龙头房企贷款强话语权，银行被指遭遇“不平等三包”

来源: 证券日报   

金评媒（https://www.jpm.cn） 编者按：房企与银行的战略合作都是非排他性的，龙头房企大多选择与多家银行缔结战略合作，并承诺“同等条件下优先合作”。

对于商业银行来说，上市房企尤其是其中的龙头房企自然是绝对的“颜值担当”。于是，龙头房企拥有了众多银行业粉丝。

然而，《证券日报》记者注意到，房企与银行的战略合作都是非排他性的，龙头房企大多选择与多家银行缔结战略合作，并承诺“同等条件下优先合作”。

而具体到何为优先，银行和房企显然也十分默契，例如“优惠的利率”、“银行为房企员工提供更为安全且收益更高的理财产品”等等;此外，部分商业银行承诺“同等条件下优先承租房企开发的商业地产”。而上述种种亲密合作的背后，银行对于贷款的定价却可谓是接近成本。

“从双方战略合作的协议框架来看，银行还是处于相对弱势的地位，包低价贷款、包高收益理财还得包优先租房”，资深法律界人士对本报记者表示，“这种‘不平等三包’反映出了银行优质客户的稀缺。”

战略合作“一对多”

对于龙头房企而言，与银行关系的亲密是证明其控制融资成本的最好注脚。事实上，多家龙头房企都在其财报中强调了与银行的良好关系，甚至是采用列举法将战略合作银行放置于财报显著位置。

日前，某大中型房企宣布与一家全国性股份制银行战略合作，双方“长期合作、互相支持、共谋发展”。而近一年时间以来，该公司已经与三家银行签署战略合作协议，如果将时间再倒退一年，另有两家银行也早已成为该公司的战略合作伙伴。

这样“一对多”的合作并非个案。另一家龙头房企则在财报中开门见山的表示，与约20家银行有主要往来，其取得的银行授信也是千亿元量级。

记者翻看房企与银行的合作协议发现，多数银行承诺，“给予优惠的利率或费率”、“简化业务手续”、“定制专属理财”等等。而房企的主要承诺则是“同等条件下，优先选择银行的金融服务”。

“同等条件是一个比较笼统的法律概念，实践中需要进一步界定。对应到银行与房企的合作上，至少会包括价格、审批期限等信贷核心要素，但实际上，在‘一对多’的战略合作背景下，同等条件下优先的约束力很小”，上述资深法律界人士进一步表示。

按揭贷绑定开发贷

商业银行与龙头房企在一些合作细节上的约定也可以看出双方对待“涉房贷款”的态度差异。

例如，记者查到的一份银行与龙头房企战略合作框架约定，房企应将银行作为个人住房按揭贷款业务的主要合作银行，其中由银行独家提供开发贷款支持的项目，该银行享有项目个人住房按揭贷款的优先办理权;由多家银行同时提供开发贷款支持的，该银行办理个人住房按揭贷款的占比原则上不能低于其开发贷款的占比”。

通俗的解释就是，银行对房企审批了开发贷后，要求获得的按揭贷规模占比不低于同一个项目的开发贷规模占比。

“按揭贷绑定开发贷也是行业常见做法，开发贷利率低，银行已经没什么赚头，如果不能借开发贷获得一些优质零售客户，那就真是赔本赚吆喝了”，一家股份制银行北京分行人士对本报记者表示，“银行独家审批开发贷的项目，通常不会允许购房人选择其他银行申请贷款，当然，公积金和商贷组合贷款是可以的。此外，最多会对一些关系户开口子。”

“优先承租”亮相

对于部分房企来说，银行除了是优质的金主，还可能是优质的客户。

在一份商业银行与房企的战略合作协议中，《证券日报》记者注意到了“优先承租”的表述——“银行优先承租房企拥有的商业地产。对于房企及其成员单位拥有的商业地产，地理位置等相关条件符合银行要求的条件下，银行优先承租房企及其成员单位拥有的商业地产”。

商业地产近年来一直颇受争议，有观点对其市场潜力坚定看好，也有观点认为商业地产是过度泛滥的。

本报记者身边一位日前刚刚在北京为早教项目选址的朋友表示，“走访和接洽后发现，我们有意向的商业地产项目的每平方米租金是低于团队预期的。”

“我负责推介的南四环一个项目，如果能帮忙联系整栋租下来，房主愿意给中间人非常客观的中介费”，一位地产中介公司员工在本报记者暗访时表示，“但是目前一直没有推介成功”。

有第三方数据显示，商业地产整体呈现买方市场，一线城市目前商业地产空置率为7%，二线城市空置率约为21%，三线城市空置率达到28%。

(编辑：杨少康)

来源: 证券日报

田跃清

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