我们应该买什么样的房产

作者: 笑看红绿   

当你想买房，或者因想买房刚跟中介接触不久时，你就会发现，各种信息向你汹涌而来：

大亚湾海景别墅，一线海景房，面积88平米至138平米，开盘享受额外9折优惠！

海景房3600起价，珠三角最具性价比的海景楼盘！

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带租约年回报7厘商业综合体街铺，10—50平米，仅售1万/平米起！

深圳东地标写字楼，6米层高、买一层送一层、地铁口，返租5年！

想着深圳单价动辄四五万以上的房价，（可能你心里一直满腹狐疑：价格这么高，政府调控了，会不会跌不少啊。自己会不会吃亏）面对着这些信息，价格低，又有确定的回报，你心里可能有些心动，寻思着：哪天过去先看看。

于是有一个周末，你跟随中介登上了开发商的免费巴士。

开发商提供的午餐很可口，小点心和咖啡也很不错。楼盘青山绿水，风景优美，绿化很好，样板间设计精巧，温馨浪漫。

售楼小姐更是周到。你问“交通方便么”她回答：“深圳地铁3号的延长线12号线和14号线，**站2013年年底就会开始建，3年左右就会开通而且离我们小区只有400米远，交通不是问题。我们小区还有专门的巴士可以往返深圳。小区自带3所学校，1所幼儿园，1所小学，1所初中。小区旁边就有医院。抓紧定了吧，我们的房卖的可好了，现在不订一会就没了。再过几个小时，就没有8折的折扣了。”

现场确实有不少人在刷定金、签协议，一派匆忙紧张的氛围。带你去的中介也讲：南北通透的户型就剩十几套了。于是你感到头脑发热，也立马刷了定金，顺利地“抢”到了房子。

等到后来，你才知道，所谓的地铁**站在深圳市地铁规划中在2030年才规划建设。这和售楼小姐说的三年以后就会通相差了十几年。地铁不通，交通不便利，这房子买了后在深圳上班住不上。再细一了解，规划中的地铁口，离小区不是几百米，而是至少有几公里以上。并且地铁是深圳市规划的，规划有可能有变动也有可能取消，变数较大。看来即便是十几年后地铁通了都很难住上。

往返巴士确实有，但是巴士少，且时间点只适合周六周日的走动，对于上班通勤来说那个时间点是不可能的。

开发商说的学校，政府确实是批了3块教育用地，但这3块教育用地开发商最终什么时候建怎么建他们也不清楚。

于是，你有些抓狂，你跟开发商交涉，要求退定金，开发商软硬不吃。你没办法，售楼小姐那些都是口头讲的，你又没录音没证据，自己签的协议可是黑纸白字。

5万定金不要了？那可不行，那是自己辛辛苦苦攒下来的血汗钱。

所以，最后你还是买下了这房。自我安慰想：好在价格低，大不了以后给爸妈养老住。

于是，资金有限的你在深圳买不了房了。

深圳的房价蹭蹭直涨，但你买的那房子，一直不怎么涨，想卖掉，也卖不掉。于是你特讨厌别人跟你提起房价、买房有关的话题。因为会让你想起自己买房的烦心事。你无法面对自己的失败这个事实，房子相关的话题，在你这里已经成了一种禁忌。

这真是一个悲伤的故事。

啰啰嗦嗦讲这这多，主要是为了讲，我们一定要避开各种坑，我们应该买什么样的房产。

让我们用查理芒格经常做的那样，反过来想，总是反过来想。用逆向思维去考虑，从投资品种选择的角度，我们不应该买什么样的房产？

我们不应该买返租型房产。

因为返租型的房产，通常有这几种情况：位置偏远，很难卖；价格严重高于价值，很难卖；房产有硬伤，很难卖。为什么都有个很难卖的共同特点？因为好卖的话开发商也不用返租这种手段来营销了，你什么时候见过一线城市好地段的住宅用返租的手段卖的？很好卖的房产，开发商犯不着用持续返租好几年甚至十年这种麻烦的手段促进销售。所谓返租，就是吸引不懂的人买的诱饵。往往你看中的是人家的租金，人家看中的是你的本金。所以说，返租的房产基本是大坑。

我们尽量不买商铺。

商铺投资非常考验专业性和眼光，隔几十米可能天差地别。另外商铺也分好多品种，内铺的话高度依赖于统一管理方的管理能力。现在很多商铺受互联网电商的冲击，不太好出租或者租金上不去，升值幅度也有限。差的商铺更是没什么价值。所以商铺是一个不太适合普通投资者投资的品种。

我们尽量不买写字楼。

写字楼即便在一线城市，一般都不是供不应求的品种。比如深圳近年来写字楼供应量很大，所以价格涨幅小。对于普通投资者来讲，不是好的投资品种。（当然，专业投资者或机构投资者情况不同，另当别论）

