房子开始吃人了？三个方面，教你看懂楼市走向！
【摘要】只要你能沉住气，冬天，就绝不会是一个绝望的季节。
王小波说，生活就是个缓慢受锤的过程，而年轻的时候永远预计不到。
这句话同样受用于一夜之间掉血20%的楼市，只不过，这20%是突然且迅猛的被锤，仿佛一夜之间被拔掉氧气罩。
有自媒体开始惊呼：终于，房子开始吃人了！
但菜导觉得，答案并没有这么绝对，也不必这么悲观。
中国的房地产，是全民关注的社会话题，但归根结底，是一个金融话题，土地话题，以及人口话题。
楼市接下来到底会怎么走，不用慌，也不用太悲观。
菜导今天就着这三个话题，给大家好好聊聊。
1.短期看金融
楼市一夜之间被拔掉氧气罩，归根结底是信贷收紧，过去宽松的货币环境营造的繁荣泡沫，终于被残酷的现金流无情戳破的过程。
从今年年初开始，就出现多诺米骨牌式炸雷，大量上市公司股票爆仓，民间金融雪崩，加杠杆加得有多火热，凉得就有多快。
这几个月，暴雷后遗症接连上演，全国各地房闹大戏不断，房子降价大甩卖，老业主走上大街，围攻售楼部，场面暴力血腥。
2018年9月13日，杭州市滨江未来海岸的业主们拉起了横幅，齐声喊着口号，向开发商施加压力，要么不准降价，要么退房。
2018年9月23日中秋，位于董铺水库旁的泰禾合肥院子降价促销，曾经两万多的价格降到最低不足1.4万元/平米，老业主们非常不满，来到售楼部前拉横幅大喊奸商。
据不完全统计，光是国庆长假期间各地的房闹就有：漳州融信一号府、碧桂园浦东南郡、上饶碧桂园信州府、吉安碧桂园、合肥文一豪门金地等多个楼盘。
这些楼盘大多调价高达30%，相当于不少业主苦攒多年的首付，愤怒的业主在毫不知情的情况下爆仓，不爽的心情，其实可以理解。
但降价却并非开发商所愿，更深层的原因是，过去支撑“永不下跌”房价逻辑的货币现象正在逆转。
推高楼市的“放水”如今变成“抽水”，于是曾经水漫金山的地区一夜之间海潮退去。以公积金中心数据推算的居民杠杆率来看，杠杆最高的厦门，合肥等地恰是房价大跌的重灾区。
下跌一旦成为趋势，则必然会逐渐蔓延至其他高杠杆城市，直到最后一个人爆仓。
而这一次，如菜导此前分析过的那样，很难再来一次当年的4万亿救市。
那么，寒冬，真的来临了吗？
2.中期看土地
房地产的冬天已到，但冬天并不是炒房游戏的结束，只是换了一个游戏规则。
跑得比香港记者还快的李嘉诚曾说过：房子最重要的是什么？是地段。第一是地段第二是地段第三还是地段。
因此，抛开区域属性，以及地段稀缺来谈房价，无论唱多还是唱衰，其实就是在耍流氓。
中国的楼市早就不是铁板一块了，你大跌的时候别人大涨，一点都不意外。
实际上，冬季恰恰是最好的投资季节，因为所有的资产价格都出奇的便宜，但这种投资也相当考验眼光。
而游戏规则也正在不断变化，过去，房价呈现了一种令人费解的表象：一、二线城市遇冷，三四线城市不断上涨。
这背后的推手主要是棚改货币化安置，以及一二线城市大面积限购。大量的拆迁户拿着棚改下发的货币资金买房，导致三四线城市房源的短期供应紧张，从而推高了房价。
归根结底，这是一种短期的货币现象。中期来看，真正决定房子价值的还是其地段的稀缺性，一旦短期的金融现象消失，投资房地产还是会回归投资地段的本源。
而小城市里有价无市的房子，则会慢慢露出原形，甚至会出现大幅降价，也根本找不到买家的现象。
正如巴菲特的那句名言：退潮之后，才知道谁在裸泳。
如果要中长期投资，冬季，才是你真正要擦亮眼睛的时候。
3.长期看人口
当然，更长期的趋势，则要看人口变化。
我们喜欢戏称买房的人是接盘侠，但本质上，楼市的确是一个接盘游戏，房价上涨的背后，就是接盘人数量的变化。
如果一个城市无人接盘，那么楼市也将萎靡不振。
东北的败落就是最好的印证，过去我们说投资不过山海关，实际上，炒房也很难过山海关。
数据显示，2000年，东三省人口流入还高达30万，而在2010年后，东三省的人口流出则高达200万，同时还伴随着极低的生育率（实际上是人口老龄化的特点）。
作为省会，沈阳、辽宁的房价甚至还比不上人口增长最快的广东省一个小镇，整个东三省的房地产库存量也非常严重，人少房多，导致房价失去上涨动力。
这种现状，随着人口老龄化加剧，很可能将成为全国大部分三四线城市的缩影。尤其是中部三四线城市，生育率下降趋势大致比东北晚10年，人口危机是房价的一个巨大隐患。
无论是劳动力也好，还是其他生产要素也好，都会开始向大城市、中心城市集聚，达到一定规模后，就会产生所谓的中心城市和虹吸效应，外围和中心的发展落差会越来越大。
这种虹吸不光是区域性的，也是全国性的，因此，一、二线城市的刚需需要记住，比起3500万人口的东京，中国的一线城市还远未达到饱和。
当我们觉得现在的一线城市犯了严重城市病时，我们不知道的是，这还是人为管控后的效果。
如果放开户籍、减少大城市土地供应控制，以及我国对于500万以上人口特大城市人口规模限制，一、二线城市的人口增长速度，只会更加惊人。
早在2016年，中信建投地产就用Zipf法则测算过，重庆、上海、北京、天津、成都、广州、深圳的人口分别需要再增长1620万、712万、383万、658万、453万、409万和388万才会达到区域经济学意义上的饱和状态。
按照现在的人口增长速度，还有5-10年的人口净增长时间。一线城市会继续享受外来优质人口流入带来的人口红利，而这些城市的房价，从长期来看，也应该是稳中有升的。
因此，尽管全世界都在高声喊着“活下去”，但聪明如万科，已经开始踩在众人的尸体上布局抄底。
如果你处在三四线城市，最近是可以别着急买房了，从任何一个层面来看，三四线楼市的春天都不会再来。
如果你处在二线或传说中的新一线城市，该不该买，还得分析一下当地的政策、规划和人口流向，没有绝对的跌，也没有绝对的涨，一切都得具体问题，具体分析。
如果你处在一线城市，在眼下这个价格阴跌、风向不定的阶段，短期确实可以先观望一下，子弹充足的不妨多花点耐心淘淘可能出现的笋盘。
只要你能沉住气，冬天，就绝不会是一个绝望的季节。
菜鸟理财菜导
人称菜导，互联网理财意见领袖，普惠金融忠实践行者。现为第三方理财服务平台菜鸟理财创始人、CEO。
