险企涉足不动产投资 保监会下自查令

来源: 时代周报   

近日，保监会下发文件《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》（下称《通知》）。《通知》提到，不得投资开发或者销售商业住宅、不得直接从事房地产开发建设等；要求各保险公司在11月15日前进行自查。

受限于实体经济与投资渠道，房地产是不少保险企业进行资产配置的主要方向。中国平安(行情36.17 +0.75%,买入)(港股42.70 +2.15%)三季度报告显示，其投资性房地产360.09亿元，相比去年底增长30%，是中国人寿、中国太保、新华保险投资性房产总和的2倍多。

一位保险业人士向时代周报记者表示，这次保险业严查的不动产投资，和房地产领域的严控有很大关联。平安地产业务估计会受到一定影响，应该不会大手笔拿地。

中国平安投资者关系处向时代周报记者表示，投资性房地产的占比在公司资产配置里相对并不高，主要都是固定收益类，比如债券；300多亿元相对于总资产而言，不能说有很大影响。未来是否收缩，尚无法确定，因为投资配比都是按照相关政策规定和风险去做。

摸底不动产

《通知》中表示，保险机构应当坚持长期投资、价值投资和资产负债匹配管理原则，避免参与短期炒作，不得投资开发或者销售商业住宅，不得直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发），不得向不动产投资项目提供无担保债权融资，不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外）。而对保险机构以债权、股权、物权方式投资的不动产，保监会也要求其剩余土地使用年限不得低于15年。

《通知》还提到，统计范围为截至2016年9月末，包括保险机构自用和投资性房地产情况，例如项目名称、所在区域、资产性质、标的类型、经营状况等十项内容。其中“标的类型”，指投资不动产的基本用途，包括商业不动产、办公不动产、商住两用不动产、保障房（廉租房）、养老社区、基础设施、商业住宅及其他。

而另一份基础资产为不动产的金融产品投资情况明细表有13项内容，要求统计截至今年9月末，直接以物权、股权、债权形式投向不动产的金融产品的情况。如果涉及商业住宅投资的，必须在其他说明事项中单独说明。

事实上，早在2010年，保监会发布的《保险资金投资不动产暂行办法》（下称《办法》）中便对上述禁投相关项目做出规定。相较于《办法》，此次《通知》将投资开发或者销售商业住宅、直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）列为首要禁投领域。

2014年2月，保监会发布的《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》明确规定，保险公司权益类资产、不动产类资产、其他金融资产、境外投资的账面余额占保险公司上季度末总资产的监管比例分别为不高于30%、30%、25%、15%。

在国内保险公司中，中国平安涉足不动产投资规模令人瞩目。就在上个月，10月12日，中国平安在天津的土地市场上以总价76亿元、溢价率99%将西青张家窝镇的土地收入囊中，该宗土地成交楼板价约20417元/平方米。

平安不动产凶猛

中国平安三季度报告显示，2016年1-9月中国平安营业收入5461.1亿元，归属于母公司股东的净利润为565.08亿元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润560.73亿元，同比增长16.5%。

截至2016年9月30日，中国平安总资产5.29万亿元，投资性房地产360.09亿元，相比2015年底的275.09亿元增长了30.9%。中国平安往年年报显示，2012-2015年投资性房地产分别是150.49亿元、182.64亿元、173.71亿元、275.09亿元。

同为上市保险公司，截至三季度末，中国人寿、中国太保、新华保险投资性房地产分别为12.02亿元、74.08亿元、31.97亿元。其中，中国人寿的投资性房地产相比3年前有所下降，中国太保、新华保险增速趋缓。

房地产业人士向时代周报记者表示，平安多是与国内开发商联合拿地，并且中国平安基本不参与项目操盘，而是以财务投资身份出现。

一位前中国平安人士也向时代周报记者表示，平安在拿地前期，尤其是融资时，信托、银行也会参与进来，但后期都会交给平安不动产去打理。平安是以投资人的身份持有股权。

资料显示，平安不动产有限公司是中国平安保险下属子公司，为中国平安旗下专业不动产投资开发平台，目前已发展成为覆盖开发投资、工业物流、商业地产、策略及海外投资、养生度假等领域的专业不动产资产管理公司。依托中国平安的综合金融平台，可灵活配置自有资金、第三方资金及保险资金。

平安不动产官方页面上显示，开发投资的商业住宅有北京华润昆仑域、杭州绿城杨柳郡、上海招商花园城，商业地产中包括武汉平安金融中心、深圳平安金融中心等；养生度假的旅游地产项目如合悦江南项目、悦景庄西双版纳项目；另外还有工业物流、海外不动产等。

工商资料数据显示，平安不动产上海分公司2013年净利润亏损5136.33万元，2014年净利润亏损4807.6万元，2015年扭亏净利润6407.3万元。

来源: 时代周报

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