长租公寓“红与黑”

来源: 中国经营报   

一方面是资本的大量涌入，另一方面是政府加强对租金贷的监管，被视为地产行业“风口”的长租公寓，正遭遇着前所未有的危机。

日前，上海寓见公寓的一封《业主公告》中表示，寓见公寓目前出现严重的资金短缺，股权全部质押给贷款银行。除寓见公寓以外，还有杭州鼎家以及长沙咖啡屋被曝资金链断裂，

长租公寓的资金危机正逐渐发酵。

与此同时，北京、上海、浙江以及深圳等省市政府已开展租金贷业务的监管。其中上海、浙江两地相关部门分别下发规范文件。

近日，《中国经营报》记者走访广州长租公寓市场发现，租金贷现象仍较为盛行，多家长租公寓品牌表示租客若要押一付一则必须分期付款，否则需要押一付三、押一付六甚至是一次性交完整年房租，变相要求租客进行分期贷款。

租金贷模式仍盛行

租房平台通过分期贷款等方式是希望在短期内快速回笼资金，为平台进一步扩张作准备。

“押零付一，无需押金即可入住。”这是房屋租赁中介热推的“信用免押金”的租房模式。据新华社报道，此前北京消费者李红（化名）发现我爱我家的相寓“信用租房”业务其实是笔贷款业务，消费者在不知情的情况下被办理了贷款业务，为此每月需缴纳租金以及5.8%的服务费给贷款公司。

随着各地政府近期出台规范长租公寓的政策，长租公寓租金贷业务遭到一定程度的打压。10月19日浙江省出台了相关文件，要求从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业不得自行开办“租金贷”等金融业务。此前上海、深圳也出台相关文件，加强对“租金贷”的监管力度。

本报记者通过网上搜索，发现“相寓”“美丽屋”以及“优客逸家”等平台显示有信用租房服务，优客逸家方面告诉本报记者，由于近期政府在信用贷款上管控较严，已取消了信用租房服务；相寓客服则表示，如果租客需要押零付一的信用租房业务，则需通过第三方平台房司令的审核以及签订为期一年的贷款合同。

目前，以“贷”租房模式在租房市场仍十分普遍。本报记者通过走访广州租房市场发现，多数平台仍采取租金贷等方式加速回笼资金，其中包括蛋壳公寓等知名品牌。

蛋壳公寓一位管家告诉本报记者，入住的租客最低需要签订一年的合同。租客若选择押一付一，则必须在“微众银行”上办理一年贷款，所贷款项将打给名为“紫梧桐（北京）资产管理有限公司”的公司（蛋壳公寓是该公司旗下品牌），租客则按月偿还贷款。

上述管家还表示，租客除了交房租外，每月还需交房租8%的服务费，包括网费、清洁费、维修费、智能密码锁安装费等。租客如果选择按整年付，服务费打1折；选择半年付，服务费打6折。另外还有水燃费每人每月68元，电费租客平摊，每度6.4元。

针对自如、蛋壳公寓等公司目前已获得多少租客贷款资金，并将这笔资金用于何处等问题，本报记者致函企业相关负责人，截至发稿未获回复。

对此，高力国际咨询服务部华南区董事陈厚桥认为，“一般租房惯例是两按一租，或押一付一。要求租客分期贷款才能押一付一，这有点霸王条款。押一付三、押一付六甚至一次性付完整年房租必须租客自愿才行。这种要求可能是出于几种考虑：一是捆绑销售；二是安全性考虑；三是这是一种获利的手段。”

长租公寓为何通过种种方式引导租客分期贷款，甚至冒着可能违法违规的风险？ 苏宁金融研究院互金中心主任薛洪言受访时表示，“租房平台通过分期贷款等方式是希望在短期内快速回笼资金，为平台进一步扩张作准备。因单月收取资金少，租房平台便利用租客的名义向第三方贷款平台贷款，将贷到的钱填入自己的资金池。”

盈科律师所全球合伙人郭韧律师认为，“如果合同中有房租贷的相关条款，租客自身没有看到，那很难认定租客不知情。但如果是中介为租客提供居间服务，那么其本身负有审慎义务，当然要告知租客是否存在租金贷，故意隐瞒租金贷违反了中介和租客之间居间合同中的约定，需要承担违约责任或者损害赔偿责任。”

“加杠杆”争抢市场份额

长租公寓快速扩张的背后得益于资本市场的支持，据记者梳理发现，目前长租公寓主要通过股权融资、租金贷以及ABS融资等方式获得资金。

除了通过引导租客分期贷款，长租公寓还采取多种手段回笼资金，其目的仍在于加速扩张。据链家研究院的分析，到2025年，中国住房租赁市场租金总额将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人，以北京为例，租赁住房人口约731万，租赁房屋数量约是300万间，未来将面临较大的租赁房屋缺口。

