长三角7城房价分析，哪些城市今年可以出手？

作者: 菜鸟理财菜导   

上上周，菜导写了北上广深的2019年楼市分析。

上周，借着粤港澳大湾区规划出台，菜导也对粤港澳大湾区的城市进行了一轮分析和点评。

这周，终于到了大家千呼万唤的长三角了！

接下来就按老规矩，一个一个城市来！

1、杭州

坦诚讲，通过前几年的暴涨，杭州楼市的需求已经被大量释放，目标人群的购买力不足叠加政策的调控，使得杭州楼市在2018年都处在一个震荡回调的状态。

2019年，杭州楼市仍将处在调整期，高总价的新盘虽有上调价格的冲动，但市场消化能力着实有限，相比之下，交通便利的郊区新盘反倒更受青睐。

受此影响，杭州部分区域的商品房价格将出现两极分化。

但从二手情况来看，核心区域“保值抗跌”的属性是毋庸置疑的。远郊的楼盘如果没有实质性的利好，继续下跌也不是没有可能。

从长远来看，作为新一线城市的典型代表，杭州楼市还是可以看好的，外来常住人口稳步增加，城市配套建设也日趋完善，最重要的是拥有大量符合“新动能”要求的产业。

只不过，在眼下限购政策没有明显变化的前提下，杭州楼市基本没有啥投资的机会，刚需可以择机入手。

2、宁波

2018年，宁波楼市坐上了过山车。

新盘方面，从上半年的一房难求，到下半年的转瞬遇冷，很多人以为终于等到了合适的上车机会。

但全年过完，却又发现不管成交量怎样下跌，但宁波新盘的均价还是相对坚挺的，对比之前的均价，用 “全域普涨”四个字概括，一点都不过分。

二手方面，受益于3月落户政策的放开，市场表现也一度火爆。但由于人才购房补贴在8月的停止，二手成交也出现了骤降，观望情绪浓重。

2019年，由于多数买家仍处在2018年下半年延续至今的观望情绪中，宁波楼市仍将处在短周期的市场僵持阶段。

至于接下来是会继续下行，还是触底反弹，就得看有没有开发商率先亮出底牌，让缺乏应有价值的楼盘回归其本来的价位，让高价值的楼盘获得应有的市场定价。

当然，刚需还是可以择机入手，别乱加杠杆，量力而行就好。

3、南京

2018年，南京的新房成交量总量其实并不好看，虽然67695套的数据较2017年上涨了7.8%，但和2016年的高峰数据相比，基本算是腰斩。

二手方面，2018年南京成交的二手房总量，较2017年也下滑了22.7%，为四年来最低。

背后的原因，是2018年的调控政策的坚决落地，以及对以南京楼市此前出现的相关乱象的专项整治行动的后遗症。

但是，市场也不是全面转冷，河西、南部新城、鼓楼滨江、江北核心区、城中等板块，仍然炙手可热，只不过购房者更理性了，从过热的卖方市场回归到健康的买方市场了。

2019年一开年，在各方面政策所谓“利好”推动下，南京楼市也似乎有点憋不住了，很多自媒体又开始鼓吹说南京楼市又要开始“强势反弹”。

但实际上，2019年南京楼市仍总体处在供大于求的状态，那些新盘扎堆上市的区域，仍将难免以价格战的方式吸引客户，那些二手房虚高的区域（如河西南、江北核心区），也必然会继续回调。

所以，还是那句话，投资请谨慎，刚需请擦亮双眼，毕竟这两年你们南京楼市的维权新闻，可真是不少啊……

4、苏州

苏州楼市的2018，总体轨迹也是上半年火热，下半年遇冷，而且也出现了限价盘热卖，高价盘滞销的“冰火两重天”状况。

从数据来看，2018年苏州商品房成交面积共计884.07万方，较2017年上涨10.4%，成交均价为22124.08元/㎡。

楼市的供应和成交主要集中在吴江区、吴中区、相城区以及高新区。

而从库存情况来看，也就高新区的去化周期相对长一点，达到11.3个月，其他城区都低于6个月，非常健康。

2019年，由于有大量的新盘上市，苏州的房价至少在上半年不会有啥大的变化，园区和狮山会成为众望所归的主力购买区域。

但由于优质的改善型项目相对较少，所以会对苏州二手楼的成交带来影响。年后来看，苏州某些热门区域的二手楼已经非常紧俏了，价格也有所上浮。

所以，在相对平稳的2019年，苏州的改善房、学区房会成为难得的爆点，有这方面需求的，可以择机入手。

5、合肥

相较于南京和苏州在2018的冰火两重天，合肥楼市的2018还要再多一个关键词：扎心。

上半年动辄出现万人抢房大战，以及某些限价盘搞的号头费、绑车位等做法搞得全国媒体纷纷侧目；下半年也是率先喊跌，搞得网上到处都是一片唱衰之声，降价打折、买房送车、工抵房等接连出现。

