楼市限购波及房贷增量 银行主动上调利率意愿弱

来源: 南方都市报   

截至目前，已有22个城市陆续出台了限购、限贷等楼市调控政策，除了小幅提高首套房的按揭比例，还大幅提高了二套房的首付比例。而限贷的目的则是为了给银行的房贷业务降杠杆，短期内对房贷的增量可能会有所影响。但对于房贷利率而言，南都记者也从业内获悉，银行调整的意念并不强烈。此轮密集调控政策明显的一个特点是二套房从购买资格和购买门槛上做出了严格的规定。二套房首付比例最高达七八成，将对抑制投资投机性购房需求产生立竿见影的效果。但有业内人士向南都记者表达了他们的担忧，首套、二套之间的差距较大，有可能会使认贷不认房地区的购房者利用已还清的首套房套现资金，用作二套房的首付。这种操作是明文禁止的，但“银行与客户间心照不宣，上有政策下有对策”。

东莞佛山房贷政策变化大

在这波疯狂的楼市行情中，购房者通过银行按揭、房抵贷、消费贷、网贷平台借贷等各种杠杆渠道，推高了楼市的泡沫。为了挤掉泡沫，“十一”前后22个城市出台了楼市调控政策，覆盖范围非常广泛，但大部分都是近期房价上涨快、涨幅高的城市。

但从调控范围来看，以北京、上海、深圳为代表的一线热点城市前期的楼市政策一直处于全国最严的状态，此次政策的进一步收紧主要是重启之前的部分政策。比如上海，某大型股份制银行上海某支行副行长向南都记者介绍称，目前并没有出台新的贷款政策，但按照“沪六条”要求，严格管理宣传口径，“具体业务审批比原来紧了，资料要的也多了。”

房贷政策暂无调整的也包括广州。南都记者从多家银行了解到，目前广州的房贷业务暂时没有调整。交通银行广东省分行个贷部相关负责人向南都记者表示，暂未收到监管机构的楼市新政的红头文件，待收到后，将按照监管要求执行。

具体来看，本次广东地区(不含深圳)有广州、佛山、东莞、珠海、惠州等多个城市出台了楼市调控政策。某股份制银行广州分行个贷部负责人向南都记者表示，广州的房贷政策较之前相比没有太大的变化，而东莞、佛山的房贷政策变化则比较大，银行的房贷也在收紧，特别是东莞接近深圳的地区，今年上半年房价上涨幅度比较大，所以调控的力度加大。

对此，建行广东省分行个金部相关负责人向南都记者表示，将积极配合当地政府的调控政策，根据城市实际情况，做到信贷政策“分城施策”，适时适度调整房贷政策。

上调房贷利率意愿不大

此轮楼市调控，对首套房和二套房的首付比例都作出了明确的要求，但是对于银行发放按揭贷款的利率并没有明确限制。房贷作为银行的优质贷款资源，也成为各家银行今年竞争的重点，不少银行更是打出了8折、8.2折的优惠利率来吸引购房客户。

南 都 记 者 从 业 内 获悉，银行调整房贷利率的意愿并不强烈。目前上海各家银行的利率仍旧执行首套房最低折扣9折，执行利率为4.41%。而广州地区大多数银行的首套房利率普遍执行8.5折，也有部分银行为了吸引客户给出了更加优惠的利率。

“这一定价水平，已逼近商业银行的利润底线。但如果上调房贷利率，在当下流动性偏高、优质资产紧缺的双重压力下，无异于自断臂膀，市场竞争力立刻下降”，某股份行广州分行副行长向南都记者表示，尽管新政限贷，但商业银行今年的主打业务还是个人住房按揭贷款，因此今年内仍将维持原有利率水平。

上述股份行广州分行个贷部负责人表示，银行房贷利率调整与否和银行的业务发展情况以及市场情况有关，虽然楼市进行调控，但是广州房贷还是比较优质的贷款，在符合监管政策的条件下，不会有哪家银行贸然上调利率放弃这块贷款资源的竞争，毕竟现在购房者还是比较看重贷款利率的优惠程度的。

上述负责人透露，对于房贷利率人民银行广州分行是有相关的自律机制，对银行首套房和二套房房贷利率都是有上限规定的，其中首套房最低利率是基准利率的7折，二套房是基准利率上浮10%。

南都记者也从交通银行、农业银行、民生银行、招商银行等多家银行证实，广东地区个人住房贷款的业务策略仍将维持现状，暂不会因本次楼市调控政策做出大的调整。

消费贷变身首付贷隐忧

限购限贷政策下，合格购房者数量无疑较此前减少，新增房贷业务规模也将随之减少。交行广东省分行个金部负责人向南都记者分析指出，从需求面来说，限购限贷政策在一定程度上限制了部分不满足购房要求的购买者和投资性购买者，预计在短期内造成一定的需求萎缩。

从各省市的成交量情况来看，建行广东省分行房金部负责人认为，广州地区政策延续性较大，目前影响相对较小；佛山、东莞地区在限购前出现成交量骤然上升，之后恢复正常。

“我们银行今年把重点放在了零售业务这块，也包括个人住房按揭贷款，所以在额度上面是倾斜比较大的，不会出现额度紧缺的情况”，上述股份行广州分行个贷部负责人表示，特别是今年整个广东地区，银行的对公贷款投放力度较往年相比减少了很多，所以各家银行都把重点业务放在了房贷上面。

对于银行接下来的房贷业务，该负责人表示，对于刚需性购房者来说，银行还是支持的，收紧的主要是二套房和投资性住房的贷款。

当然限贷的主要目的是为房贷降杠杆。某上市银行上海分行人士表示，近期房贷规模仍处于稳步上升的阶段，三季度的新增规模多是消化二季度业务的存量，目前新政对房贷方面尚没有显著影响。不过，该人士也称，新政预计导致房产交易量的下降，可能会影响房贷增量。但从该行目前整体思路来看，还是在积极鼓励房贷，并不会对增量进行控制。

前述股份行广州分行副行长预计，银行资金可能会流向小额消费贷款业务。但银行消费贷“变身”首付贷的担忧依然存在。一位不愿具名的资深房贷人士向南都记者表示，现行政策下，首套二套间套利空间巨大，有可能会使购房者先还清一套的房贷，然后再拿去银行做抵押，以装修贷的名义套现资金，用作二套房的首付。“这种操作是明文禁止的，但银行与客户间心照不宣”。

来源: 南方都市报

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