共享办公：华丽互联网故事下的物业生意

作者: 螳螂财经   

螳螂财经|木宇

共享经济的浪潮过后，共享单车巨头ofo在垂死挣扎，共享汽车巨头滴滴深陷盈利危机，而共享办公却还处在漫长的“婴儿期”，它的未来无比广阔，但能不能活到那个时候还是个问题。

打造一个办公空间，让人们畅享生活，而不仅仅是生存。——这是共享办公鼻祖wework描述的美好愿景，这揭示了共享办公的本质：一种对理想生活方式的贩卖。

商业竞争的制高点便是文化的渗透，尤其是深入到生活的本质层面，这种理念一旦深入人心，往往能诞生改变时代的伟大企业，比如“第三空间”之于星巴克，“家居指南”之于宜家。以上三家有个共性，都是做“空间”的生意，分别指向了家庭、休闲和工作三个维度，最终都可以回归到一句被文艺化的哲学格言——“人应当诗意地栖居于大地之上——海德格尔”——这是当代商业文明的高明，也是当代商业文明的庸俗。

到了全球化的互联网时代，空间的边界被无限拓展，走到了二维的无限场景，网络协同的几何效应，让商业有了更大的想象空间，共享办公就是基于此讲得一个互联网故事：物理规模——会员规模——在线社区。这个“三部曲”就是wework对资本喋喋不休的商业模式核心，并因此撑起了目前470亿美元的估值。

自15年爆发始，国内共享办公至今已野蛮生长了四年，wework带来的不仅有高估值的希望，还有前途未卜的迷茫。

共享办公的“伪共享”：一边在增长，一边在想象

风口经济的共性在于，即便没有清晰可预见的商业变现模式，资本依然有办法让规模疯狂增长。

共享办公的崛起，还在于新经济周期下的市场刺激，wework诞生于美国金融危机后的经济复苏的10年，国内的企业主要源于14年“大众创业，万众创新”政策鼓励下的创业浪潮。

在“共享经济”概念支撑下，全球三大共享领域的巨头Uber、Airban和Wework的估值分别达到了1200亿、310亿和470亿美元，相对前两大巨头，Wework的“共享”显然有些特别：第一，它并非对原有闲置资源的盘活，从而发掘存量价值，譬如私家车的闲置座位和住宅的闲置房间，而是更接近于“二房东”的租赁模式，改装升级后赚差价；第二，它目前还算不上真正的第三方平台，撮合交易的纽带作用并不明显，而是自营物业，更接近于综合办公服务提供商。

尴尬的地方在于，三者都在2010年左右成立，经过多年发展后，Uber和Airbnb都已实现了盈利，起码跑通了一个清晰的财务模型，而Wework还在扩大亏损中。在2018年前9个月，WeWork亏损了12.2亿美元，而2017年全年该公司亏损了9.33亿美元。据公开的一份投资者简报显示，该公司在2018年前9个月的亏损较上年同期增长近3倍至12亿美元。

但幸运的在于，在今年1月份被软银追加20亿美元的投资后，wework的估值增长到了470亿。而且对于亏损扩大也有说得过去的正当理由，wework的规模仍然在高速扩展中，无论是自营的“建建建”，还是并购的“买买买”，2018年wework在中国耗资25亿元收购了裸心社，加速了本土化过程，其实它原本还想合并国内第二大巨头氪空间。

Wewrok的增长也给了其中国学徒们信心，用同样的故事讲给中国的资本听。去年的时候，《第一财经周刊》曾就“共享经济”能给办公室物业租赁这门生意提升多高的利润率，采访过众多业内创业公司，但并没有得到一个清晰的答案。入局者都忙着跑马圈地，变现的事情后面再说，这也很符合风口创业的一贯调性。

除了wework的神话故事外，还有个重要原因应该在于共享办公大概率会是未来的必然趋势走向，而不是昙花一现的泡沫。作为物业的新故事，全球五大房产咨询公司都十分关注这条赛道的发展，其中仲量联行在行业最热的时候做过终端用户（共享办公的用户）的调查，出具了一份名为“转瞬即逝，还是大势所趋”的报告，最终结论倾向于后者。

据中商产业研究院数据库显示，截止到2018年6月底，中国共享办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个。而根据艾煤咨询发布的《2018中国联合办公行业监测报告》，2016—2022年，中国联合办公行业市场规模不断增长，增长率达159.3%。