而回望历史，你会发现每次一有风吹草动，就容易搞出大新闻，几乎是合肥的惯例。

2016年的合肥楼市涨幅全国第一，于是马上在2017年迎来了严格的调控，新房成交量同比暴跌了73.78%，比坐过山车还刺激。

所以，2019年，合肥的楼市整体还会处在去泡沫的尾部阶段，像肥东、肥西、新站这些靠概念的相对偏远的地方，还是尽量谨慎为好——除非真的打骨折，不然基本上就是被套。

主城区的话，下探的空间已经不大了，尤其像庐阳区、政务区和蜀山区这种地段，还是很稳的。

当然也不排除有房企因为资金压力折价出货，但伴随着信贷环境的改善，估计有这种意愿的房企也会越来越少。

最后，像合肥这种一手和二手价格仍有倒挂的地方，建议刚需们还是优先选择新房。

6、无锡

相较于长三角其他城市在2018年的大起大落，无锡的2018相对平淡一些。

2018年全年无锡商品住宅成交64896套，增幅约为81%；成交均价15234元/㎡，增幅为28%。

要知道，在长三角26城里面，无锡的GDP排名仅次于上海、苏州、杭州和南京，但只从房价来看，无锡真的算是本区域最良心的城市，没有之一了。

之所以出现这种情况，一方面是因为无锡的城市人口结构中，外来人口占比不高，新增刚需不是很多；另一方面是因为本市居民在过往的城市化进程中，已经获得了大量的房补房机会，新增及改善的需求相当有限。

目前，无锡的库存去化周期约为8个月，非常健康。无锡全年楼市的成交曲线，也没有像合肥那样出现戏剧性的大起大落，基本上是沿着市场的惯有节奏来进行。

所以，在2019年，如果你在无锡有购房需求，建议重点考虑占据主城优势的梁溪区、拥有生态和产业优势的滨湖区和具备极大交通区位便利的锡山区。

7、南通

最后一个，聊聊上海的北大门，南通。

2018年，南通新房住宅成交25841套，成交均价为14096.98元/㎡，涨幅超过12%。

总体来看，南通是个地理上离上海足够近，但却受上海“福泽”反而较少的城市，这对于本地人来说，至少在买房的时候算件好事——因为几乎没有外地人来跟你抢房。

2019年，南通楼市成交依然会比较稳定，但也会因为区位和楼盘品质的问题，出现供需的冷热不均现象。

所以，如果你是南通的刚需，可以好好准备，多做功课，争取在2019年买到自己满意的楼盘。

至于区位推荐，菜导建议可以优先考虑港闸区、崇川区、开发区、中创区和通州区。

最后多说一句，从长远的角度来看，南通楼市如果真想实现“长牛”，就需要抓紧把现在仍举棋不定的上海第三机场落地南通的消息给坐实了，再配合建设中的沪通铁路，才能真正地融入“环沪经济圈”。

毕竟，如果再不努把力，南通这个理论上的“上海一小时经济圈”里的城市，就真的要彻底被长三角一体化的进程所抛弃了……

好了！关于长三角GDP排名靠前的7大城市的2019楼市分析，今天就先说到这，如果还有需要补充的城市，欢迎在下面留言，菜导也将进行解答哈！

关于环渤海城市、环京城市、中西部城市等热门区域的分析，也请大家稍安勿躁，都会有的！

最后的最后，菜导也再次强调一下自己对2019年楼市的整体判断：

上半年政策见底，货币政策相对宽松，再加上股市的吸金效应，楼市仍将处在震荡调整的状态。

等下半年各种不确定因素尘埃落定之后，会是刚需入手的比较好的时机。但如果真要说投资，菜导仍要劝你谨慎！

按照目前的态势，楼市投资价值的再次呈现，至少要等到2020年甚至2021年，现阶段，就还是好好赚钱，休养生息吧！

菜鸟理财菜导

人称菜导，互联网理财意见领袖，普惠金融忠实践行者。现为第三方理财服务平台菜鸟理财创始人、CEO。