携手美国最大房地产公司宜信财富好望角全球“选秀”
【摘要】携手美国最大房地产公司宜信财富好望角全球“选秀”
2017年伊始，国内领先的财富管理机构宜信财富，就展开了全球资产配置的布局。作为宜信财富旗下的中国高端海外规划平台——宜信财富好望角也开始发力全球“选秀”。
宜信财富好望角这次携手的是美国最大的房地产公司莱纳国际，助力中国广大投资者，如何甄别地产类型的EB-5项目，共同应对特朗普新政下的美国移民改革。
在宜信财富高级副总裁、宜信财富好望角总裁詹惠敏（Jenny Zhan）看来，“宜信财富好望角不只是一家移民公司，依托宜信财富的全球资产配置能力，提供专业的移民金融服务。今年只和美国排行前10的房地产公司和区域中心合作。”
就在2月23日，宜信财富发布的《2017年资产配置策略指引》报告认为，“降收益”、“创新”和“风险管理”这三个关键字将继续贯穿2017年。“
中国财富管理行业最重要的事就是资产配置”，宜信公司创始人、CEO唐宁表示，“去年是资产配置元年，今年则是将配置落地实施的关键时间点。”
宜信财富高级副总裁、宜信财富好望角总裁詹惠敏的理念和唐宁不谋而合。“只和最好的海外公司合作，只会去做最优秀的项目，只靠最专业能力服务客户。”“
宜信财富好望角，除了核心业务投资移民之外，也会依托宜信财富，提供其他海外解决方案，包括海外教育规划、投资移民、跨境税务规划、海外置业、海外保险、移民金融海外资产配置和家族信托等。
“只和最好的海外公司合作”
莱纳国际总裁Chris Marlin今年第一次来到中国，他迫切要见的人就是宜信财富好望角詹惠敏。“作为全美规模最大、最权威的建筑商和房地产公司之一，莱纳国际当然要寻找中国最优秀的公司合作。莱纳国际和宜信财富好望角，有着先天的合作基因。”
莱纳国际（Lennar）是美国第一大房地产开发商，1972年在美国纽交所上市，标准普尔500强之一，资产超过148亿美元，总市值超100亿美元，拥有成功的EB-5融资经验，与旧金山市政府有深度密切的合作关系。2006年莱纳国际被《福布斯》评为全美最佳管理公司之一，名列财富200强企业。
数据或许更能说明问题：成立于1954年的莱纳，建造了80多万套房屋，项目遍布美国17个州的40多个城市。莱纳国际对外称“可以满足任何投资类型的高品质住宅，迎合各种生活方式的多样化社区。Chris Marlin自豪于莱纳国际的最大特点，就是“一应俱全的家居配套，一应俱全的大家庭生活”。
詹惠敏也正是看中了莱纳国际这一点。作为宜信财富好望角的创始人和总裁，中国移民界唯一一位CFA，她频繁地奔走于中美之间。“我见了很多房地产公司和区域中心，莱纳国际最打动我的一点，就是他们对于住宅类EB-5项目的深耕细作，这也是我一直强调的合作基础。”
在海外投资中，中国人最偏好的是房地产投资。詹惠敏提醒中国投资人“如果房地产项目借款方是开发商，需要核实其背景和相关商业计划书。坚决不找开发商区域中心。区域中心跟借款方开发商之间不能有关联关系，区域中心要有良好信用记录。”
美国元臣律师事务所国际合伙人、资深移民律师罗厚民参与过宜信财富好望角的很多项目，他非常认同詹惠敏“EB-5本质是私募投资和融资，属于风险投资范畴”的理念°
“要求每一个项目都要提供私募备忘录、商业计划书、经济分析报告这三个核心文件，并进行尽职调查，逐一核实、分析评估项目与核心文件的真实性与可行性，用投资的专业性来选择项目。”罗厚民说。
“对于EB-5项目投资者，选择在市场表现好的地区开展非常重要。”宜信财富好望角的重要合作伙伴之一——金门国际首席执行官方景仪表示，对于EB-5的投资人而言，应该首要考虑项目的安全性，而非项目的收益回报。
“宜信财富好望角的投资研究团队，独创了美国投资移民EB-5评估体系，对20余项风险指标进行考察，360度全方位综合评估。”和其他移民公司不同，詹惠敏强调在挑选EB-5项目时必须关注三个风险点：一是EB-5项目是否资料齐全，比如商业计划书必不可或缺；二是全面考量EB-5项目管理方的诚信可靠度；三是项目可持续性经营的可能性及还款能力。
“只会去做最优秀的项目”
促使宜信财富好望角和莱纳国际强强联手的，当然还离不开好项目。拥有20多年海外投资融资经验的詹惠敏，对国际投资市场有着透彻的了解，对于好项目有着天然的嗅觉。
这次合作的契机是旧金山猎人角项目。在美国见过无数区域中心负责人、看过无数EB-5项目的詹惠敏，看中的是猎人角项目身上无法复制的成功基因——地处世界创新中心新城，身为高科技走廊上的明珠，拥有500多个成功客户，是EB-5历史上最成功的三大案例中唯一在售的项目，成功率100%。
猎人角正是莱纳国际的得意之作。该社区是一个占地面积达到775英亩的二次开发项目，计划建造12000间住宅，300万平方的办公空间和350英亩的开放空间。猎人角社售价极具优势，每平方米价格比旧金山地区平均售价低4000多美元。
猎人角社区是旧金山公寓建设热潮中的一员。旧金山市长李孟贤在2014年的市情咨文中雄心勃勃地写道：“对于旧金山来说，针对住房难的住房危机问题需要有真正的解决方案和共同的愿景……今天我为这个城市提出了一个具有挑战性的构想，拟定了一个极具挑战性的目标，那就是到2020年完成30000套新房或重建住房。”?
