轮番上涨，中国楼市或许远未见“顶”！
【摘要】从目前的情况来看，中国楼市的“顶”依然没有出现，等到真正意义上的供给与需求均衡增长的那一天，或许就是我国楼市的见“顶”之时。
随着中国楼市陆续进入“金九银十”的阶段，特别是发端于上海的楼市疯涨浪潮的来临让积压了三年之久的购房情绪在一瞬间得到释放。各地楼市不断刷新新高，地王不断出现，一些地方甚至出现了连夜排队买房的情况。这种情况的出现对于政府调控来讲无疑是一个很大的打击，当试图通过调控来维持房地产市场平稳向好发展的愿望落空，越来越多的中国人开始相信只有将房子攥在手中才能做到“手中有粮，心中不慌。”
曾经有人说过，上帝想要使其死亡，必先使其疯狂。中国楼市仿佛就像是他们口中的那个将要死亡的人一样，正在一遍遍地上演着最后的疯狂。尽管有关专家一遍遍地重复着中国楼市正在变成一种高风险的投资，但是这依然浇灭不了广大民众的购房热情。因为在广大民众的眼中，投资房产依然是当下中国相对稳健的一种投资方式。
面对不断攀升的房价，人们不仅要问：中国楼市的“顶”到底在哪里？中国楼市到底会不会重蹈日本房地产的覆辙？这个问题谁都没有办法给出一个明确的回答，正如我们无法预测中国的房地产市场一样。很多人都会将房地产市场的“不合常理”的增长看做是一种病态的发展，但是他们恰恰忽略了房地产市场的疯狂正是中国传统的经济增长方式并未转变造成的。纵观此轮房地产市场的上涨，我们不难发现一些规律，这些规律对于我们深入了解中国的房地产市场具有非常重要的作用。简单来讲，主要分为以下几个方面。
房价上涨势头强劲，具有一定的爆发性。此轮楼市价格飞涨肇始于长三角一带，随后开始向着全国蔓延。同以往的房价上涨势头不同，此轮房价上涨的势头非常强劲，甚至出现了一个小时一个价格的情况，这种情况从一个侧面反映出此轮房价上涨的势头非常强劲，这除了和人们长期以来压抑的购房需求短暂性的爆发有关外，还与我国经济疲软有着一定的关系。
经过经济的低迷增长之后，人们对于投资的需求受到了短暂压抑，而相对于其他投资的高风险来讲，楼市投资依然是当下中国比较稳健的一种投资方式，这种投资方式最终让民众得到一定的信号之后，便会出现恐慌性投资的现象，这种现象背后反映出的是整个社会的焦虑以及广大民众对于投资方式匮乏的担忧。
本轮房价上涨除了势头强劲之外，爆发性强同样是一个主要特征。此次楼市价格上涨爆发性强的最为突出的表现形式就是楼市的价格上涨快，一天一个价，一个小时一个价成为此轮楼市上涨的主要特征。这种爆发性除了和前些年对于楼市调控的报复性反弹之外，更多的是一种恐慌性购房的之中体现。在传统人的思维当中，楼市价格经过长时间的压抑之后必然会出现一次报复性地增长，从而减少由于外界因素造成的价格“鸿沟”。
投资型购房依然是助推此轮楼市价格上涨的主要力量。此轮楼市价格之所以上涨如此迅速，其中一个很重要的原因就在于助推此轮楼市价格上涨的主要力量依然是以投资型购房为主，这种购房方式的最为主要的特点就是并不是以居住为主要目的，投资是第一要务。投资的趋利性导致了一个人或一个家庭可能会购买一套或几套房产，这种投资方式最终让此轮楼市价格上涨非常迅速，支撑此轮价格上涨的基础非常强劲。
除了投资型购房对于楼市价格上涨的助推作用明显之外，业已形成的亟待改变的投资方式造就了此轮楼市价格上涨。长期以来，我国居民的投资方式较为单一，主要是以房产投资为主，再加上居民贷款购房的成本较低，最终造成了很多居民愿意通过贷款的形式来进行投资，这种投资方式不仅极大地制约了我国居民的投资思路的拓展，更在一定程度上造就了整个房产市场的泡沫。