在市场看好的情况下，长租公寓为了争抢市场份额进行激进扩张。自如CEO熊林曾透露，公司在2018年年末管理的房源数量将提升到80万间，而自如2016年、2017年房屋管理规模仅为25万间、50万间，同比增幅巨大；蛋壳公寓目前在全国8个城市管理17万间公寓，而两年前仅为5000间。

长租公寓快速扩张的背后得益于资本市场的支持，据本报记者梳理发现，目前长租公寓主要通过股权融资、租金贷以及ABS融资等方式获得资金。

协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，长租公寓如果仅靠租金收入就如同商业模式缺了一条腿，但是公寓增值最大风险靠贷款持有物业后，租金收入不足以支付利息，出售交税后所剩有限。“另外一条腿就是金融，资本运作获取债务杠杆提高回报，但这条路在重资产情况下很难实施，因为杠杆后现金流是负的。中国公寓租赁领域的租金回报率（租金与物业价值比）在3％~4％，高端物业的回报率在2％~3％，任何财务杠杆将导致公寓运营亏损。”

在股权融资方面，自如分别于今年1月份和3月份完成了A轮、A+轮融资，其中A轮融资获得红杉资本中国、腾讯产业基金领投的40亿元；而蛋壳公寓完成了5轮融资，总融资金额超过12亿元。

在住房租赁ABS融资方面，自2017年有多家长租公寓成功发行。其中魔方公寓于2017年1月发行“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，募资额为3.5亿元；自如于2018年3月通过“自如2号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，募资额为20亿元；蛋壳公寓于2018年8月初成立“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”，发行规模为2.035亿元。

据信用评级机构东方金诚统计，截至8月21日，市场上共发行8单长租公寓ABS，总规模98.07亿元，产品类型包括类REITs、CMBS、信托受益权ABS。具体来看，长租公寓企业通过发行ABS募集资金在2亿到5亿元左右，其基本思路都是将未来的租金收益权转化为信贷贷款、委托贷款以及消费信贷的债券，通过打包发行ABS先行回笼资金。

盈利未至口碑下滑

今年2月份以来已有上海寓见、杭州鼎家、长沙优租客、咖啡屋、恺信亚洲以及好租好住等6家长租公寓“爆雷”，究其原因都是资金链断裂带来的运营危机。

在多种融资工具的“加持”下，长租公寓的金融风险正逐渐积聚，有金融业内人士担忧，一旦金融市场发生波动，长租公寓部分项目房租可能无法顺利支付。如果进一步加入信用违约债券、担保债务凭证等金融衍生品，必将带来更高的杠杆，资金链一旦断裂将产生严重后果。

除金融风险外，盈利困境也成为长租公寓备受质疑的原因。作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，面临着前期投入大，回收期较长，短期盈利难的问题。

中商产业研究院的报告显示，长租公寓的成本主要由拿房成本、获客成本、装修摊销以及人力成本构成，其中拿房成本占50%以上，而若采用市场融资手段进行扩张，融资成本在8%左右，企业进行负杠杆运作，盈利空间有限。

SOHO中国董事长潘石屹此前公开表示：“目前长租公寓的投资回报率不到1%，回报率再翻两番也是亏本。”据我爱我家前副总裁胡景晖公开表示，目前行业普遍亏损，而我爱我家规模最大，是长租公寓行业唯一盈利的。

联讯证券分析师李奇霖在报告中指出，长租公寓的收益率为10%~20%，10年以内可以回本。在目前长租公寓规模扩张的情况下，为了和散租房源进行竞争，利润率普遍只有10%左右，具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。

据不完全统计，今年2月份以来已有上海寓见、杭州鼎家、长沙优租客、咖啡屋、恺信亚洲以及好租好住等6家长租公寓“爆雷”，究其原因都是资金链断裂带来的运营危机。其中杭州鼎家和上海寓见的租客们均面临着“房不能住，贷款要还”的情况，背负着数万元的贷款。

郭韧律师指出，如租客与中介机构解除租赁合同，应与中介机构确认一并解除贷款合同，租客在与中介机构解除房屋租赁合同时，一定要注意要求中介机构解除贷款合同，以防止出现房屋租赁合同已经解除还要继续支付每月贷款的不利情形。如租客试图与中介机构解除合同，应慎重与中介机构确认押金及租金返还问题，办理退租业务时要注意保留相应的证据材料以维护自己的权益。

长租公寓的金融乱象引发监管部门的重视，由于“租金贷”缺乏保障措施，对租客利益造成一定损害，多个省市地方政府均出台了相关整治措施。截至目前，北京、上海、深圳、西安、南宁、天津、南京等7地发布了相关管控政策，就长租公寓的租金贷、房间空气质量、沉淀资金流向等焦点问题提出明确监管要求。

蛋壳公寓一位管家告诉记者，入住的租客最低需要签订一年的合同。租客若选择押一付一，则必须在“微众银行”上办理一年贷款，所贷款项将打给名为“紫梧桐（北京）资产管理有限公司”的公司（蛋壳公寓是该公司旗下品牌），租客则按月偿还贷款。

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