从杭州写字楼改善迁移视角下观城市发展

说起杭州写字楼领域的翘楚，很多杭州人的第一反应都是——EAC（欧美中心）。

据悉，因近1-2年因整体出租率的逐渐下滑，EAC正寻求整体出售以及部分散售。这些境况在庆春、武林、黄龙等传统商圈的老写字楼尤为明显。表面上看，是因为写字楼老旧、车位不足以及交通不便这三大痛点。但究其原因，是在于近年杭州的产业变迁导致的商务格局转变。

▲EAC实景

早在2019年初，戴德梁行杭州及南京公司总经理汤耀光就预测，2019年开始，杭州写字楼市场的新增供应主要分布将开始移向钱江南岸，租赁市场供应持续放大，西溪板块、未来科技城、钱江世纪城等热点新兴板块未来两年内都将持续释放上涨动力。

▲未来科技城实景

正如汤总所言，杭州主城区的写字楼改善客户已向未来科技城及钱江新城两大区域集中迁移。这些新崛起的商办区域所涌现一批高标准、高配置的甲级和超甲级优质写字楼，也吸引了不少企业入驻。

写字楼市场重心迁移的背后，反映的正是杭州产业迁移下的城市格局转变。杭州已然进入一城多中心的发展阶段，特别是汇聚阿里巴巴、西湖大学、梦想小镇等超级ip的未来科技城，更是吸引了无数的优质企业的持续进驻。

▲梦想小镇实景

西优是杭州的重心 基建完善迎合办公需求

在去年的市委十二届六次全会上，提出杭州要加快建设全国数字经济第一城，着力做好“东整、西优、南启、北建、中塑”五篇文章，其中西优是重中之重。

▲各区发展规划图

西优主要针对阿里巴巴所在的未来科技城，以及布局各种高端科研机构的南湖和青山湖地区，要在优化城西科创大走廊的管理体制、创新资源、公共服务，加快科技研发重地的建设，努力建成全球数字科创中心。

▲城西科创大走廊规划图

尤为一提的是，未来科技城作为其核心区域，或将在2020年实现科创走廊进入便捷高速公路网，快速串联走廊内部“三城”、以及走廊中心至主城中心快速连通，通达杭州东站、萧山机场两大门户枢纽的1小时交通圈，实现交通出行总量预计达到200万人次/日。

▲未来科技城效果图

地铁5号线（良睦路站-善贤站已开通）、机场快线（在建）、杭州西站（在建）等标签贴在身上的未来科技城，并将因此从根本改变杭州城西的交通架构。扎根于此的商务办公写字楼，挣脱了交通闭塞的痛点，也因此吸引了无数写字楼客户的目光。

▲杭州西站效果图

一路向西——杭州产业、商务发展主旋律

在90年代初期，杭州的写字楼基本上是企业自建的大楼，如中山花园、东清大厦等等，这些并不是真正意义的“写字楼”。随着浙江民营经济的发展，产业结构也发生了变化，尤其是服务行业，杭州的写字楼开始复苏，逐渐步入正轨，黄龙板块、武林板块等主城板块的写字楼逐渐成型。

而现在，写字楼迎来新一轮的发展，以政府为产业主导的板块——未来科技城，逐渐成为写字楼搬迁的主要集聚地。

根据长期的调研发现，杭州主城区写字楼搬迁的改善客户中，涉及传统大型金融投资机构、贸易咨询等服务行业企业，大多迁至钱江新城；而承载杭州万亿经济规模的互联网、科技型企业多搬到未来科技城，如文三街信息科技行业、滨江北软等产业园的客户。

▲未来科技城实景

纵观杭州写字楼搬迁史，伴随着杭州产业结构的变化，西杭州互联网+企业所占比重逐渐加大，随之而来的，是杭州写字楼市场中心的整体西移。

如同仲量联行所说的预测：至2020年的一线城市甲级办公楼新增需求中，科技企业的占比将达到27%，科技企业对写字楼的需求升级。回首蒋村、未来科技城的产业园、写字楼，其快速的租金增长率和出租率，都离不开科技产业集群所带来的产业人口效应。

当然，影响写字楼的发展因素，离不开便捷的交通、宜居的居住环境、教育医疗及商业配套的完善等。而未来科技城，在余杭区筑巢引凤政策的引导下，引入阿里系、海归系、浙大系、浙商系四类创新创业精英，再加上政府利好、日趋完善的交通路网体系等种种“优势”，不仅满足了写字楼用户的办公需求，更让用户看到了无限的发展机遇。

可以说，一路向西的杭州商务格局，已成为当今发展的主旋律。而在产业的发展和产业办公的改善转移的背后，亦是政府导向下城市扩张的发展轨迹。

以上资料来源：杭州城西科创大走廊综合交通规划方案

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