人才大战爆发，房产市场影响几何？

作者: 任衡   

金评媒（https://www.jpm.cn）编者按：各大城市的抢人大战，大抵是一件好事。这既体现了城市管理者思路的转变，也说明了这些城市的经济发展模式正在脱虚转实。

武汉“5年留住百万大学生”、济南“人才新政30条”、长沙“人才新政22条”、南京市试行“人才安居办法”、成都“蓉漂”计划…再加上近日国土资源部、住房城乡建设部又印发了新的楼市重磅方案。短短两个月时间里，约有14个二线省会城市加入了“人才抢夺战”，各地围绕直接落户、发放生活补贴、提供共有产权房居住、买房不限购等方面出台了各种优厚的人才政策。

土地政策的新变化

8月28日，国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知显示，未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点，并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。第一批13个试点城市：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。

令人震惊的细节是：农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场！这意味着，政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。也就是说，很有可能，2到3折的房子即将面世！

实际上，《方案》等于是一次性解决的两个重要的问题：一、解决租赁市场房屋流动性的问题，通过集体建设用地补充租赁市场；二、是集体建设用地使用权探索的问题，通过租赁市场拓宽集体建设用地的使用途径，进而进一步帮助农民朋友们获得更多收益。

房产市场影响几何？

国家严控超大城市的人口规划，比如京沪明确提出要严控人口，在这种情况下，二线城市，或者说有可能晋级新一线城市的诸多省会城市，为了提升城市地位和实力，都在抢人。

在房价问题上，这个政策预计影响不大。因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转；而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房，和买房体系基本是隔离开的。在房租问题上，影响可是相当大。从供需关系的层面来说，更多的供应显然有利于降低房租；而集体用地因为没有土地成本。所以总体来说，根据房价公式，那么会比由政府主导的公共租赁市场（土地没有溢价）便宜一半左右，比一般的市场租赁房便宜80%左右。但值得注意的是，尽管成本看似很低，但是集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主，其成本优势实际上也就不是那么大了，毕竟要牺牲部分的时间和社区便利性。

人才应该怎么抢？

一个比较可行的方式，就是共有产权制度，也就是让大学生和政府合股买房。前期大学生可以只占50%的权益，甚至更低。其余的权益归政府，但房子的使用权完全归大学生。以后，大学生可以按照市场价的7折、8折，购买剩余的政府持有的“房子的股权”。这样，也可实现让大学生轻松买房。或者是政府开发新市镇，提前大面积征地，锁定土地价格。然后通过地铁、轻轨连接到主城区，推行网上办公、共享办公等方式，在新市镇让大学生获得8折买房的机会。

各大城市的抢人大战，大抵是一件好事。这既体现了城市管理者思路的转变，也说明了这些城市的经济发展模式正在脱虚转实。二线城市要想在“抢人大战”中胜出，除了提供更多的机会，营造更加公平开放的软环境，还要在核心产业上有竞争力，此外，对于年轻人来说，城市最珍贵的东西还是无限的可能性。只有以“奋斗者”为本，才能推动社会的发展，只有实体业才是人类社会赖以生存和发展的基础。当优秀人才真的集聚到了二线城市，二线城市的楼市泡沫才能逐渐释放，高房价才能逐渐软着陆。

（编辑：郑惠敏）

任衡

现任聚爱财CEO，在美国师从美国工程院院士、投资学家卢恩伯格教授，专门从事量化投资模型研究。拥有美国斯坦福大学计算机科学硕士、管理科学(金融方向)硕士学位，清华大学计算机科学学士学位 。