投资与销售背离 楼市调控何时见效？

作者: 任衡   

金评媒（https://www.jpm.cn） 编者按：15日发布的全国房地产投资相关数据显示，除新开工增速略有回落外，房地产开发投资和土地购置面积增速均有提高，累计开发投资增速更是连续3个月上升。频发的调控政策似乎没能限制住房地产投资的热潮，上游房地产投资形势大好，但下游销售端增速回落态势则比较明显。

前期市场的延续效应

统计局公布的数据显示，1至4月份，全国固定资产投资同比增长8.9%，增速比一季度低0.3个百分点，但房地产开发投资增速“跑赢”固投增速，同比增长9.3%，增速比1至3月份提高0.2个百分点。房地产开放投资的具体数据方面，1-4月份，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点；房企土地购置面积5528万平方米，同比增长8.1%，增速提高2.4个百分点；土地成交价款2104亿元，同比增长34.2%，增速提高17.5个百分点。从数据来看，1-4月份房地产开发投资好于预期，在当前房地产销售行情下滑的背景下，体现了市场投资的信心，对于目前大中城市的补库存有积极作用。

来源：国家统计局

房地产投资增速加快主要是前期房地产市场的延续效应，投资项目的周期性起了重要作用。官方的分析称，去年全国商品房销售面积增长了22.5%，使得房地产市场出现了比较强的景气局面，很多房地产企业加大了投资力度，很多在建项目仍在进行，投资项目有周期性，一旦开工了以后需要延续一时间。所以，目前房地产投资的增长可以说是这种周期性的延续。

来源：国家统计局

另外，一线城市的土地和房屋供应力度对投资增速也起到了积极的影响。因城施策的背景下，房地产正在进行分类调控，一线城市为了抑制房价过快上涨，也加大了土地和房屋的供应力度。

投资与销售缘何“背离”？

上游形势大好，但下游销售端增速回落态势则比较明显。1-4月，商品房销售面积和金额同比分别增长15.7%和20.1%，增速分别比一季度回落3.8个百分点、5个百分点。2016年1-4月份，商品房销售面积增速36.5%和金额增速55.9%触及本轮上升周期的最高点后，商品房销售增速整体上已连续11个月回落。4月当月，全国商品房销售面积同比增速7.7%较上月下降6.9个百分点，销售额同比增速10.0%较上月更是大幅下降14.5个百分点。

来源：国家统计局

主要由以下三方面的原因造成：

首先是地价快速上涨。2016年，300个城市土地成交建筑面积下滑22%，但成交金额却大涨了34%，楼面地价大涨72%。地价快速上涨，直接推动短期内资本形成高增长，开发投资也快速增长。

其次是大范围的“补库存”需求。2012-2016年，全国土地购置面积整体负增长，年均下滑12%。2014-2015年，新开工面积分别下滑10.7%和14%。但在“去库存”压缩供应的情况下，需求却经历最为火热的行情。2015和2016年，商品房销售面积分别上涨6.5%和22.5%，2016年15.7亿平方米的销售面积创历史纪录。当前，楼市整体正处于“补库存”阶段，这就是2016年10月以来连续两次大范围、力度强的调控下，上游三大指标仍保持高景气度的原因。去年底以来，新开工增速保持2位数，2016年12月-2017年3月增速连续扩大，尽管今年4月增幅微幅回落，但仍在2位数的高位；土地购置由去年负增长转为正增长，增幅不断扩大。

第三，非重点城市楼市持续火爆。非重点城市经历了两轮“去库存”：一是2012-2014年开发商逃离三四线城市、回归一二线城市的“去库存”；二是2015-2016年由各级政府主导的“去库存”。经过长达5年的“去库存”，目前三、四线在售库存水平明显下降，消化周期回到20个月左右。2016年以来，三、四线城市整体回暖。今年1-4月份，中部、西部、东北商品房销售面积同比分别增长18.9%、25.1%和19.6%，明显高于东部9.3%的增速，意味着集中在内地的三四线楼市非常火爆。

背离形势是否会持续？

按照拿地和新开工滞后销售6个月左右、开发投资滞后销售12个月左右的规律看，今年年初上游拿地、新开工、开发投资等三大指标的增速就应该回落了。但是，今年以来三大指标继续保持积极向上的态势。4月份，前十大开发商土地成交面积达到1210万平方米，占比达到47%，较3月提升了9个百分点。由于楼市告别“跑马圈地”的简单开发阶段，资金、土地资源开始向大开发商集中，其拿地、融资、开发、运营等方面的优势越来越明显。大开发商的经营信心也有助于上游保持强势。

同时，销售增速连续回落，而新一轮楼市调控叠加金融“去杠杆”形成的“双紧缩”之下，楼市需求将被明显抑制，资金面将全面紧缩，未来下游销售端将进一步回落。因此，今年上游开发投资和下游销售在增速变动趋势上的“背离”预计还会持续。

（编辑：郑惠敏）

任衡

现任聚爱财CEO，在美国师从美国工程院院士、投资学家卢恩伯格教授，专门从事量化投资模型研究。拥有美国斯坦福大学计算机科学硕士、管理科学(金融方向)硕士学位，清华大学计算机科学学士学位 。