东方融资网解读：房贷利率再次下降，意味着什么？

6月20日，东方融资网从中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心获悉，1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均较上月下降10个基点，且为去年8月以来首次下调。

实际上，从2021年下半年以来，央行的货币政策不断放宽，降息、降准频频落地。

2021年7月、12月：降准。

2021年12月20日：一年期LPR利率下调5BP。

2022年1月17日：一年期MLF利率和7天OMO利率，均下调10BP。

2022年1月20日：一年期LPR利率下调10BP、五年期LPR利率下调5BP。

2022年4月25日：下调金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。

2022年5月20日：LPR利率再度下调15BP。

2022年8月15日：调低MLF利率和7天OMO利率，均下调10BP，超出市场预期。

2022年8月20日：LPR利率再度下调15BP

值得注意的是，本次LPR调降是“预期之内”。因为6月13日央行下调了一年期中期借贷便利（MLF）操作利率10个基点，而LPR通常是在MLF利率基础上加点形成。那么什么是LPR，什么是MLF？

MLF全称中期借贷便利（Medium-term Lending Facility），是中央银行提供中期基础货币的货币政策工具。简单理解，MLF就相当于央行向商业银行、政策银行发放的贷款，但需要符合一定要求才可向央行申请。银行通过MLF向央行借款的时候，需要提供一定的担保品。MLF合格的担保品主要为国债、央行票据、政策性金融债、地方债、高等级的信用债等优质债券作为合格质押品。

央行对MLF借款的资金用途有要求，引导银行加大对小微企业和“三农”等重点领域和薄弱环节的支持力度。MLF和逆回购一样，都属于央行的重要政策工具，有利于推动市场利率调整，降低实体经济融资成本。

LPR全称贷款市场报价利率（Loan Prime Rate），LPR不是央行直接发布，而是由具有代表性的银行（报价行）根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指MLF）加点形成的方式报价，得出LPR初始价格，再由央行授权全国银行间同业拆借中心根据各报价行给出的LPR初始价格计算出LPR，之后各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

房贷利率再次下降

业内专家普遍认为，LPR下降将对降低实体经济融资成本、提振市场主体信心、促进信贷有效需求回升发挥积极作用。

东方融资网认为，LPR下调有助于降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本，支持信贷有效需求回暖，是“推动经济持续回升向好的一批政策措施”的一部分。

另外，一般情况下，房贷利率与5年期以上LPR挂钩，即住房商贷利率=LPR+一定的基点。在此次LPR下调后，所以这意味着居民住房商贷利率将再次下降。

那么此次LPR下调，房贷能少多少呢？

以苏州为例，LPR下降前首套房贷年化利率4.1%，LPR下降后首套房贷年化利率4.0%。若商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式来计算，此次LPR下降10个基点，月供减少57.83元，累积30年月供减少2.08万元。

LPR降了，房贷月供何时开始降？

6月20日LPR下降，是不是意味着我的月供将会减少？从什么时候开始减少？

据《金融时报》记者回答房贷选择的是以LPR为定价基准浮动。那么我们的房贷执行利率将跟随LPR的下降而下降。但具体什么下降时间根据房贷利率重定价日决定。

例如，有不少小伙伴重定价日是每年的1月1日，那么明年1月1日起，将开始享受到今年LPR下行所带来的月供减少利好。也有一些朋友选择以贷款发放日的每年对月对日为重定价日，如7月1日，那么你的月供从7月开始就要下降了。（以上测算均假设今年内5年期以上LPR将继续保持不变）

所以，房贷选择的是以LPR为定价基准浮动，到了重定价日，房贷利率将以重定价日最近一个月相应期限的LPR为新的基准进行重新定价。

上面说的是以LPR为定价基准浮动情况，如果选择的是固定利率，月供和利息有变化吗？如果房贷选择的是固定利率，那么此次5年期以上LPR下降对你没有任何影响，利息支出依旧不变。

购房者在买房时，有固定利率和LPR浮动利率两种选项，因此，并不是所有“房贷一族”都能享受到降息带来的“政策优惠”。对于存量房贷客户来说，购房成本是否下降，还要看贷款购房者具体选择的还款方式。

房贷利率再次下降的意义

业内专家普遍认为，此次LPR下降，有利于促进实体经济信贷成本、经营主体融资成本和个人消费信贷成本稳中有降，提振市场主体信心，有利于稳投资、促消费、扩内需、加固经济基本盘。

1年期LPR报价较大幅度下调，会直接带动消费贷等短期贷款利率下行，有助于促消费，这也是当前提升经济增长动能的主要发力点。5年期以上LPR下降后，存量房贷和新增房贷利率都将继续下降。房贷利率下降，住房消费者负担减轻，有助于提振居民住房消费意愿，也有助于扩大其他消费和投资。

东方融资网认为，无论1年期还是5年期的降息，都将会刺激市场，减轻市场的观望情绪，并且银行还会降低企业贷款的定价，减少实体经济的融资成本，提振融资需求。

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