房产机构在此轮楼市价格上涨过程中起到了推波助澜的作用。同以往楼市价格上涨不同，本轮楼市价格上涨的过程中，房产机构在很大程度上起到了推波助澜的作用。长期以来压抑的投资型购房需求在经过房产机构的捂盘销售、虚假成交等形式的变化之后进一步得到压抑，而在房产机构一方，随着国家房地产调控进入到常态化，它们的销售业绩和营收状况在很大程度上面临着入不敷出的状态。而在楼市价格上涨的档口，房产机构期望通过自身的造势让更多的投资客以及改善性购房的用户进入到自己预先设计好的“节奏”之中。一旦整个楼市价格上涨的势头成为整个市场环境的主流，房产机构就能够通过此轮楼市价格上涨来弥补之前营收业绩捉襟见肘的状况。
旧的经济增长方式在整个经济机构中依然占据着很大比重。随着中国经济发展进入到改革深水区，经济增长方式的转变被正式提上议事日程，并且经过国家的政策引导和转型升级，我国的经济增长方式已经发生了明显的变化。但是，在我国整个经济结构中，旧的经济增长方式依然占据相对优势。房地产市场正是这种旧的经济增长方式当中占据很大比重的部分，一旦政策出现松动，这种旧的经济增长方式就会重新占据主动，给我们转型升级的改革成果带来影响。
此次楼市价格上涨说明我国经济增长方式当中传统的成分依然占据很大的比重，人们对于新的经济增长方式缺少完整的认知，以短视、投机为主导的投资行为依然在人们的投资行为中占据很大的比重。一旦整个市场环境发生变化，以楼市为代表的旧的经济增长方式便会重新占据主动，给我们的经济发展带来伤害。
中国楼市的轮番上涨让很多人又开始和当年日本楼市的疯狂上涨联系起来，甚至有人预计中国楼市将会发生日本楼市同样的情况，等到楼市泡沫吹得足够大，中国楼市就会有崩溃的那一天。那么，中国楼市的“顶”到底在哪里呢？我们还要从供给和需求两个方面来解读。
从供给侧来看。经过政府的供给侧结构性改革，我国楼市的供给方市场已经发生了显著变化。其中一个最为显著的变化就是房地产企业正在转型升级，数量越来越少，房地产企业在整个社会企业中占据的比重不断下降，对于整个经济增长的贡献率同样开始不断下降。
房地产企业数量的减少最为突出的影响就是以房地产为原点的衍生的企业同样开始减少，很多企业开始转型成为其他性质的企业，整个房地产市场上的供给情况发生了深度变化。房地产企业对于市场供应的房产数量不断减少，尽管楼市市场上有一些成交，但是这些成交基本上以原有库存为主，真正进入市场的新房数量在不断减少。
这种情况的出现有两个方面的影响。第一，房地产企业在整个经济中占据的比重不断减少，资本机构的投资方式开始从房地产市场转移到了互联网、新能源、环境处理等产业，这造成了这些行业开始出现繁荣的景象。然而，资本的趋利性让它们在投资的过程中会对投资的方式进行重新的审视和整理，等到他们重新审视和整理之后发现，投资房地产与投资其他行业相比，他们的利润率依然处于较高的水平，这就让他们开始重新将资本聚集到房地产行业。
而以互联网、新能源、新科技为代表的新的经济增长点出现了短暂的繁荣，等到资本开始放弃这些市场的时候，房地产市场上的资本重新开始聚集起来，一旦楼市出现上涨，这些热钱便会重新开始进入楼市，抬升新一轮的楼市价格上涨。
