，房企积极扩充土储，为规模化扩张提供了弹药。财新记者依据上半年销售榜TOP10房企中报整理的土储情况发现，恒大、碧桂园拿地最为“凶猛”。恒大上半年新增土储超过6000万平方米，三、四、五线城市新增拿地项目占比70%。碧桂园是目前房企中的“三四线城市之王”，上半年新增土储超过5000万平方米，其中一二线城市拿地项目显著增长，拿地布局趋于平衡。

随着9月1日融创中国（01918.HK）半年报的披露，又一“土地大胃王”诞生。融创半年报显示，截至6月31日，融创的土地储备共计9951万平方米，其中权益土地储备为6842万平方米。

融创中国董事会主席孙宏斌表示，加上正在落实的5000万平米的旧改项目及万达资产包中的5000万平方米可售面积，未来融创将有近2亿平方米土储。他测算，现有的1.01亿平方米土地储备保守估计将提供超过1.5万亿元可售货值，未来2亿平方米土地保守测算货值将超过2.5万亿元。

房企半年业绩超预期的背后是2017年上半年行业集中度进一步提升。新城控股（ 601155.SH ）CEO欧阳捷认为，融资渠道收紧后，中小房企生存举步维艰，但品牌房企迎来了并购良机，实力大增，业绩自然好看。

克而瑞研究机构数据显示，从金额来看，TOP30和TOP50房企集中度升幅最大，较去年上升了10多个百分点。TOP100房企的集中度达到58.1%，占据了地产市场的“半壁江山”。TOP200房企的集中度也超过六成。面积方面，TOP100和TOP200房企的集中度达到了33.2%和36.9%。

欧阳捷还表示：在一二线城市土地供应逐年减少的情况下，大房企不断向三四线城市拓展，拉升了当地相对偏低的土地价格，逼退中小房企，进而占据了更多的三四线城市市场。

以碧桂园为例，今年上半年，碧桂园获取土地的预期建筑面积共5084万平方米，总代价为1686亿元。其中位于三四线及目标三四线城市的占比最多，达到49%。

曲线拿地成新风潮

随着招拍挂的土地成本不断攀升，房企选择曲线拿地方式降低成本和风险。一方面是部分招拍挂拿地遇冷，另一方面是并购拿地和联合拿地占比增加。穆迪投资者服务公司7月31日发布报告称， 2017年全年中国房地产业并购交易总额有望创纪录。

克而瑞数据显示，1-7月拿地面积榜单上，前30强房企新增土地建筑面积达3.50亿平方米，其中通过并购方式取得的土地建筑面积占25% ，较去年提升近15个百分点。新增土地价值榜上，30强房企通过并购获得土地价值与去年的并购比值基本持平。

“房企通过并购获得的土地价值占比保持平稳，而并购所得土地建筑面积占比却大幅提升，证明并购方式获取的土地性价比越来越高，其在房企拿地方式上扮演的角色愈加重要。” 克而瑞称。

从企业并购来看，融创表现最为进取。8月21日，融创公告称，今年上半年收入预计同比增长25%，公司股东净利预计为去年同期的15倍以上，净利大增主要由于集团并购带来业务合并收益的增长。融创中国董事会主席孙宏斌曾对财新记者表示，融创从去年国庆后就几乎停止在公开市场拿地，转而以并购为主。今年7月，融创通过万达资产包交易获得近5000万平方米可售物业，其每平方米五六千元的收购成本极为划算。

联合拿地也成为新风潮。克而瑞数据显示，2017年1-7月，单幅地块总价榜的10强门槛值较上月上涨幅度达10%，接近70亿元，单价榜的10强门槛值也上涨了7%达到38463.5元/平米。这些高价地块普遍以联合体方式竞得。

与此同时，部分地块招拍挂甚至无人问津。8月1日，北京南二环边黄金地块拍卖遇冷。扣除自持部分后，仅1.4万平方米可售面积，房企利润空间极小。现场竞价无人举牌，地块终以网络报价8.4亿元成交，折合楼面价5.27万元/平方米，溢价率仅0.52%。

万科内部人士告诉财新记者，由于整体供地太少，单个地块溢价率极高，加上各种限制条件，招拍挂拿地性价比不高。例如目前北京土拍多以“限地价、竞自持”出让土地，一旦100%自持物业，开发商盖楼之后只能出租，回本遥远。一位业内资深地产分析师表示，目前预售证管理下所有项目价格都有天花板，招拍挂成本不可控，房企曲线拿地的能力越来越重要。龙湖地产投资人士认为，房企拿地门槛过高，也与其竞争对手越来越寡头化，越来越有钱有关，中小房企难以匹敌日益庞大的品牌房企。

（编辑：郑惠敏）

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