互联网融资终于“瞄上”房产巨头项目这块肥肉

作者: rongxing   

　　房地产之所以能成为优质项目，在于它作为当下中国经济发展的主流行业，在所有的中国产业里面，即使在最坏的环境下，它的利润水平及投资回报率都保持较高。这种高收益，主要原因在于房地产行业依然是卖方市场，不透明造成的利润空间颇大。

　　一边是监管机构要求互联网金融坚持“服务小微”的定位，符合小微金融需求，另一边是互联网金融开始试水过千万甚至上亿的大额项目。虽然看似矛盾，实则这背后都只有一个逻辑在支撑：风险控制。

　　反观互联网金融初创期，多数都以刚性兑付及高额收益抢占市场，但仅仅经过一年，便纷纷回落，如今P2P行业的收益率普遍回降到年化8%~12%。绿地的产品又明显低于行业标准。有业内人士对记者分析，以陆金所这样的大平台，之所以也愿意降低收益与绿地进行合作，恰恰说明P2P平台的趋势是寻求更稳健的投资产品。

　　无独有偶，刚刚结束的2015年美国LendIt峰会，为房地产的P2P项目预留了一天时间进行研讨，根据官网说法，“过去三年，见证了超过75家房地产P2P募资平台的上市，也见证了房地产投资者的迅速采纳……”而在2014年峰会上，主题还只是聚焦在消费者以及小型企业。

　　但即使是银行的理财产品，银监会依然规定不允许约定保障收益，抛开“刚性兑付”的环境不谈，任何投资的风险都是不可避免的。

　　众多P2P公司于2013年开始创立，多数项目的期限为一年，所以2014年底到2015年初，频频爆出坏账也就不足为奇了。而一些运作良好甚至足够大的平台，从最初只能找到银行不愿意服务的小企业，到如今发展到足以与大型企业谈判的规模。风险与机会合并在一起来评估，大额项目进入互联网融资平台，似乎就说得通了。

　　“如今‘非法集资罪’悬在头上，银监会还私下要求不能出事，如果还给容易出风险的毫无背景的小企业借款，平台自身的风险难以预期。”某P2P平台董事长何珊在接受记者记者独家专访时谈到，中小企业平均寿命为1.5年，银行不愿意放款，小贷放款好不容易培养了优质企业，壮大后又跑去银行借款，导致小贷公司一样运营的P2P生存空间狭窄。

　　【绿地集团成功“牵手”P2P，红岭创投合作房地产却“吃亏”】

　　而在近期上线的大额项目中，能看到最多的身影，便是房地产行业。2015年4月14日，绿地集团宣布联手蚂蚁金服及平安陆金所，发布其在国内互联网房地产金融产品，首款产品总计2亿元标的。此外，绿城2月宣布成立互联网供应链金融平台，为众筹建房提供助力。而地产大亨冯仑也在2015年初，宣布发起国内首个类型化社区互联网定制平台“万通自由筑屋”。

　　根据绿地集团官方披露，首期发行项目总规模为2亿元，约定年化收益率6.4%，产品期限为一年。该产品除拥有绿地品牌优势外，还由安邦财险提供保证保险，保障本金及收益的到期兑付。

　　“该集团总资产有400多亿，在民企500强里名列前茅，我们双方签订了总额1亿元的融资协议。”在何珊看来，银监会一边号召支持中小企业，一边要求不能出事，对于P2P发展是不现实的。“其实，最终能否还款和项目额度大小没有直接关系，单纯从额度大小判断风险大小有失偏颇。”何珊解释。

　　坚称不改房地产大标业务的红岭创投，就曾在房地产项目中吃过亏。今年2月份，红岭曝出的7000万坏账，相关的安徽4号项目资金便是投向了房地产行业。

　　【P2P试水房地产，看看业内人士怎么说】

　　在楼市进入凛冽寒冬之际，互联网金融尤其是P2P及众筹这种融资平台却纷纷试水房地产，前景是否利好?“我认为互联网的融资方式在地产行业的规模不会做得太大，但也可以预测，地产行业P2P跑路的一定比其他行业少一些。”专注于房地产互联网金融行业的天使投资人燕潇潇谈道。

　　“主流行业进入P2P，对整个行业是有好处的。”燕潇潇对记者谈道，“让那些追求稳健回报的投资人，也能在P2P平台找到靠谱的产品，这提升了整个P2P的行业信誉，使P2P产品选择更为多元化。于此同时，由于房地产项目在P2P平台上给出的收益并不是特别高，这样也同时对市场进行了‘低风险对应低收益’的培育。”

　　市场情况如此，监管机构却是另一种态度。银监会创新监管部主任王岩岫在年初曾表示：“互联网金融不适宜做大额融资的集资平台，也不应是大客户的‘提款机’，更不能规避国家产业政策，介入落后淘汰领域。”也就是说，互联网金融还是要坚持小微定位，坚持做好小微化、小规模、小标的的金融服务，将互联网的技术用于分散风险、降低融资成本和金融可持续性，而不是简单地将网站平台作为集资平台。

　　互联网金融资深从业人士欧阳浩对记者分析到：“无论是P2P还是众筹，目前收的佣金是非常少的，大概在3%~5%，故而越大的标的利润越高。另一方面，与大型房地产公司的项目相比，小项目所耗费的开发及风控成本都差不多，信誉资质却还不如前者，很多时候都是做一单亏一单，经济效益的压力很大。而房地产是高利润行业，能够承受比较高的融资成本，还可以拿房子或者土地抵押，显然是互联网金融关注的优质项目。”

　　“在过去的一年里，一般的房地产项目毛利水平平均在25%~35%，净利水平基本维持在10%。而投资的利润净利率会因为长短期杠杆的匹配，达到更高水平。所以这个行业可以接受高利率的融资，短期拆借的话，甚至可以承受到20%。”燕潇潇分析道。

　　“其实房地产通过P2P或众筹，就是把曾经的影子银行的生意搬到了台面上，侵占的是正统银行的生意。银行把房地产项目包装成理财产品，赚取了中间的高额利润。而P2P平台的产品原理跟银行相同，但通过让利来吸引存款人，这是挖银行的墙脚。”燕潇潇说。

　　开鑫贷副总经理周治翰在接受记者专访时谈道:“做同样金额的贷款，大型项目的风险管理工作量一般要低于小微企业风险管理，因此我们认为，未来的一些P2P项目完全可以通过互联网金融来进行直接融资，以降低融资成本。但在房地产这类较为特别的行业，在项目的筛选和管理上需要具备更多的行业经验，也需要更加谨慎，特别是对于一些三四线城市及二线城市非核心地段的项目。”

　　“有一些中小型的开发商会被淘汰，这是很正常的。如今整个房地产市场不像以前那么火，房子不好卖。土地的议价空间越来越少，政策越来越透明。再加上小开发商的开发团队专业性及整个管理流程的支撑都不够，所以风险还是有的，还是存在的。”燕潇潇特别提醒投资人，对于如何选择房地产项目，最好还是关注知名的大房地产商。房地产市场在多年发展过程中，大开发商的项目开发及管理水平已经趋于完善。并且其自有资本也足以偿付规模还较小的互联网融资带来的坏账风险。

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