莱纳国际总裁Chris Marlin透露说，猎人角是旧金山有史以来最大的开发项目，将用时20年将旧金山湾区打造成全新的有活力的社区。项目建成后，旧金山经济总值将增长64亿美金~66亿美金；城市GDP增长4%，创造超过12000个长期就业机会；联合国可持续发展中心也将落户于此。
来自马克公司（The Mark Co.）的数据显示，旧金山总共有1200套新公寓在2016年9月间出售使用，同比增长达83%。大多数新房产项目都是在现有建筑区域的独立高层建筑，平均定价为每平方米1.3万美元或更高。
相比之下，猎人角社区的房屋都属于中层、低密度建筑的联排别墅和公寓，根据其开发商莱纳国际所描述，房屋均价为每平方米8889美元。“许多甚至能够欣赏到旧金山市中心和海湾的壮丽景色，虽然这些公寓的价格是要超过8889美元每平方米的。”莱纳国际总裁Chris Marlin说。
“我们选择一种生活而非只是房子。”正如已入住猎人角社区的Robert Knigge当初所期望的那样：“两年前，我的房屋经纪人带我来这里时，它还只是一个在建的工地。但周边绝佳的海湾风景、靠近市中心的地理位置和实惠的价格，让我对猎人角社区的升值潜力充满信心。”
詹惠敏提醒说，EB-5排期仍然严峻，审核也越来越严格，投资者应谨慎选择项目。“宜信财富好望角和我本人是极少数能参与EB-5法律和规则改变的移民中介代表，我们一定会用好这个渠道，在未来的EB-5进程中，为EB-5申请人争取更大的权益。”
在2017 EB-5峰会上，针对排期的提议大部分都是从立法层面进行，而詹惠敏对在新法中增加EB-5名额并不乐观，从而提出了两点核心可行建议，这有助于从执法层面帮助投资人解决一些最受影响的问题。
“一是投资人在I-526获批后，就能申请工作许可文件（EAD）；二是投资人可以选择是否在优先日排到时，再审核批准I-526。这两点只需要新的移民局从执法层面参考其他移民项目下的规则，移植到EB-5就可以了。这能够经济有效地解决EB-5投资人因排期面对的家庭生活规划困境。”詹惠敏强调说。
同时，詹惠敏以CFA的专业度，表达了对EB-5政策改革和项目选择标准等问题的看法。“就投资人关注的政策改革来讲，投资移民是教育出海的刚性需求，更有效、更快速、更便捷的EB-5政策会在涨价的背景下仍然吸引中国投资人投资。”
“不管EB-5政策如何改变，提早规划都是关键，进行全球资产配置是大势所趋。”詹惠敏强调说，“移民不移家，移家不移国”的软性移民时代已经到来，移民不仅仅只是一次性交易，而是作为帮助高净值人群实现国际人生的起点。
“在未来十年，宜信财富将加快全球布局。”在宜信公司创始人、CEO唐宁的战略规划中，致力“全球资产配置专家”的宜信财富，今年是其海外布局的关键一年——作为宜信财富旗下投资移民和海外生活规划的高端品牌，宜信财富好望角将率先打响打好2017年第一枪。
依凡
黄依凡，金评媒记者。
