房贷利率上升、停贷之后 楼市将往何处去？

作者: 任衡   

金评媒（https://www.jpm.cn） 编者按：对于买房的人来说，房贷压力已经超过房价压力，房价还没松动，买房却越来越难了。

据媒体报道，北上广深等一线城市纷纷上调首套房房贷利率，部分银行将首套房贷利率上浮10%，甚至上浮20%。数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。同比去年5月份的4.45%，上升6.29%。对于买房的人来说，房贷压力已经超过房价压力，房价还没松动，买房却越来越难了。

房贷利率上升的同时，又传来另一震撼楼市的重磅消息：有银行停贷了！一时之间，“楼市大利空”成为媒体报道的关键词。利率上行之后下一步真的会像媒体所说银行停止放贷么？其实不然，房贷利率的上涨更应该看做银行应对监管及MPA考核带来的自我调整。停贷只是部分银行的行为，虽有其他银行跟风的可能，但全面停贷不会出现。

流动性趋紧迫使银行利率上涨

随着银监会对同业存单监管的趋严，银行业同业存单出现了量缩价升的现象。WIND数据显示，5月份，同业存单总发行量为12322亿元，环比4月份少发607亿元。从价格上看，同业存单发行利率年初以来一直在上行，3月跨季之后有所回落，但随后继续上行，5月下半月之后冲高趋势明显。银行同业存单发行量骤减，利率水平已经超过了4.9%的房贷基准利率。对于银行来说，银行发放个人住房贷款，属于无利润甚至负利润的行为。叠加六月底MPA考核的因素，银行为保证流动性考核过关，自然会提高房贷利率、暂缓甚至暂停房贷的发放。

流动性趋紧是此轮房贷利率上涨的主因，但内因还是金融强监管。银监会对金融市场融资逐渐收紧，逐步落实银行的同业负债不得超出其总负债1/3的严格约束，个人新增房贷占比也有着严格的数量要求。此外，《商业银行押品管理条例》对抵押品的风险管控也应是银行考虑的因素。银行过去两年的房地产抵押品比例过高，最近房价有下行迹象的时候，银行必然会调高对房地产的风险把控，所以房地产贷款审批难度加大。

需要注意的是，此次房贷利率上涨，更多是银行应对流动性趋紧的节点而采取的自发行为，央行本身尚没有发出加息的信号。目前调高贷款利率的基本上都是前期发放房贷过多的银行，这些银行因为此前发放房贷过多，目前只好紧缩房贷节奏，甚至暂停了房贷的发放。

提高利率会导致房价会跌吗？

 尽管从2009年至今经历过提高利率或准备金率的过程，也经历过降准降息的过程，但房价并没有因为加息而下跌，最多只是由于加息而导致涨幅趋缓。换言之，影响房价的因素很多，如人口年龄结构和人口流向变化、居民收入结构、货币流通总量等，利率政策只是其中的一个因素，而且，货币政策一般是总量政策，未必针对房地产的，只有针对房地产的相对利率政策，才会对房价产生显著影响。

随着房地产市场供给侧调控政策发力，一、二线城市房价已有下行趋势。调控政策影响下，传统楼市销售“红五月”风光不再，截至6月7日，已有内地、香港多家上市房企发布5月销售数据，龙头房企5月销售增速普遍放缓，万科、碧桂园等5月销售金额更是环比出现下滑。此次房贷利率上升，购房者成本上涨，自然会对需求端产生影响。为缓解房贷成本上升对销量产生的不利影响，不排除房企将采取“放价”等优惠措施来进行对冲。 

调控政策下，上半年土地市场依旧火热。截至6月8日，今年全国卖地最多的50大城市合计卖地金额10909.6亿，同比上涨31.3%，其中有12个城市的卖地金额超过300亿。同期，25家大型房企拿地总金额超过6554亿，同比上涨58%。真正“抢眼”的，当属部分三线城市。除佛山的土地交易价款突破300亿外，嘉兴、徐州、无锡的土地交易金额都超过200亿，甚至超过济南、南昌等二线城市。“因城施策”的政策引导下，三、四线城市房地产市场的火爆仍旧为房企提供了足够的利润增长点。

（编辑：郑惠敏）

任衡

现任聚爱财CEO，在美国师从美国工程院院士、投资学家卢恩伯格教授，专门从事量化投资模型研究。拥有美国斯坦福大学计算机科学硕士、管理科学(金融方向)硕士学位，清华大学计算机科学学士学位 。