第二，房地产企业的减少同样让房地产库存变成了“稀缺产品”。产品的稀缺性最终决定了其价格。随着我国市场上的库存量不断减少，房产企业的供给速度又出现显著下降的情况，市场需求并未出现太大的变化，反而经过资本的回流之后，整个市场的需求更大。当房产成为一种稀缺性很高的产品时，整个市场上的价格便会出现爆发式的增长状态。
因此，从供给侧来讲，我国楼市的供给侧机构性改革依然需要稳步推进，如果片面地让房产企业转型升级的话，势必会带来供给量的急剧减少，一旦供给量急剧减少，整个市场上的房产资源便会成为一种稀缺的产品，这类产品在新的市场环境发生变化时便会开始出现报复性增长的情况。而从当前的供给侧来看，我国楼市显然还没有达到供给与需求平衡的状态，一旦市场环境发生变化，楼市价格依然会出现上涨，中国楼市的“顶”依然没有探到。
从需求侧来看。虽然楼市调控不断进行，但是依然没有浇灭中国人对于楼市投资的热情，对于房地产投资的青睐依然是整个社会投资的主要组成部分。相对于楼市供给量的减少，我国居民对于楼市的投资热情却一直都呈现出一种高涨的状态。相对稳健的收益、较低的贷款成本、乐观的市场预期都促使民众对于楼市的需求一直呈现出一种平稳上涨的状态。房地产市场的需求依然居高不下。
第一，刚性需求稳步增加。随着我国城乡二元结构的改变，民众的购房需求开始逐渐减少，但是这种需求减少的速度并不能够与房地产供给减少的速度同步。从某种程度上来讲，刚性购房的需求还出现了稳步增加的情况。尽管政府出台了很多打破城乡二元机构的政策，但是相对于农村来讲，城市的基础设施、教育资源、交通条件等硬件设施依然占据很大优势。
这种情况的出现让更多人的依然想要通过购房在大城市实现安家落户，然而，我国的城市又相对集中在几个聚集的地区，这些地区对于刚性购房需求的人来讲依然具有相当大的吸引力。刚性购房需求的不断增加让我国楼市价格上涨有了最基本的“保底”的增长力量。
第二，投资需求热度不减。同刚性购房需求不断增加相比，国内投资客对于房产市场的投资热度依然不减，尽管经过多次调控，这些投资者的投资得到了一定程度的遏制，但是他们对于房产投资的青睐程度并未发生太大变化。
在经过调控之后，我们不断听到有中国投资客开始将目光转移到海外市场进行房产投资的事实，等到国内的市场环境出现好转之后，这些投资客的投资热度又将演变成新的投资需求，从而给我国的房地产市场带来增长。
因此，从需求侧来讲，我国楼市的市场需求依然旺盛，很多人依然会将房产看做是一种相对稳健的投资方式，并期望通过房产能够获得在大城市生活的机会。从本质上来讲，这依然是和房地产附着太多的东西有很大关系，教育、交通、福利等与房地产联系在一起从而让房地产投资远远超出了投资本身的价值。房地产价值的庞多繁杂最终让我国楼市需求旺盛，楼市价格上涨有了最基础的支撑因素。
房地产市场供给与需求的失衡最终造成了此轮楼市价格上涨的发生，而随着国内调控政策的不断出台和加码，房地产市场价格猛涨的势头在短时间内会得到遏制，而正如以往房地产市场调控遇到的情况一样，如果不解决供给和需求两端的问题和矛盾，单单通过政策调整来制约楼市价格的上涨，势必会起到相反的效果。从目前的情况来看，中国楼市的“顶”依然没有出现，等到真正意义上的供给与需求均衡增长的那一天，或许就是我国楼市的见“顶”之时。
孟永辉
孟永辉，资深撰稿人。微信公众号：menglaoshi007。i黑马、创业邦、亿欧网、投资界专栏作者。从事互联网10年，长期关注互联网研究。多篇文章在虎嗅、钛媒体、创业邦、亿欧网、i黑马、网易、新浪、搜狐等网站发表。
