联合办公的下半场：自我修正成“救命草”

作者: 时代财经   

[摘要]  受资金和大环境的影响，联合办公品牌不再是盲目扩大规模，抱团取暖和自我修正将是大势所趋。

文/时代财经    黄昱

走过“野蛮生长”时代后，曾经红极一时的联合办公似乎正在经历大潮褪去的尴尬。

“现在来看联合办公空间的客源有明显下降，而联合办公的品牌和网点数量却越来越多，在供大于求的背景下，联合办公的空置率越来越高。”一位广州资深写字楼租赁人士向时代财经道出了联合办公的现状。

经过近三年的快速发展，联合办公增速开始显著放缓。资本退潮、价格战、裁员传闻等负面消息下，联合办公已经感受到了寒意。

“我们慢下来不代表联合办公行业是一个泡沫。”中骏集团旗下联合办公品牌FUNWORK联合创始人徐浩洋指出，创业就像跑马拉松，节奏很重要，联合办公仍将是中骏集团接下来重点布局的业务之一。

而多位业内人士对时代财经表示，受资金和大环境的影响，联合办公品牌都不会再去盲目扩大规模，抱团取暖和自我修正将是大势所趋。

中骏少帅的FUNWORK

FUNWORK在近日正式落地广州，成立之初，FUNWORK并不在中骏集团体系内，但因其创始人黄涛的“地产二代”身份，FUNWORK比一般创业公司更受关注。黄涛是中骏集团创始人黄朝阳的次子，海外留学回国后在中骏集团历练了近五年。

2014年，在研究了几个发达国家的联合办公先例之后，黄涛看到国内联合办公市场的商机，决定离开中骏集团和朋友们合伙进入联合办公领域。黄涛创业的想法最初并没得到黄朝阳的支持，他不得不自己寻找资金。

黄涛在初期见了不少投资者，后面得到国内几家比较知名企业的认可，最终拿到7千万的融资，并于2015年9月创办了FUNWORK，而这一年正是联合办公的兴起之年，前万科副总裁毛大庆创办了优客工场，前亚洲投资副总裁刘彦燊创办了We+，SOHO推出了SOHO3Q，。

“3年进入10个城市，做80个项目，最终打造中国最好的创业办公生态圈。”是黄涛为FUNWORK定下的目标。但截至目前，FUNWORK进入9个城市，只布局25个项目，总运营面积为10.7万平方米。

2016年至2017年是联合办公行业最疯狂增长的两年。相关数据显示，联合办公品牌数量从2016年的234家上升到2018年的395家，增幅高达68%。大举扩张之际，联合办公的行业集中度也在不断提升，并购整合频繁出现。

面对优客工场、WeWork、氪空间等头部品牌的来势汹汹，以及地产开发企业对联合办公业务的开展，2017年FUNWORK被中骏集团纳入上市体系中。面对增速放缓的质疑，FUNWORK联合创始人徐浩洋回应道，“我们慢下来不代表联合办公行业是一个泡沫，更多是为了这个行业以后更健康的去发展”

他认为，联合办公行业未来的发展主要有三大关键点：一是连锁经营能力，二是单店的盈利能力，三是品牌价值。据时代财经了解，中骏集团有一个100人的开发团队来打造IFUN智能科技系统，耗资5亿，让FUNWORK的员工管理系统、财务管理、空间管理等一系列得以打通。

联合办公的下半场

为迅速抢占市场份额，不少联合办公品牌在过去三年大肆扩张。在经过第一轮的厮杀后，不少小品牌甚至头部品牌都传出经营不善的消息。去年底，氪空间传出关店、裁员；今年1月初，因长期难以盈利，金地集团旗下联合办公品牌ibase退出联合办公行业；5月底，聚梦空间进入破产清算程序。

第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿指出，自去年下半年开始，受金融调控以及贸易战的影响，一些金融企业、实体经济企业扩张办公空间的需求大大降低，不论是联合办公还是传统办公都面临较大的承租压力。

“早几年联合办公受到资本热捧，如今受经济环境影响，投资热度开始衰退，‘烧钱’的联合办公行业开始明显放缓了步伐。”莱坊广州办公楼服务部高级经理罗湛碧表示，在此背景下，各家联合办公品牌可能会对新拓网点的地理位置、收益率以及回报周期要求更高，不会再为了去占有市场而拼命去扩大规模。

We+联合办公空间创始人刘彦燊透露，很多人并没有想清楚联合办公这种模式在中国应该怎么做，包括客群定位、产品定位以及服务方式，所以发展三四年之后发现跟当初想象的不太一样。“我觉得现在放缓是好事，有自我修正能力的品牌才能生存下来。”

品牌的自我修正首先体现在对客群的定位上。一开始，大多数联合办公品牌的定位都是创业团队和小微企业，在刘彦燊看来，这一定位是很难实现高速或大规模发展的，We+希望大企业可以占到租客的20%-30%。

“事实证明这个方向是对的，如果只是小微企业，很难实现持续的增长，它的办公空间的替换率也非常高，所以我觉得接下来联合办公单个项目的规模会越来越大，从以前的几百平方米到一两千平方米，甚至更大的是5000-10000平方米。”

一部分企业已经开始转变，以FUNWORK为例，其近期在广州天盈广场新增的项目总面积达5622平方米，徐浩洋直言，“FUNWORK一开始可能是更多针对创业企业或中小型企业，现在大企业也是我们非常重要的一部分，以后对我们收入的贡献会超过50%。”

他认为，大企业和中小型企业对办公场所的需求痛点不太一样，中小型企业可能是在市中心找不到合适的物业，而大企业则是人员弹性较大。“京东和今日头条选择联合办公的原因正是因为他们对未来的人员编制需求是不能预见的，不可能租一个几层的写字楼去装修。”

除客群定位有待修正外，刘彦燊认为，同质化是目前国内联合办公行业面临的最大挑战。“每个联合办公品牌的故事不管怎么讲，但实质上而言，它还是一个‘二房东’的概念，唯一的收入是租金差价，在产品和服务方面都没有形成自己的特色。”

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