我们为什么投资房产？
【摘要】房产投资者中，不少人投资房产是浑浑噩噩的，有的可能是看到自己认识熟悉的人在投，自己就跟着去投了；有的是自己手里有闲钱，没啥好投资的，就去投资房产了。对投资房产的理由这事，其实并没有明确的认知。
房产投资者中，不少人投资房产是浑浑噩噩的，有的可能是看到自己认识熟悉的人在投，自己就跟着去投了；有的是自己手里有闲钱，没啥好投资的，就去投资房产了。对投资房产的理由这事，其实并没有明确的认知。
在投资上，我认为要理念先行。必须树立正确清晰的理念，才能做好投资。否则，现在浑浑噩噩赚钱，将来可能会浑浑噩噩亏钱。
我们就不能像这些人一样，必须要对为什么投资房产有深刻认知。
我们为什么投资房产？
首先，一二线城市房产价格从长远看，还会涨。
最近十来年一二线城市房价涨幅较大，明显处在上升趋势中，这是什么原因造成的？我认为主要有以下原因：
◎中国目前处在城市化进程中，每年有大量的非城市人口进入一线城市定居，城市住房需求增加。
随着经济的发展，大量人口从农村进入一线城市，从农业进入工业和服务业。如果在某些时期城市化进程过快，大量人口涌入一二线城市，势必提高这些城区的住房需求，从而推动一二线城市房价上升。在1990年全国城镇人口为2.96亿，到了2009年城镇人口增加到6.22亿。平均每年净增城市人口1716万。在城市化加速时期，一线城市房价上升速度一般比较快。
以北京为例，几年前预测2010年人口的时候才1000多万，但最后到了2010年时硬是比当初规划时多出了200万。以至于不得不行政控制人口，并且北京六环建好了还在往七环建。
还有深圳，2002年起，在十年内人口翻了两番，到2012年，总人口已经达到1400多万。平均每年人口增速100万（2008年以后增速放缓），而深圳平均每年的新增商品房只有3-4万套。看上去3-4万套相当于每个月都有3000套入市感觉不少了，但实际上这些新增的房源远远赶不上新增的人口。城中村的拥挤、房租的节节提高就能证明这一点，例如西乡在2007年的时候，两房租不到800元，而同样的房子2012年两房都差不多2000元了，2016年则达到了3000多元。
不少人还没意识到，我们处在一个庞大的人口快速城市化的时代，这不仅在中国历史上是前所未有的，也是人类历史上前所罕见的。偏激点说，置身于这样的时代，机会如此丰富，赚不到钱的人是可耻的。三四十年后回首，或许会发现：现在确实是遍地是黄金的时代。很多人白白错过了。
◎中国经济处在高速发展期，经济快速增长，居民可支配收入增加，加大了包括改善性需求在内的对房产的需求。
◎随着经济发展，居民储蓄不断增加，理财意识渐渐觉醒，非常低的利率使人们不愿将钱存在银行而是选择投资，但是投资渠道比较狭窄，对房产的投资性需求增加。现阶段，对普通投资者来说，中国最主要的投资市场是股市和房市，股市暴涨暴跌非常多，并且近十年来总体涨幅不大。俗语讲“一赚二平七亏”，散户在股市大部分都是亏钱的。因此相当一部分投资者知道股市风险大，而选择投资房产。
◎政府垄断土地供应，依赖土地财政，导致每年的土地供应量较少价格较高，每年投放向市场的商品房远远不能满足市场的需要。所以导致供不应求，过多的资金追逐相对较少的商品，所以自然价格水涨船高。这是根本问题，是非常重要的一点。
但这也是地方政府不得已而为之，分税制改革以后，中央政府拿走了税收大头，地方政府每年需要搞城市建设，修路建公共建筑等基础设施，不卖地，钱从哪里来。
有人会说，一二线城市房价涨不是供给的问题，是炒房的太多，这是不对的，因为商品房是一种商品，在市场经济下，谁都有买这种商品的自由啊，为什么有人会炒？就是有人看到的房产供不应求，有上涨潜力。这个是原因，有人炒房、炒房的人多是结果。
从总体上来看，以上推动一线城市房价上涨的几个因素相当强劲，因此可以比较有把握地判断，从长期看，一二线城市房价仍处于上升通道，即便政府用压制需求的方法屡次调控，这些因素在未来三五年内也难以扭转。
第二，投资房产收益率高。投资房产的收益率在最近十几年来，据估算平均收益至少可以达到20%+，基本上可以秒杀其它的绝大部分投资标的。并且在未来5-10年内，比其它投资标的收益高，也是大概率的事。
第三，政府作为房地产游戏中的大玩家，一只手控制垄断土地供应，一只手通过限购限贷等调控政策控制汹涌的需求。两手抓，两手都很硬。因此，房地产市场是一个非常安全且相对较稳定的市场。
第四，房产在可预见的未来，将长期是中国家庭资产配置的重要标的。
房产消费通常是人们一生中最大额的消费品种，即便是在欧美，房地产都是国民经济中的重要产业，无论美国还是欧洲的大部分国家，房产和土地都是家庭实物资产配置的重要标的。
中国作为人口众多，经济中心集中在东部及中部几大城市圈的国家，人口和资源集中在这几大城市圈是必然的趋势。
所以，大城市房产长期看也必定是家庭资产配置的重要标的。
第五，房产投资的一些特性更适合普通大众投资。
房产投资相对于股票以及多数金融产品来讲，理解成本较低。房产投资是实物投资。房子是看得见摸得着的，跳广场舞的大妈都可以理解房产投资。（当然了，这仅仅是针对最普通的顺带着投资一两套的业余投资者来说的，要做好房产投资还是需要很多知识及经验的）
房产投资因为交易成本高，需要的资金量大，在人们心理上是一件大事，所以往往能比较倾向于长期持有，加上前面所述的大背景下，赚钱的概率就大。炒股、炒期货、炒原油等等的人，绝大部分都是亏损的，而投资房产的，尤其是投资大城市房产的，绝大多数都是赚钱的。
对为什么投资房产投资的认识很重要，如果早点开悟，可以多获得很多财富。我算是开悟较晚的，2007年才认识到政府垄断土地供应是导致房价上涨的重要原因，然后想清楚了城市化等几件事，加上其他自身的因素，直到2010年才开始果断坚决地进行房产投资。偶尔会想，如果以前能早点开悟就好了。
笑看红绿
刘忠岭（笔名：笑看红绿），资深理财师，无界财富COO。十余年金融行业从业经验，曾任某证券公司分析师；《理财》杂志特邀撰稿人、特邀专家；著有投资理财书籍《资产保卫战：一生受用的投资理财计划》。