我们尽量不买（用地性质为商住或商业用地的）公寓。

公寓有以下特点：土地性质和住宅不一样，产权通常只有50年或40年，要改为住宅用地性质很困难。通常供应量大，不稀缺；公寓没有居家氛围，人员会比较杂乱；首付高，贷款利率通常会上浮；这几点决定了公寓通常涨得慢，对于普通投资者来讲，不是好的投资品种。（当然，专业投资者或机构投资者情况不同，另当别论）

从区位和地段选择的角度，我们不买什么样的房产？

我们不买小城市房产。

一般三四线及三四线以下城市房产，房价涨幅小，有的地方甚至下跌了几年了。即使房价上涨也存在变现困难问题。有的地方尽管新盘价格稍涨了一些，但二手房无人问津，买入后卖出变现非常困难。

比如惠州大亚湾，十几年以来，“死”在那里的买房者一堆一堆的，尤其以深圳人为多。

另外资金实力一般的话，我们尽量不投资异地房产。异地房产管理困难，管理成本高，对于资金量不大，仅投资一两套房的投资者来说，尤其如此。

我们不买偏远地方的房产。

在一个城市中不同地段的房产，往往需求差距很大，比如在各种公司集中的地方附近，对于住宅的需求就比较旺盛；另外开发比较成熟、交通便捷的地方，也常成为投资的首选。购买住宅也要选择已形成或即将形成一定居住氛围的地区。

房地产界有一句名言是：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”作为房地结合物的房地产，房产建筑物部分在一定时期内，建造成本是相对固定的，因而一般不会引起房地产价格的大幅度波动；而作为不可再生资源的房产所占有的土地，价格却是不断上升的，房地产价格的上升也多半是由于地价的上升造成的。在一个城市中，好的地段是十分有限的，因而更具有升值潜力。所以在好的地段投资房产，虽然购入价格可能相对较高，但由于其比较差地段的房产有更强的升值潜力，因而也必将能获得可观的回报。核心地段的房产，一般抗跌，风险较小，升值速度较快；偏远地段的房产，一般升值速度慢，风险较大。

偏远地段的房子往往很便宜。开发商会忽悠“性价比极高”。其实便宜的房子都因为地段偏远或配套较差的缺陷，才定价便宜，这真应了一句俗话：便宜没好货，好货不便宜。

房产最终接手的还是有自住需求的人，有自住需求的人买房，周围配套好、工作生活方便，这些是必须的条件，一般人都不会考虑去偏远的地方买房。所以偏远地方的房产，需求量小，租金回报率一般也很低，并且不好出租。

买房者买入偏远的、差地段的房子而被套牢亏损的例子比比皆是。

我们应该买大城市好地段的住宅。

第一太平戴维斯发布的一份报显示，2015年全球房产总值达217万亿美元。2015年全球房地产总值为世界生产总值的2.7倍，约占全球主流资产的60%，是国家、企业和个人财富的重要储存方式。住宅物业占全球房地产总值的75%。

在中国，通常只有大城市住宅才供不应求。最稀缺的是一线城市好地段的住宅。大城市好地段的住宅，地段决定了通常供应量有限，而随着城市化推进，人口向大城市涌入，大城市好地段的住宅尤其是一线城市好地段的住宅，涨幅大，安全。所以，最适合普通投资者投资。

那么什么叫好地段呢？

好地段有三种：

一二线城市中心，比较核心的地段；

一二城市郊区未来几年会变为主城区的地段/一二线城市核心区域扩展的边缘、新形成的城市次中心附近或周边；（这种地段，在变为主城区的时段可能会涨幅巨大，成为耀眼的明星）

一线城市郊区轨道交通口，上班通勤方便（与主城区通勤时间能被上班族接受）的地段。

以深圳为例，香蜜湖农科片区、后海片区、华侨城片区，都是城市最核心的地段；

福田南山的大部分地区，是城市比较核心的地段；

几年前的宝安中心区，是城市郊区未来几年会变为主城区的地段/城市核心区域扩展的边缘、新形成的城市次中心附近或周边；

福永沙井，是郊区轨道交通口，上班通勤方便（与主城区通勤时间能被上班族接受）的地段。

随着未来房市总体上供需平衡甚至供大于求，房价不涨及下跌的小城市会越来越多，房价不涨甚至下跌的大城市偏远地段也会增多。一线城市房价，因为地段这些因素，出现分化的趋势也将越来越明显。所以，未来买房投资可能更需要注重地段这个因素。对普通买房者来说，仅仅为了流动性和安全边际考虑，都要尽量投资一线二线城市好地段的住宅。

笑看红绿

刘忠岭（笔名：笑看红绿），资深理财师，无界财富COO。十余年金融行业从业经验，曾任某证券公司分析师；《理财》杂志特邀撰稿人、特邀专家；著有投资理财书籍《资产保卫战：一生受用的投资理财计划》。