不难预见，联合办公正在逐渐成为未来的主流办公模式，

长远来看，共享办公依托的时代背景是企业形态的变化——团队小型化和组织分布化，大平台+小团队+离散办公是互联网经济下的大趋势，这几乎是商业的共识。

尽管变现模式还不清晰，但在可预见的无限广阔未来前，扩张才是要务，正如氪空间创始人刘成城在接受《亚洲金融》采访时所说：“现阶段，有实际意义的社区规模是氪空间的首要任务，盈利能力是第二重要的衡量标准。”

不过说到底，增长并非仅仅为了更好看的数据拿到更多的估值，也不止在于市场竞争的不进则退，而是过去几年的经验也证明了，在共享办公赛道，规模扩张是唯一通往未来的道路，是没有选择的选择。

互联网思维的幻灭：小而美已死，大而全难活

从14年的兴起，到15年的火热，再到18年的深度洗牌并购，走到下半场的共享办公，现在终于不再谈互联网的未来故事，也认清了行业还处在物理规模扩张的初期，但资本的寒冬却不期而至，提前将盈利的问题摆上了台面。

即便未来再美好，共享办公终究是门要落地的生意，创业者可以对资本讲wework的故事，但面对企业用户，也得有让人家买单的理由，大体来说分为两个方面的服务：一是虚拟价值：开发的联合办公环境赋予的社群效应，知识分享、灵感激发和创业氛围之类；一是增值服务：综合业态的物业服务，还有资源对接、培训体系、媒体报道等。

前者都差不多，后者才是竞争产品的差异化体现，早期的创业公司往往企图在后者拉开距离，这是产品经理讲故事的风格，并利用创业团队的自有资源来进行营销，拉几个天使投资人、创业导师来办公室坐坐，和这些初创企业的小老板聊聊天，打打鸡血，让空间带上“资源整合器”的光芒。但事实证明，提前用上“互联网思维”的共享办公企业都死在了早期，2016年，包括地库、孔雀机构、MadSpace在内的一系列联合办公空间倒闭，也提醒了行业众创空间生态系统的脆弱。

在笔者看来，盲目互联网思维致死的原因有两点：

1. 共享办公的客户大部分是初创企业，相对于花里胡哨的各种增值服务，他们更愿意接受踏踏实实的性价比，活下来才是关键。面对共享办公空间的“二房东”的高溢价，而不如去租个住宅小区划算。

2. 共享办公的企业在具有足够规模的客户群体之前，根本不具备足够的议价能力，能够将第三方的服务打包低价输送给客户，市面上那么多服务提供商，凭什么让客户一定选择你合作的，还让你中间商赚差价。

优客工场的创始人毛大庆在深入研究过wework后曾得出一个结论：“小而美”的模式行不通，联合办公必须有规模，然后才能在生态闭环中通过各种增值服务赚钱。

按照氪空间刘成城的说法，没有50万的会员规模和500万个项目，销售增值服务的生意不太行得通。业内也有其他说法，但最低也不少于20万的会员规模，而目前，国内没有任何一家公司能够做到。从这个角度出发，行业还整体处于物理规模扩张的阶段，距离增值服务的花式变现还比较遥远。所以目前经历大浪淘沙后存在的几个头部，wework、氪空间和优客工场仍在进行疯狂的规模扩张。

但问题在于，服务平台的故事还远，资本的耐心却有限，这毕竟是烧钱的重资产运营的赛道，后续的粮仓能有多大保证？就在去年12月份，孙正义本打算以160亿美元收购WeWork大部分股权，但因wework在财务上的持续亏损并扩大，多数投资者怀疑wework估值虚高而强烈反对，最终软银改为投资20亿美元。而就在几天前，氪空间也非常低调地完成了B+轮融资，由歌斐资产追投的几千万元，相比去年6月份的B轮3亿美元大为缩水，当然，这也可能是人家不缺钱。

或许是早已预见此问题，为了控制成本，国内两大巨头走向了两个完全不同的两个方向：

氪空间借鉴了小米的“供应链改造”模式，通过精确的成本控制，让其设计团队搜集空间设计的40个指标，分为财务模型敏感性和用户体验敏感性，精确到改动一个参数就能影响约5%的利润率。这其实是走的wework的路线，某种意义上而言它也是一家数据公司，在两件事上积累了大量数据：一是什么是好的办公地点；二是，怎么优化室内空间。他们的数据能力可以实现在增加一张桌子时比一年前成本节省提高33%。

