房产：任大炮不敢放炮了？

作者: 小金鱼理财   

每到年末，各行各业就会蹦出来一些风向标式的、总结式的言论，对即将过去的这一年的总结，也是对即将到来的新一年的期盼，比如，今天我们要聊的房地产行业。

在过往十余年中，原华远地产董事长任志强因敢于预言而备受关注。今年，任志强仍然出现在各大论坛中，但他却没有预言。

“不确定太多，判断不好，现在不敢说了。”

我们发现，对于过往调控周期，任志强的总结是，“（就）房价来说，大部分是非良性循环关系。即当市场处于低潮的时候，政府采取了一些启动（刺激）措施，然后（市场）开始进入疯狂的阶段，然后再开始调控，调控完了之后又进入低潮，然后再启动，再调控。”

“这是历史上的宏观政策，大多数这样循环和重复。因此，房价一定在一定的阶段里面进入疯狂，然后低潮，然后再启动。这次没有人知道会不会再启动了。”

调控之密集前所未有

这一年中国房地产调控政策密集程度前所未有。在过去20年房地产调控中，没有哪一年的调控政策密集发布程度接近2017年，2017年也被称之为监管年元年。

中原地产研究中心统计数据显示：截止到12月13日，年内约有110个城市部门（县级以上）发布了调控政策，发布调控政策次数多达250次以上。其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策，仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。

然而，如果从全年楼市整体走势来看，严厉调控之下无论是成交量还是房企业绩，仍然走出一条相对向上的曲线。

在这一年，大房企收获了历史前所未有的“丰收之年”。

中原地产研究中心统计数据显示：截至目前，已经有31家企业公布2017年前11月销售额，其中包括碧桂园、恒大、万科等龙头房企，整体看，31家房企合计销售额达到了37287亿，同比2016年前11个月上涨幅度高达47%。

房产研究院首席分析师张波认为，这并不意味着调控未见效。

分城市来看，三四线城市的销售增长率明显高于一二线城市，其中1-10月三四线城市销售金额增速同比增长了27.2 个百分点，而一二线城市同期则增速减少了2.9个百分点。这充分证明了国家分区域采用不同政策调控起到了积极作用。

张波认为，2017年楼市调控和以往数次调控相比，目标非常明确，核心就是围绕“真正落实长效机制”这个目标，短期不放松，更着眼于长远，启动调控组合政策。

根本目的就是重视长效机制，构建房产阶梯型消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题。

张波认为，今年以来的“租购同权”相关政策大量推出，将部分非理性的购房需求，更好地引导到租房上。其次调控摒弃了部分异化手段，例如以往的政策多会加重增加交易税费，来引导楼市降温，但效应却导致税负转嫁，反而推高了实际房价，今年鲜有此类异化手段。

这些长效机制的落实，对构建阶梯型消费，解决高房价和库存区域不平衡问题将持续产生积极作用。

暴跌还是更好一点？

2017年已接近尾声，未来才是人们关注的话题。这其中，房价走势最受关注。尽管任志强在某财经论坛上的演讲主题是“未来的房价”，但这一次，他并未给出结论。

关于未来房价，任志强只给出了一些基本方法论。

“房地产行业决定房价的因素可能分为三个层次。

“第一个层次是国家层次，就是基本制度，这决定了不同的周期变化，有一些可变，有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的，比如说微观政策，是可以通过市场博弈进行的，那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。

“当然了，环境紧张的时候市场作用就小一些，就是得听政府的。”

另外，张波还强调了一点人们逐渐认识到的问题。

城市房价降低和购房成本降低是两个层面的问题，两者有关联但并不是完全正向变动。

其一，城市房价降并不代表在售楼盘在降价，有可能是供应结构变化引发的，例如郊区可售房源增多，市中心房源预售证获批量少都会引起；

其二，由于限购带来的政策收紧导致二套房首付增加，即便是部分商品房或二手房价格真的下调，但改善型购房者的首付压力依然不小；

其三，部分开发商有收“价外费用”嫌疑。也有分析人士持悲观态度。同策咨询研究部总监张宏伟就认为，经济危机周期与中国房地产调整周期叠加，以及国际金融形势变化，将令2018年我国部分城市房价进入深度调整。

此次关于楼市新动向，大炮同志并没有点的很明确，也许是现在任总也不好预测未来房价走势了，看来中国的楼市依旧扑朔迷离。那么你对楼市又有什么独特的见地吗？欢迎在评论区留言，与我们互动。

我们明天见。

公众号：小金鱼Pro

（编辑：杨少康）

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