而优客工场则是选择开放加盟，将自己定位为“办公服务提供商”，这其实走的是连锁酒店的“轻资产”模式——由业主提供物业，品牌方帮忙管理并提取抽成。这也让优客工场一跃成为了国内规模最大的共享办公品牌，其官网显示，截止2018年12月，优客工场在全球44座城市及新区布局了200余个共享办公空间，除了进驻商业氛围浓厚的一线，连扬州、开封、襄阳、拉萨等三四线城市也有它的据点。

在资本的冬天，没有什么比自我造血更加重要，为了给投资者更多的信心，2018年，优客工场宣布为国内首家实现盈利的共享办公品牌，而氪空间也表示，2017年以来新开的门店,经过三个月的爬坡期后,进入成熟期的都实现了盈利。

至少全球老大wework的估值还在上升，而共享办公的线下物业属性让行业也不可能出现真正的垄断，所以即便经历了三年的洗牌，剩下的玩家们依然还可能得到资本的青睐，但要走到那个理想中的未来，通过增值服务来讲故事，依然还有漫漫征途。

到底还是个物业生意：排队进场的开发商，多元化的业态组合

经过两年多的观察，2017年房地产开发商开始大批量进场了，估计也是他们终于发现，不管共享办公的互联网故事吹得天上去，但说到底还是个物业生意，并且显而易见这是未来办公的趋势所向，不管是抓住机遇还是战略防守，总得进场玩一玩。

其实早在2014年，SOHO就创办了联合办公品牌SOHO 3Q，潘石屹亲自站台，将联合办公业务称为“SOHO中国未来发展的主要推动因素之一”，不过当然讲得不是线上社区的故事，而是物业租赁的升级。2017年6月和11月，雅居乐和凯德分别推出了自己的联合办公品牌“寰图”和“凯德·C”，正式进军这条赛道。2018年7月，瑞安房地产旗下的中国新天地推出了全新办公品牌INNO，也开始试水联合办公，11月，中海商业推出旗下的商务联合办公品牌OFFICEZIP。

开发商的优势在于自持物业、资金雄厚且品牌成熟，某种意义上讲，它们更像是正规军，带着多年物业经营的经验，具备更灵活的转身空间，能将线下物业形态、空间设计、场景分类的排列组合玩出花来。

从目前商业地产界的表现来看，至少联合办公空间正在成为一个非常重要的组成业态，商场招商甚至将其作为主力引流项目引进，不仅能带来人气，还能消化存量空间。一些酒店也在将传统的大堂改造为联合办公空间，以迎合一般商务旅客和职业人士的需求。全球商务旅行协会研究部门主任杰茜卡·科利森表示：“和老一辈的相比，千禧一代的商务旅客更具有游牧精神，他们更常待在室外。酒店业注意到了这点不同，于是越来越多的酒店开辟了联合办公区。”

共享办公创业公司和传统商业地产公司最终在一点上达成了共识——共享办公脱离不了物业服务的本质，空间即服务，还是先把三维世界的事情做好，社群的故事先放一放。

他们也都在干一件事情，构建基于物联网的多元化智能办公场景，无论是智能门禁、智能储物柜、云打印、无人零售、智能咖啡机、智能会议室等办公场景主力配备，还是母婴室、瑜伽房、迷你KTV、SPA等边界场景拓展，先把线下的办公生态做起来再说。同时不遗余力的做大规模，抢占市场。

作为千禧一代出生的人，笔者本人恰好也在共享办公空间工作，也非常喜欢这种工作形态，并且相信这是未来的必然趋势，作为用户而言，我很乐意见到联合办公空间的竞争升级。但站在行业的角度，还是提醒各位玩家做好打长期战的心理准备，如果按照高力国际的数据推测，2030年，30%的办公空间将以联合办公的形式存在，这不是互联网无限边界的战场，而是有限土地扩张的竞争。

螳螂财经：泛财经新媒体，重点关注上市公司、Fintech、区块链等财经金融领域。 《财富生活》等多家杂志特约撰稿人。

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（微信ID:XiaoxiangFin）：专注金融领域，尤其是Fintech、区块链等。 《财富生活》等多家杂志特约撰稿人。